La cronica carenza di abitazioni continuerà a sostenere i prezzi delle case in Europa almeno fino al 2029, nonostante il rallentamento economico, i tassi ancora elevati e i nuovi interventi normativi varati dai governi. È questa la principale conclusione del nuovo studio ‘European Housing: Supply Shortfalls Limit Price Relief‘ pubblicato da S&P Global Ratings, secondo cui il mercato immobiliare residenziale europeo continuerà a crescere, pur con ritmi più moderati rispetto agli ultimi anni, grazie a uno squilibrio strutturale tra domanda e offerta destinato a rimanere irrisolto nel medio termine. Secondo gli economisti, i prezzi delle abitazioni aumenteranno mediamente di circa il 4% nel 2026 e di oltre il 3% nel 2027 nell’insieme dei principali mercati europei monitorati. Le revisioni rispetto alle precedenti previsioni di febbraio sono limitate, nella maggior parte dei casi, a variazioni comprese entro un punto percentuale, segno di uno scenario sostanzialmente stabile nonostante l’aumento dell’incertezza geopolitica e il nuovo shock energetico provocato dalle tensioni in Medio Oriente.
CRESCITA MODERATA IN ITALIA
Per l’Italia S&P conferma un quadro di crescita moderata. Dopo un incremento del 4% registrato nel 2025, le quotazioni delle abitazioni dovrebbero salire del 2,8% nel 2026, dell’1,7% nel 2027, dell’1,8% nel 2028 e dell’1,7% nel 2029. Si tratta di un andamento meno dinamico rispetto a Spagna e Portogallo, ma comunque superiore a quello atteso per Germania e Francia nel breve periodo. Rispetto alle precedenti stime, la previsione sull’Italia viene addirittura rivista leggermente al rialzo per il 2026 (+0,6 punti percentuali), mentre resta sostanzialmente invariata negli anni successivi.
SPAGNA MERCATO PIU’ BRILLANTE
La Spagna si conferma il mercato più brillante tra le grandi economie europee. Dopo il balzo del 12,9% del 2025, S&P prevede un ulteriore aumento del 9,1% quest’anno, seguito da una crescita del 7,4% nel 2027 e del 6,2% nel 2028. Ancora più marcata, anche se destinata a rallentare, la dinamica del Portogallo, dove i prezzi sono aumentati del 18,9% nel 2025 e continueranno a crescere del 10% nel 2026. Germania e Francia rimangono invece i mercati più deboli, con incrementi limitati rispettivamente all’1,2% e all’1,4% quest’anno.
PESANO INFLAZIONE, MUTUI, MERCATO DEL LAVORO
Alla base delle nuove stime vi sono tre principali cambiamenti nello scenario macroeconomico. Il primo riguarda l’inflazione, che risulta più elevata rispetto alle ipotesi formulate solo pochi mesi fa a causa del rincaro dei prezzi energetici seguito alle tensioni nello Stretto di Hormuz. Per l’Eurozona S&P stima ora un’inflazione del 3,1%, contro l’1,8% previsto nelle precedenti elaborazioni. Il secondo elemento riguarda i rendimenti obbligazionari, aumentati tra 20 e 30 punti base nei Paesi dell’Eurozona e ancora di più nel Regno Unito, con inevitabili ripercussioni sui mutui. Il terzo fattore è rappresentato dall’andamento del mercato del lavoro, con una disoccupazione leggermente più elevata in Francia, Belgio e Paesi Bassi, mentre l’Italia rappresenta una delle poche eccezioni grazie a un tasso di disoccupazione sceso al 5%, inferiore alle aspettative degli analisti. Nonostante l’aumento dei tassi nominali, S&P osserva tuttavia che i tassi reali sui mutui risultano oggi inferiori rispetto alle ipotesi formulate a fine 2025, poiché l’inflazione è cresciuta più rapidamente dei rendimenti. Questo elemento continua a sostenere la domanda di abitazioni nella maggior parte dei Paesi europei, compensando almeno in parte il peggioramento del contesto economico.
LO SCENARIO ALTERNATIVO
L’agenzia ha elaborato anche uno scenario macroeconomico alternativo, caratterizzato da una più rapida normalizzazione dei prezzi energetici, un’inflazione inferiore, rendimenti obbligazionari più contenuti e un mercato del lavoro leggermente più favorevole. In questa ipotesi i prezzi delle case europee risulterebbero, entro il 2028, compresi tra lo 0,2% e l’1,4% sopra lo scenario di base. A beneficiare maggiormente sarebbero Germania, Regno Unito, Francia e Paesi Bassi, ossia i mercati più sensibili alle variazioni dei tassi di interesse. L’impatto su Italia e Spagna sarebbe invece limitato, perché in questi Paesi la dinamica immobiliare dipende maggiormente dall’occupazione e dai fondamentali dell’economia reale.
LA SCARSITA’ DI ABITAZIONI
Secondo S&P, però, il vero elemento destinato a dominare il mercato nei prossimi anni non sarà tanto l’andamento dei tassi quanto la persistente scarsità di nuove abitazioni. L’offerta continua infatti a essere frenata da una combinazione di fattori strutturali: procedure autorizzative lente, carenza di manodopera qualificata, costi elevati dei materiali da costruzione, disponibilità limitata di aree edificabili e crescente formazione di nuovi nuclei familiari. A questi elementi si aggiungono patrimoni familiari ancora solidi nella maggior parte dei Paesi europei, che continuano a sostenere la domanda.
I costi di costruzione, sottolinea il rapporto, sono rimasti stabilmente elevati dopo l’impennata registrata durante la crisi energetica del 2022 e le aspettative di aumento dei prezzi nel settore edilizio hanno subito una nuova accelerazione dopo le recenti tensioni energetiche del 2026, aumentando il rischio che la realizzazione di nuove abitazioni continui a procedere troppo lentamente per riequilibrare il mercato.
Per quanto riguarda l’Italia, secondo S&P il nuovo Piano Casa approvato nel maggio 2026 privilegia il recupero del patrimonio pubblico e il sostegno all’edilizia accessibile. Secondo gli analisti, tuttavia, il fatto che l’Italia presenti la quota più elevata di abitazioni non occupate dell’Unione europea significa che la semplice riqualificazione del patrimonio esistente non basta automaticamente ad aumentare l’offerta nelle aree dove la domanda è più forte. Positiva viene invece giudicata la stretta sugli affitti brevi introdotta con la legge di bilancio 2026, che potrebbe favorire un maggiore ritorno degli immobili sul mercato delle locazioni tradizionali.