Real Estate, verso un’industria del valore

Siamo arrivati alla fine di un anno che ha confermato una trasformazione già in atto: il real estate non è più un settore guidato solo dagli asset, ma dalla capacità di costruire valore industriale lungo tutta la filiera. Dal permitting alla progettazione, dalla gestione energetica all’operatività quotidiana. È qui che si giocheranno le sfide del prossimo anno. La prima sfida riguarda la complessità dei processi autorizzativi. Troppi progetti restano bloccati nel limbo tra norme non allineate, piani urbanistici datati e tempi amministrativi incompatibili con la velocità degli investimenti. Senza una vera ‘filiera dei permessi’, il rischio è che il mercato italiano perda attrattività proprio nel momento in cui torna capitale internazionale. La seconda sfida è la qualità dello stock immobiliare. In molte città la richiesta di case, soprattutto, ma non solo, è altissima. Gli edifici disponibili, però, non sono abbastanza moderni, efficienti, sostenibili o adatti ai bisogni attuali. Insomma, il problema non è solo la quantità, ma la qualità. Per questo non basterà più ‘restaurare’, cioè migliorare un edificio pezzo per pezzo o con interventi puntuali. Il mercato obbliga a fare un salto di scala: rigenerare in modo industriale, cioè con processi più standardizzati e ripetibili, ad esempio usando componenti prefabbricate o sfruttando il digital twin che permette di progettare e gestire l’edificio in modo preciso, riducendo sprechi e costi. Integrando piattaforme energetiche e adottando cicli di cantiere più brevi che rendono più rapido il ritorno dell’investimento e creano meno disagi. Chi non sarà in grado di adottare questi modelli, cioè chi continuerà a rigenerare con processi lenti e costosi, non riuscirà più a essere competitivo, perché resterà fuori mercato: costi troppo alti, tempi troppo lunghi e prodotti finali non allineati agli standard che oggi clienti, investitori e banche richiedono. Terzo tema: l’energia, come leva strategica di competitività. Il costo della carbon neutrality, la gestione dei consumi e la produzione distribuita saranno determinanti nel definire valori, occupazione e ritorni sugli investimenti. Le aziende immobiliari che tratteranno l’energia come una commodity da comprare sul mercato si troveranno in svantaggio rispetto a chi saprà integrarla nella catena del valore. Infine, l’integrazione tra proprietà e gestione. Gli asset ‘vuoti’, senza un’idea operativa chiara, non funzionano. Hotel, spazi flessibili, living specializzato, retail di nuova generazione. Tutto richiede competenze, dati e capacità di creare prodotto. Non basta possedere, bisogna saper operare.