Rigenerare anziché costruire, recuperare invece di consumare nuovo territorio, trasformare immobili obsoleti in residenze contemporanee senza alterare l’identità dei luoghi. È questa la visione che guida il Gruppo Building, una delle principali realtà italiane specializzate nello sviluppo immobiliare di pregio, oggi impegnata con oltre 330 milioni di euro di progetti in fase di sviluppo tra Milano, Torino, Liguria, Forte dei Marmi, Courmayeur e Costa Azzurra. A delineare le prospettive del mercato è il presidente del Gruppo Building, Piero Boffa, che individua nella rigenerazione urbana il principale motore della nuova stagione del real estate italiano. Un modello fondato sulla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, sull’elevata qualità architettonica e su una domanda sempre più orientata verso immobili nuovi o integralmente riqualificati.
“La nostra filosofia è molto semplice: non consumiamo territorio. Acquistiamo edifici ormai obsoleti, spesso abbandonati da anni, li demoliamo quando è possibile oppure li recuperiamo integralmente, mantenendo le volumetrie esistenti e restituendo valore ai luoghi”, spiega Boffa. “È un approccio che ci permette di migliorare le città senza sottrarre nuovo suolo e senza alterarne l’equilibrio urbanistico”.
L’esempio più recente è quello di Varigotti, dove Building ha acquisito un edificio degli anni Sessanta e Settanta, inutilizzato da oltre quindici anni e ormai completamente degradato. “L’immobile era strutturalmente superato e privo di qualsiasi funzione. L’amministrazione ci ha consentito di demolirlo e ricostruirlo mantenendo esattamente la stessa volumetria. Non abbiamo consumato un metro quadrato in più di territorio. Al contrario, siamo riusciti a ripensare completamente l’area, creando anche una piazza pubblica dove prima esisteva soltanto un parcheggio abusivo”. L’intervento non si limita infatti all’edificio residenziale. “Abbiamo inserito una fontana, panchine, verde pubblico e un’opera d’arte. Cerchiamo sempre di accompagnare i nostri progetti con elementi artistici perché crediamo che la qualità urbana non sia fatta soltanto di edifici ma anche di spazi condivisi. In questo caso siamo riusciti persino ad allungare idealmente il percorso del borgo dei pescatori, offrendo ai visitatori una nuova parte di passeggiata che prima non esisteva”.
Secondo Boffa proprio la scarsità di prodotto nuovo rappresenta oggi uno dei principali fattori di forza del mercato immobiliare. “L’offerta di immobili nuovi è estremamente limitata. Esiste tantissimo usato, ma spesso è un patrimonio edilizio ormai obsoleto, non più in linea con gli standard abitativi contemporanei. Il nuovo, invece, è pochissimo e continua ad avere una domanda molto sostenuta”. Una dinamica che il gruppo ha sperimentato direttamente anche ad Alassio.
“Abbiamo restaurato integralmente una villa Liberty del 1907 progettata da Pietro Fenoglio, trasformandola in sei residenze. Tutte le unità sono state vendute. Il successo deriva proprio dal fatto che il cliente cerca edifici storici ma completamente aggiornati dal punto di vista tecnologico e impiantistico”. Lo stesso modello viene oggi applicato anche a Courmayeur, dove Building sta recuperando un immobile esistente mantenendone caratteristiche architettoniche e volumetrie originarie. “Anche in montagna il mercato cerca immobili contemporanei ma inseriti armoniosamente nel contesto. La domanda è molto forte e riguarda soprattutto abitazioni di elevata qualità”.
Uno degli aspetti sui quali Boffa insiste maggiormente riguarda il dimensionamento degli appartamenti. “In controtendenza rispetto a molti operatori, noi non realizziamo appartamenti sempre più piccoli. Quando la posizione lo consente preferiamo progettare abitazioni ampie, con grandi zone giorno, tre camere, quattro bagni e box doppi. Il cliente alto spendente non cerca soltanto il lusso, cerca soprattutto qualità dell’abitare”. A Varigotti, racconta, proprio questa scelta si è rivelata vincente. “Se l’intervento fosse stato un chilometro più distante dal mare probabilmente non avrebbe avuto senso realizzare appartamenti da 200 metri quadrati. Ma una posizione unica richiede un prodotto coerente con la domanda. Noi avevamo quattordici unità da vendere e siamo riusciti a collocarle in tempi molto rapidi”.
