Il Piano Casa del Governo come “prima vera politica industriale dedicata all’immobiliare dopo 60 anni” e la sentenza del Tribunale di Milano del 16 giugno come “primo passo verso la risoluzione di uno stallo interpretativo che sta frenando l’azione amministrativa in diverse città italiane”. Sono i due riferimenti più diretti e urgenti con cui Davide Albertini Petroni, presidente di Confindustria Assoimmobiliare, ha aperto l’Assemblea annuale 2026 a Roma. Il real estate italiano, ha sottolineato, ha il capitale, le competenze e la domanda per rigenerare il Paese, ma ha bisogno di regole certe, fisco coerente e procedure affidabili per trasformare questo potenziale in crescita economica e qualità urbana.
“POTENZIALE ANCORA BLOCCATO”
Il valore patrimoniale del commercial real estate italiano è stimato in circa 780 miliardi di euro, ma solo il 17% è detenuto da investitori istituzionali, contro il 40% di Francia e Germania e oltre il 50% del Regno Unito. Un divario che Albertini Petroni ha definito non solo quantitativo: “È il segnale di un potenziale che può essere ulteriormente liberato. Il nostro Paese dispone di patrimonio, risparmio privato, operatori qualificati e capitali interessati. Occorre però creare le condizioni perché queste risorse vengano trasformate in nuova offerta immobiliare e in progetti capaci di rispondere ai bisogni delle persone, delle imprese e dei territori”.
Il mercato, ha ricordato il presidente, ha già mostrato negli ultimi anni una forte capacità di evoluzione: dopo una fase in cui gli investimenti istituzionali erano concentrati quasi esclusivamente su uffici e retail, oggi logistica, hospitality, living, student housing, senior living, data center e life science sono diventati componenti essenziali di un mercato più maturo. “Questa evoluzione conferma la capacità del settore di interpretare nuove domande e di contribuire alla trasformazione delle città. Ma la sfida è costruire regole, strumenti e condizioni operative che consentano di trasformare capitale, domanda e competenze in crescita economica, qualità urbana e valore pubblico riconosciuto”.
EMERGENZA CASA, AFFITTI AL 35-40% DELLO STIPENDIO
Il tema abitativo ha occupato una parte centrale del discorso. Sul fronte residenziale, il presidente ha denunciato un mercato della locazione “strutturalmente sottodimensionato”: gli alloggi in affitto rappresentano il 13% dello stock abitativo, contro quote ben più elevate in Francia e Germania. L’offerta a canone calmierato si ferma al 2,4% del totale, a fronte di una media europea dell’8%. Il residenziale pesa appena l’8% degli investimenti istituzionali, contro una media europea intorno al 25%, mentre hospitality, retail e logistica restano le asset class più dinamiche.
Le conseguenze ricadono direttamente sul mercato del lavoro. “Circa 1,2 milioni di famiglie affrontano difficoltà crescenti nel sostenere i costi abitativi, soprattutto nelle grandi aree urbane. L’incidenza media dei canoni di locazione sulle retribuzioni nette è pari al 35%. Per i lavoratori più giovani supera spesso il 40%. In alcune città, come Roma e Milano, il dato è ancora più severo”. Un problema che, ha sottolineato Albertini Petroni, non riguarda solo le fasce più fragili della popolazione, ma quella fascia “grigia” che dispone di un reddito ma non riesce ad accedere al mercato a condizioni sostenibili.
“LA CASA È ANCHE UN’INFRASTRUTTURA PRODUTTIVA”
“Quando la domanda cambia ma l’offerta resta rigida, il risultato è noto: aumentano i prezzi e i canoni di locazione, si riduce la mobilità sociale, si compromette il buon funzionamento del mercato del lavoro”. Per Albertini Petroni la casa non è soltanto un’infrastruttura sociale: è anche produttiva. In molte aree dinamiche del Paese, l’impossibilità di trovare un alloggio accessibile nelle vicinanze del luogo di lavoro riduce la capacità delle imprese di attrarre lavoratori, accentua la pressione sulle città più attrattive e blocca una parte del valore potenziale del territorio. “Occorre creare le condizioni perché si sviluppi un’offerta residenziale moderna, accessibile e di qualità, soprattutto in locazione”.
TRE LEVE PER IL FUTURO DEL REAL ESTATE
Il presidente ha indicato tre direttrici strategiche per orientare il futuro del settore. La prima è l’innovazione tecnologica e digitale. “PropTech, ConTech, BIM, BMS, digital twin, intelligenza artificiale non sono elementi accessori. Sono strumenti attraverso cui il settore può diventare più industrializzato, più flessibile e più misurabile”. Albertini Petroni ha però segnalato un ostacolo concreto: gestori e operatori immobiliari professionali incontrano ancora limitazioni normative e amministrative all’accesso a dati rilevanti, come le informazioni sui consumi degli immobili incluse le parti locate. “Occorre aggiornare un impianto regolatorio nato in un mercato più frammentato, affinché riconosca pienamente il ruolo di soggetti chiamati a gestire patrimoni complessi, rendicontare performance ESG e contribuire agli obiettivi di efficienza energetica e decarbonizzazione”. La digitalizzazione, ha aggiunto, può rendere più efficiente anche il rapporto con le pubbliche amministrazioni, a condizione che anche queste investano con decisione nella propria transizione digitale.
