Le località alpine europee continuano a rappresentare uno dei segmenti più resilienti e dinamici del mercato immobiliare internazionale. A trainare la crescita sono la domanda di seconde case di alta gamma, il lavoro da remoto, la ricerca di qualità della vita e l’interesse crescente degli investitori internazionali. Tuttavia, accanto al forte apprezzamento, aumentano anche le pressioni regolatorie e fiscali da parte delle amministrazioni pubbliche, preoccupate per l’accessibilità abitativa dei residenti e per gli effetti dell’overtourism. È quanto emerge dall’European Alpine Property Focus 2026 di UBS, che ha analizzato 34 destinazioni alpine tra Svizzera, Francia, Austria e Italia, mettendo a confronto prezzi, crescita dei valori immobiliari, dimensioni dei mercati, accessibilità, resilienza climatica e offerta sportiva.
SVIZZERA PRIMA PER VALORI IMMOBILIARI
La classifica dei valori immobiliari conferma il dominio assoluto della Svizzera. Le prime cinque destinazioni alpine più costose d’Europa sono tutte elvetiche: Gstaad, Engadina/St. Moritz, Verbier, Andermatt e Zermatt. A Gstaad le abitazioni vacanziere di fascia alta raggiungono in media circa 25.000 franchi svizzeri al metro quadrato, mentre a St. Moritz si attestano intorno ai 24.000 franchi. Nel segmento luxury le quotazioni possono superare i 45.000-55.000 franchi al metro quadrato, con alcune transazioni che raggiungono addirittura valori a sei cifre.
FRANCIA PRIMO CONCORRENTE
La Francia si conferma il principale concorrente della Svizzera. Courchevel è la località francese più costosa con prezzi vicini ai 18.500 franchi svizzeri al metro quadrato per gli immobili premium, mentre nella prestigiosa area di Courchevel 1850 le quotazioni possono arrivare intorno ai 30.000 franchi. Seguono Val-d’Isère, Méribel, Megève e Chamonix-Mont-Blanc, tutte con valori stabilmente superiori ai cinque cifre.
CORTINA LA PIU’ CARA, MADONNA DI CAMPIGLIO LA PIU’ DINAMICA
Sul fronte italiano, il punto di riferimento resta Cortina d’Ampezzo. La località dolomitica, protagonista delle Olimpiadi Invernali Milano-Cortina 2026, è la destinazione più costosa dell’arco alpino nazionale e occupa il sedicesimo posto nella graduatoria europea. Per acquistare una seconda casa di fascia alta sono necessari mediamente quasi 12.000 franchi svizzeri al metro quadrato, equivalenti a circa 12.500 euro. UBS evidenzia come l’effetto Olimpiadi abbia contribuito a una crescita dei valori vicina al 45% dal 2019, una delle performance più rilevanti dell’intero panorama alpino europeo.
Dietro Cortina si collocano Madonna di Campiglio, Courmayeur, Val Gardena e Canazei. Madonna di Campiglio supera i 10.000 euro al metro quadrato e si conferma una delle località italiane più dinamiche, con una crescita annualizzata del 4,1% negli ultimi cinque anni e un incremento dell’8,9% nel solo ultimo anno analizzato. Courmayeur si posiziona intorno agli 8.400 euro al metro quadrato, mentre Val Gardena raggiunge circa 8.300 euro. Canazei, in Val di Fassa, risulta la destinazione più accessibile tra quelle esaminate nello studio, con prezzi medi attorno ai 5.900 euro al metro quadrato.
Matteo Ramenghi, Chief Investment Officer di UBS WM in Italia, ha evidenziato che “Il mercato immobiliare alpino in Italia continua a distinguersi, sostenuto dalla crescente domanda di beni reali da parte degli investitori, dall’aumento dei flussi turistici e da prezzi ancora accessibili.”
PREZZI +35% RISPETTO A 2019
L’analisi evidenzia come il mercato alpino europeo abbia registrato una crescita media dei prezzi del 35% rispetto ai livelli del 2019. Le performance migliori sono state registrate proprio nelle località svizzere più prestigiose, dove l’incremento sfiora il 45%, seguite dalle Alpi italiane con circa il 40%. Francia e Austria mostrano aumenti più contenuti, rispettivamente attorno al 31% e al 28%. Anche depurando i dati dall’inflazione, i guadagni reali restano significativi.
Secondo UBS, il 2025 ha segnato una nuova accelerazione grazie al calo dei costi di finanziamento. Le seconde case nelle principali destinazioni alpine europee hanno registrato un incremento medio vicino al 4% nell’ultimo anno. Svizzera e Italia sono risultate i mercati più dinamici, con aumenti prossimi al 6%, mentre in Francia la crescita si è quasi fermata all’1%.
Alla base della domanda vi sono diversi fattori strutturali. Sempre più professionisti scelgono infatti di trascorrere lunghi periodi nelle località montane grazie alla diffusione del lavoro da remoto. Inoltre, le ondate di calore sempre più frequenti nelle città rendono le destinazioni alpine particolarmente attrattive durante i mesi estivi. Anche l’allungamento della speranza di vita contribuisce a sostenere gli acquisti di seconde case come investimento di lungo periodo.
NUOVI CONTROLLI E LIMITAZIONI
La forte crescita dei prezzi sta però alimentando una crescente reazione politica. In Austria sono stati introdotti controlli più severi sull’utilizzo delle seconde case e limitazioni molto rigide per gli acquirenti stranieri. In Svizzera la scarsità di offerta è accentuata dal divieto di realizzare nuove abitazioni secondarie e il governo federale sta valutando ulteriori restrizioni agli acquisti da parte di investitori esteri attraverso un rafforzamento della normativa Lex Koller. In Francia, a Chamonix, gli affitti turistici brevi richiedono autorizzazioni specifiche e la costruzione di nuove case vacanza è stata fortemente limitata. Nelle Dolomiti italiane, invece, si sperimentano sistemi di contingentamento degli accessi turistici e chiusure stradali per ridurre la pressione dei visitatori.
Un ulteriore elemento di rischio individuato dagli analisti riguarda la fiscalità. Con il progressivo aumento del debito pubblico in diversi Paesi europei, le seconde case rappresentano un obiettivo sempre più frequente per nuove imposte e sovrattasse. In Francia numerosi comuni applicano già una maggiorazione fino al 60% sulle abitazioni vacanza, mentre anche in Svizzera si discute l’introduzione di nuove imposte dedicate alle seconde residenze.
Nonostante questo contesto più complesso, UBS mantiene una visione positiva soprattutto per Svizzera e Italia. Le località elvetiche continuano a beneficiare della stabilità del franco svizzero, dell’elevato livello di sicurezza e della limitata disponibilità di offerta. L’Italia, invece, viene premiata per prezzi ancora relativamente competitivi rispetto alle principali destinazioni alpine internazionali e per un quadro fiscale considerato favorevole agli investitori ad alta capacità patrimoniale. Secondo la banca, questi fattori dovrebbero consentire alle destinazioni italiane di proseguire il proprio percorso di rivalutazione anche nei prossimi anni.