Il mercato residenziale italiano apre il 2026 in crescita ma con un profilo sempre più selettivo: nel primo trimestre sono state scambiate 179.654 abitazioni, con un aumento del 4,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. È quanto emerge dal report trimestrale del Centro Studi Gruppo IPI, elaborato su dati OMI dell’Agenzia delle Entrate, che fotografa un mercato uscito dalla fase di recupero post-2023 e ormai entrato in una fase di consolidamento, in cui la crescita rallenta ma si diffonde territorialmente, e in cui le variabili determinanti non sono più i tassi di interesse — scesi rispetto ai picchi del 2023 — ma la disponibilità di prodotto adeguato, l’accessibilità economica e la qualità dell’offerta.
Il contesto macroeconomico di riferimento si mantiene positivo ma contenuto. Nel primo trimestre del 2026 il PIL registra un incremento dello 0,2% rispetto al trimestre precedente e dello 0,7% su base annua, mentre il miglioramento del mercato del lavoro continua a sostenere la fiducia delle famiglie. È in questo quadro che il mercato residenziale mostra una correlazione sempre più stretta con fattori strutturali — accessibilità economica, disponibilità di offerta, condizioni di finanziamento — piuttosto che con le oscillazioni cicliche di breve periodo.
La crescita del 4,4% interessa tutte le macroaree nazionali, sebbene con intensità differenti. Nord Ovest e Sud evidenziano le variazioni più elevate, entrambi a +5,1%, con 61.384 e 31.338 compravendite rispettivamente. Il Centro segna +4,6% con 36.659 transazioni, le Isole +4,8% con 17.332. Il Nord Est mostra la dinamica più contenuta, +2,2%, con 32.941 compravendite — un dato che riflette in parte la maggiore maturità di alcuni mercati dell’area e la pressione sui prezzi che frena la domanda nei segmenti più sensibili all’accessibilità. Le superfici scambiate crescono del 4,9%, leggermente al di sopra dell’incremento delle compravendite, segnalando una leggera tendenza verso unità di dimensione maggiore.
Sul fronte del credito, il ritorno del mutuo come strumento di acquisto è uno degli elementi più significativi del trimestre. Gli acquisti assistiti da mutuo salgono a 81.245, con una quota che passa dal 45,8% del primo trimestre 2025 al 47,8% del primo trimestre 2026. Il capitale di debito complessivamente erogato cresce da 10,4 a 11,5 miliardi di euro. Va tuttavia segnalato che il tasso di interesse medio applicato è salito dal 3,22% al 3,62%, un aumento che rende le condizioni di accesso al credito più selettive rispetto a quanto la crescita dei volumi potrebbe suggerire: il mutuo torna a essere uno strumento diffuso, ma non per tutti. Le condizioni di accesso tendono a favorire i mercati con livelli di prezzo più contenuti, penalizzando indirettamente le città con valori più elevati come Milano e Firenze, dove la rata mensile su un acquisto medio supera spesso la soglia di bancabilità per i redditi mediani.
Il mercato del nuovo è un capitolo a sé. Le abitazioni nuove registrano nel trimestre una crescita del 14,6% — il dato più vivace dell’intera analisi — ma rappresentano ancora soltanto il 6% delle compravendite complessive, con 10.835 transazioni su un totale di 179.654. Il mercato continua dunque a dipendere in modo quasi esclusivo dallo stock esistente, che cresce del 3,8% e assorbe il 94% degli scambi. Questo dato è al cuore della tensione strutturale che caratterizza oggi il mercato residenziale italiano: la domanda di abitazioni moderne, efficienti energeticamente e dotate degli standard costruttivi contemporanei è in forte crescita, ma l’offerta non riesce a starle dietro. Nei principali contesti urbani la scarsità di prodotto nuovo alimenta la pressione sui prezzi e riduce progressivamente la liquidità del mercato per le fasce di acquirenti più sensibili al rapporto qualità-prezzo.