La seconda leva è la modernizzazione della filiera produttiva. “Industrializzare non significa ridurre la qualità architettonica o omologare gli interventi. Significa rendere più efficiente il processo attraverso cui si produce qualità: promuovere metodi costruttivi più evoluti, prefabbricazione, modularità, standardizzazione intelligente, integrazione tra progettazione e gestione”. Per farlo, tuttavia, occorre aumentare la scala degli interventi: la superficie autorizzata nei permessi di costruire in Italia è pari a circa 0,2 metri quadrati per abitante, contro 1,1 in Francia e 0,8 in Germania. La gran parte delle iniziative residenziali riguarda interventi inferiori ai 100 appartamenti ciascuna. “Questa frammentazione limita la nascita di operatori industriali paragonabili a quelli dei principali mercati europei e la possibilità di usare le economie di scala per ridurre i costi di costruzione”.
La terza leva è il riconoscimento e la misurazione dell’impatto sociale. “Se vogliamo che il valore sociale diventi una componente strutturale delle politiche immobiliari, dobbiamo evitare che resti una formula generica. L’impatto sociale deve essere misurato”. La misurazione, ha spiegato il presidente, è una questione di trasparenza, di responsabilità e di apprendimento: “Solo misurando gli output possiamo capire quali politiche funzionano, quali modelli sono replicabili e quali soluzioni possono essere migliorate nel tempo”. È anche, ha concluso, il modo migliore per superare una rappresentazione riduttiva del settore, troppo spesso associato alla sola rendita o alla speculazione.
FILIERA TROPPO FRAMMENTATA
La modernizzazione della filiera passa anche dalla formazione del capitale umano. “Il real estate contemporaneo richiede professionalità capaci di integrare competenze immobiliari, finanziarie, tecnologiche, ambientali, sociali e gestionali”. Per questo, ha detto Albertini Petroni, l’industria immobiliare deve continuare a investire sulle nuove generazioni, sulla formazione tecnica, manageriale e digitale e sul dialogo con università, centri di ricerca e scuole di alta formazione. Un passaggio necessario per costruire quella continuità di competenze che la trasformazione del settore richiede nel medio e lungo periodo.
“SENTENZA MILANO PRIMO PASSO, ORA LA POLITICA INTERVENGA”
Il primo fronte regolatorio indicato come prioritario è quello urbanistico. “Il sistema italiano conserva ancora strumenti nati in una fase in cui il problema principale era governare l’espansione urbana, norme nate nel secondo dopoguerra o durante il boom economico degli anni ’60”, ha detto Albertini Petroni. “Oggi siamo tutti pienamente consapevoli che il suolo è una risorsa scarsa, da utilizzare con responsabilità. La sfida è trasformare il costruito, rigenerare aree dismesse, riqualificare edifici obsoleti, adattare le città esistenti”.
Il presidente ha chiesto maggiore flessibilità nei cambi di destinazione d’uso, “soprattutto quando la trasformazione avviene senza nuovo consumo di suolo”, e tempi certi nelle procedure autorizzative. “Per chi investe capitali di lungo periodo, il problema non è soltanto la durata di un procedimento, ma la sua prevedibilità. L’incertezza aumenta il costo del capitale e penalizza proprio i progetti di rigenerazione e riconversione”.
Riferimento diretto, poi, alla sentenza emessa martedì 16 giugno dal Tribunale di Milano. Albertini Petroni ha auspicato che rappresenti “il primo passo verso la risoluzione di uno stallo interpretativo delle norme urbanistiche che sta frenando l’azione amministrativa in diverse città italiane”, aggiungendo: “Riteniamo doveroso che la Politica si adoperi per rivedere quanto prima il quadro normativo urbanistico e ridare certezze agli operatori e agli amministratori pubblici”.
FISCO, “INTERVENIRE SU IVA E DEDUCIBILITÀ”
Il secondo fronte regolatorio è quello fiscale. Se l’obiettivo è aumentare l’offerta di abitazioni in locazione economicamente accessibili, ha argomentato Albertini Petroni, occorre rendere l’investimento residenziale compatibile con i criteri di rendimento, durata e rischio degli investitori istituzionali. Oggi non lo è. Per arrivarci, il presidente ha indicato una serie di interventi tecnici ma dal forte impatto pratico: la revisione del trattamento IVA, il riconoscimento della natura strumentale degli immobili abitativi destinati alla locazione professionale, la riduzione degli oneri fiscali nelle fasi di acquisto e gestione, la possibilità di rendere deducibili i costi legati alla manutenzione. “Sono interventi tecnici, ma hanno un effetto molto concreto: rendere possibile nuova offerta abitativa stabile, di qualità e sostenibile nel tempo”.
