Il mercato immobiliare milanese continua ad allontanarsi dal resto d’Italia e si consolida tra quelli più costosi d’Europa, mentre Roma mantiene un profilo decisamente più accessibile. È quanto emerge dall’edizione 2026 di Mapping the World’s Prices, il rapporto annuale del Deutsche Bank Research Institute firmato dagli economisti Jim Reid e Galina Pozdnyakova, che analizza il costo della vita e i principali indicatori economici di 69 grandi città del mondo.
Lo studio fotografa un divario ormai strutturale tra le due principali metropoli italiane. Milano, pur rimanendo lontana dai livelli di città come New York, Londra, Zurigo o Singapore, continua a scalare le classifiche internazionali dei costi abitativi, alimentata dall’interesse degli investitori internazionali e da una domanda che resta superiore all’offerta. Roma, invece, presenta un mercato più stabile, con valori sensibilmente inferiori sia negli affitti sia nei prezzi di acquisto delle abitazioni.
Il dato più evidente riguarda il mercato delle locazioni. Nella graduatoria relativa ai canoni medi di un appartamento con tre camere da letto nelle aree centrali o residenziali di pregio, Milano occupa il 18° posto mondiale, collocandosi nella fascia alta delle città europee più costose. Roma è invece al 36° posto, nella parte centrale della classifica globale. La differenza tra le due città è significativa: secondo il report, i canoni medi nella capitale economica italiana risultano superiori del 30-40% rispetto a quelli registrati nella Capitale, confermando come Milano rappresenti oggi il mercato della locazione più “teso” del Paese.
Anche sul fronte dell’acquisto delle abitazioni emergono differenze marcate. Nell’indice dedicato ai prezzi medi al metro quadrato delle abitazioni situate nei centri cittadini, Milano continua a registrare una crescita costante, sostenuta dall’attrattività internazionale e dalla presenza di investitori istituzionali e privati interessati al mercato italiano.
Roma, al contrario, si colloca intorno alla trentaduesima posizione mondiale, mantenendo un andamento più stabile e meno soggetto alle forti accelerazioni che hanno caratterizzato negli ultimi anni il mercato milanese. Per gli analisti del Deutsche Bank Research Institute, il fenomeno più interessante riguarda tuttavia il peso che il costo della casa esercita sul reddito effettivamente disponibile dei cittadini. L’indicatore ‘Disposable Income After Rent’, considerato uno dei più significativi per misurare la reale capacità di spesa delle famiglie, mostra infatti come Milano perda molte posizioni rispetto ad altre metropoli internazionali.
Nonostante nel capoluogo lombardo si registrino i redditi nominali più elevati d’Italia, il forte aumento dei costi dell’abitare riduce sensibilmente il potere d’acquisto reale. Dopo il pagamento dell’affitto o della rata del mutuo, Milano scivola infatti fino al 53° posto della graduatoria mondiale relativa al reddito disponibile, evidenziando come il mercato immobiliare rappresenti oggi uno dei principali fattori di compressione della capacità di spesa dei residenti. Il rapporto evidenzia inoltre un’evoluzione geografica del fenomeno immobiliare milanese. La crescita dei prezzi non riguarda più soltanto il centro storico e i quartieri più prestigiosi, ma interessa con intensità crescente anche le aree semicentrali e periferiche, dove gli incrementi percentuali risultano in diversi casi superiori rispetto a quelli registrati nelle zone centrali.
Questa dinamica sta progressivamente spingendo famiglie e giovani lavoratori verso i comuni dell’hinterland, alimentando un processo di espansione metropolitana favorito, almeno in parte, dall’efficienza della rete del trasporto pubblico milanese, che continua a mantenere costi relativamente competitivi nel confronto con altre grandi città europee. Il report ricorda, ad esempio, come Londra continui a detenere il primato mondiale per il costo degli abbonamenti ai mezzi pubblici.
L’analisi del Deutsche Bank Research Institute conferma inoltre che il costo dell’abitare è diventato uno degli elementi principali nella definizione della qualità della vita urbana. Sempre più spesso, infatti, il livello degli affitti e dei prezzi delle abitazioni incide più dei redditi nominali nel determinare la convenienza economica di una città. Lo studio prende in esame complessivamente 69 metropoli mondiali e mostra come il crescente peso dei costi immobiliari stia modificando profondamente gli equilibri economici urbani. Nella graduatoria generale sulla qualità della vita continua a primeggiare il Lussemburgo, seguito da Copenaghen e Amsterdam, città che riescono a mantenere un migliore equilibrio tra livelli retributivi, costo della casa e potere d’acquisto dei residenti.
Per il mercato italiano, i dati confermano dunque la crescente polarizzazione tra Milano e Roma. Da una parte un mercato sempre più internazionale, caratterizzato da valori immobiliari elevati e da una forte pressione sui canoni di locazione; dall’altra una capitale che, pur mantenendo una posizione di rilievo nel panorama europeo, continua a offrire un livello di accessibilità abitativa significativamente superiore, con un mercato meno esposto alle tensioni speculative che caratterizzano il capoluogo lombardo.