L’analisi dei principali capoluoghi monitorati da IPI restituisce un quadro di forte differenziazione, con dinamiche che vanno dal −2,9% di Firenze al +9,2% di Torino. Roma si conferma il primo mercato urbano per dimensione, con 8.961 compravendite e una crescita del +5,1%: la domanda resta prevalentemente end-user, con la quota di acquisti prima casa che raggiunge l’85,7% nelle grandi città, la più alta tra i capoluoghi analizzati. Il mercato presenta forte profondità ma anche significativa polarizzazione tra aree centrali, semicentrali e periferiche. Milano è seconda per volumi con 5.896 NTN e registra una crescita del +7,1%, confermando la propria capacità di assorbimento nonostante i livelli di prezzo più elevati tra i capoluoghi analizzati: è anche il mercato con la quota più alta di nuove costruzioni, all’11,6% delle transazioni. Torino è il terzo mercato del campione con 3.913 compravendite e la migliore crescita tra le grandi città, +9,2%: valori ancora competitivi rispetto a Milano e Roma, buona profondità di domanda e maggiore accessibilità sostengono il recupero, posizionando il capoluogo piemontese come mercato ad alta crescita con rischi speculativi contenuti.
Tra i mercati medi, Genova sorprende con 2.344 NTN e una crescita dell’+8,7%, sostenuta da valori relativamente accessibili e da una domanda urbana consolidata. Bari segna +8,4% con 1.088 compravendite, confermando il progressivo consolidamento del suo ruolo di polo urbano nel Sud Italia. Padova cresce del +7,0% con 822 transazioni, superando la media nazionale e quella del Nord Est, grazie alla combinazione di università, sistema produttivo locale e domanda di investimento. Napoli chiude il trimestre con 2.087 NTN e +5,3%, confermandosi il principale polo urbano del Mezzogiorno. Bologna, con 1.403 NTN e +3,4%, mostra un ritmo più moderato per effetto dei prezzi elevati e della limitata disponibilità di offerta — una dinamica che ricorda per certi versi quella milanese, con un mercato solido ma sempre più selettivo. Firenze è l’unica città del campione a registrare una contrazione, −2,9% con 1.035 NTN: la flessione è coerente con una fase di maturità del mercato e con livelli di prezzo elevati, ma non emergono segnali di inversione strutturale del ciclo.
Sul fronte dei prezzi, i valori continuano a crescere. L’incremento medio annuo si attesta al 4,1%, sostenuto dalla persistente limitatezza dell’offerta nei principali mercati urbani. Milano si conferma il mercato più caro con un prezzo medio richiesto di 5.653 euro al metro quadro ad aprile 2026, seguita da Firenze a 4.737 euro, Bologna a 3.818 euro, Roma a 3.779 euro, Napoli a 3.010 euro, Torino a 2.223 euro e Genova a 1.797 euro. Il divario tra il capoluogo lombardo e i mercati più accessibili è ampio e in tendenziale ampliamento: una forbice che da un lato alimenta la domanda nelle città secondarie e nei capoluoghi di media dimensione, dall’altro rischia di escludere progressivamente le famiglie a reddito medio dal mercato della proprietà nelle grandi città. Anche le locazioni confermano una tendenza al rafforzamento: a fronte di una sostanziale stabilità dei volumi contrattuali, i canoni continuano a crescere, riflettendo una domanda sostenuta e una disponibilità limitata di offerta in affitto.
Per l’intero 2026, le previsioni del Centro Studi Gruppo IPI convergono verso un volume compreso tra 780.000 e 800.000 compravendite, livello coerente con uno scenario di stabilizzazione dopo il recupero del biennio 2024-2025. Il principale elemento di attenzione resta l’accessibilità economica dell’abitazione: l’evoluzione dei tassi di interesse, la crescita dei redditi familiari e la disponibilità di prodotto adeguato saranno i fattori determinanti per la sostenibilità della domanda. In assenza di un significativo ampliamento dell’offerta — in particolare nel segmento delle nuove costruzioni, ancora strutturalmente insufficiente rispetto alla domanda — è probabile che le tensioni tra domanda e disponibilità di prodotto continuino a sostenere i valori nei mercati più dinamici.