“L’ITALIA HA IL RISPARMIO MA NON LO TRASFORMA IN INVESTIMENTO REALE”
Il terzo fronte è quello degli strumenti di raccolta e impiego del capitale. La trasformazione del patrimonio immobiliare italiano richiede risorse ingenti che né il settore pubblico né la sola proprietà individuale possono sostenere. “L’Italia dispone di un’enorme ricchezza privata, ma continua a faticare nel trasformare il risparmio in investimenti di lungo periodo nell’economia reale”. Per questo, ha detto il presidente, è necessario rafforzare un ecosistema articolato di veicoli: fondi immobiliari, SICAF, veicoli di cartolarizzazione, società quotate e non. “Ciascuno può svolgere una funzione diversa lungo il ciclo dell’investimento”. Il tutto dentro una cornice di politica pubblica capace di orientare, abilitare e rendere sostenibili gli investimenti nel tempo.
“PRIMA POLITICA INDUSTRIALE PER IL REAL ESTATE DOPO 60 ANNI”
Ampio spazio al decreto Piano Casa del Governo, accolto “con grande favore” e definito un intervento rilevante non solo per le misure in sé, ma per il metodo che introduce. “Per la prima volta, dopo 60 anni, il tema dell’abitare viene affrontato come parte di una politica industriale nazionale per il settore immobiliare”. Il provvedimento, ha sottolineato Albertini Petroni, intercetta una delle principali emergenze economiche e sociali del Paese, che oggi non riguarda più solo le fasce più fragili della popolazione ma una platea molto più ampia di cittadini, lavoratori e famiglie.
Il presidente ha apprezzato la scelta di valorizzare il partenariato pubblico-privato e il patrimonio immobiliare pubblico, definendola “un’impostazione necessaria”. Ma ha anche posto condizioni precise perché funzioni davvero: “Servono bandi ben costruiti, durate coerenti con la sostenibilità economica degli investimenti, corretta allocazione dei rischi e stabilità regolatoria”. Le misure straordinarie e i meccanismi commissariali possono essere utili nella fase di avvio, ha avvertito, “ma non possono sostituire una riforma strutturale della disciplina urbanistica ed edilizia nazionale. Il fatto stesso che per accelerare gli interventi si debba ricorrere a strumenti speciali conferma che il Paese ha bisogno di procedure ordinarie più semplici, certe e proporzionate”.
Un avvertimento specifico ha riguardato i valori di riferimento per la determinazione dei canoni e dei prezzi di vendita. “I criteri devono essere realistici. I valori OMI sono importanti, ma devono poter tenere conto dei costi effettivi di realizzazione, soprattutto per immobili nuovi, efficienti e rigenerati in contesti urbani complessi. In caso contrario, il rischio è rendere difficili, se non impossibili, proprio le operazioni che il Piano intende promuovere”.
“ESTENDERE IL METODO DEL PIANO CASA A HOSPITALITY, LOGISTICA, DATA CENTER E RETAIL”
Il Piano Casa, per Albertini Petroni, deve essere soltanto l’inizio. Il presidente ha chiesto di estendere lo stesso approccio di politica industriale ad altri comparti strategici. Per l’hospitality: “Il turismo non può essere considerato soltanto una rendita naturale legata alla bellezza del nostro Paese. È una filiera strategica che richiede investimenti, qualità dell’offerta, capacità gestionale e infrastrutture ricettive adeguate. Occorre accompagnare il rinnovamento dello stock esistente, a partire dall’ampia offerta di strutture a tre stelle, spesso collocate in destinazioni mature e caratterizzate da proprietà frammentata”. Per la logistica: “Gli ultimi anni ci hanno mostrato quanto sia decisiva per evitare colli di bottiglia nelle catene di approvvigionamento, sostenere il commercio, accompagnare il reshoring e rafforzare corridoi intermodali tra Nord e Sud del Paese”.
Per i data center: “L’Italia deve poter attrarre investimenti in questo settore che altrimenti si concentreranno altrove, lasciando il Paese più dipendente da infrastrutture esterne in un ambito sempre più rilevante per la competitività e la sicurezza del sistema Paese”. Per il retail: “Non solo come spazio commerciale, ma come presidio urbano, servizio di prossimità, luogo di relazione e componente essenziale della vitalità dei centri città. La trasformazione dei consumi e l’e-commerce non cancellano il retail fisico, ma ne impongono una profonda evoluzione”.