Diversa la strategia adottata a Forte dei Marmi e sulla Costa Azzurra. “In questi mercati lavoriamo quasi esclusivamente su ville unifamiliari. Sono prodotti completamente diversi rispetto al condominio. Si tratta di immobili che partono da circa otto milioni di euro e arrivano ben oltre i quindici milioni”. Una fascia di mercato nella quale cambia anche il profilo della clientela. “Fino a circa otto milioni si incontrano ancora diversi acquirenti italiani. Sopra quella soglia il mercato diventa prevalentemente internazionale. Gli acquirenti stranieri sono abituati a investire cifre molto importanti per immobili di prestigio e considerano competitive le nostre località”. In Costa Azzurra il gruppo sta sviluppando una villa con accesso diretto al mare destinata a una clientela esclusivamente internazionale, mentre a Forte dei Marmi è in corso la completa trasformazione di una residenza di circa 600 metri quadrati che, una volta ultimata, supererà i quindici milioni di euro di valore.
Un capitolo importante riguarda Milano, città nella quale Building ha circa duecento appartamenti in fase di sviluppo e che negli ultimi anni ha risentito del rallentamento provocato dalle vicende urbanistiche. “Non abbiamo cantieri bloccati perché coinvolti nelle indagini, ma abbiamo subito come tutti il rallentamento amministrativo. Oggi il problema è che molte pratiche semplicemente non ricevono risposta. Rimangono sospese per mesi. Questo ha prodotto ritardi importanti nello sviluppo dei progetti”.
Nonostante ciò Boffa guarda con fiducia al futuro del mercato milanese. “Credo che si arriverà inevitabilmente a una fase di chiarimento. Servono regole certe. Se cambiano le procedure gli operatori sapranno adeguarsi. L’importante è che il quadro normativo torni ad essere chiaro e prevedibile”. Il presidente di Building rivendica inoltre la natura degli interventi realizzati dal gruppo nel capoluogo lombardo. “Noi abbiamo sempre fatto esclusivamente rigenerazione urbana. Non abbiamo mai costruito su aree libere. Abbiamo acquistato fabbriche dismesse, edifici abbandonati, immobili che rappresentavano un elemento di degrado e li abbiamo restituiti alla città completamente riqualificati. Da questo punto di vista mi sento assolutamente tranquillo anche sotto il profilo etico”.
Tra i progetti più significativi figura quello di viale Gian Galeazzo, nel cuore di Milano. “L’edificio risale alla fine degli anni Cinquanta. Era ancora un immobile di qualità ma necessitava di una profonda rifunzionalizzazione. Abbiamo investito circa quaranta milioni di euro solo per l’acquisto e stiamo lavorando in stretta collaborazione con la Soprintendenza per conservarne il valore architettonico, trasformandolo però in una residenza contemporanea”. Il progetto introdurrà anche un nuovo modello abitativo. “Realizzeremo appartamenti di dimensioni differenti, con una netta distinzione tra le unità dei primi piani e quelle più prestigiose ai livelli superiori. Inoltre abbiamo previsto spazi comuni, lounge, ambienti condivisi e servizi pensati per un modo di abitare più moderno. La casa non è più soltanto l’appartamento: oggi comprende anche tutti quei servizi che migliorano la qualità della vita”. Un concept sviluppato interamente all’interno del gruppo. “Abbiamo il nostro studio di architettura e seguiamo direttamente progettazione, interior design e concept degli spazi comuni. Questo ci permette di mantenere una forte coerenza tra progetto architettonico e prodotto finale”.
Nonostante le difficoltà del mercato, Boffa guarda con fiducia ai prossimi anni. “L’imprenditore deve essere ottimista per definizione. Se perde l’ottimismo smette di fare il proprio mestiere”. Il gruppo, che negli ultimi anni ha completato anche la cessione dell’Outlet Park di Settimo Torinese, continua a registrare un valore della produzione intorno ai 200 milioni di euro annui. “L’obiettivo è raggiungere nel prossimo biennio un portafoglio di circa 300 milioni di euro di nuove iniziative, mantenendo il nostro modello di sviluppo fondato esclusivamente sulla rigenerazione urbana e sulla qualità architettonica. Crediamo che questo sia il futuro del real estate italiano”.