Comprare un trilocale in Italia è diventato sensibilmente più difficile rispetto a cinque anni fa. Un single con un reddito medio può oggi permettersi circa il 29% dell’offerta di trilocali in vendita sul mercato, mentre una coppia con due redditi riesce ad accedere a poco più del 61% dello stock disponibile. Nel 2021 questi valori erano rispettivamente intorno al 46% e all’80%. In cinque anni, dunque, l’accessibilità si è ridotta di 16,6 punti percentuali per i nuclei mono-reddito e di 18,6 punti per le coppie.
È quanto emerge da uno studio di Immobiliare.it Insights, la proptech company specializzata in analisi di mercato e data intelligence parte del gruppo Immobiliare.it, che ha calcolato l’affordability — cioè la quota di immobili per cui la rata del mutuo risulta inferiore al 30% del reddito disponibile — sui trilocali in vendita nelle dodici principali città italiane, confrontando i dati attuali con quelli del 2021.
Prezzi cresciuti il doppio dei redditi<
A spiegare la dinamica è Paolo Giabardo, Direttore Generale di Immobiliare.it: “Negli ultimi anni il mercato residenziale italiano ha registrato una crescita significativa dei prezzi delle abitazioni che non è stata accompagnata da un aumento proporzionale dei redditi. Questo disallineamento ha inevitabilmente inciso sull’accessibilità all’acquisto, riducendo progressivamente la quota di immobili alla portata di single e famiglie.” L’esempio che porta è quello di Milano: tra il 2016 e il 2024 il prezzo medio al metro quadro è aumentato del 48%, mentre il reddito medio di un lavoratore dipendente è cresciuto del 22%, meno della metà. “Una dinamica che, con intensità diverse, interessa la maggior parte dei principali centri italiani e rende il tema dell’affordability sempre più centrale nel dibattito sulla casa”, conclude Giabardo.
La classifica per i single: Genova in testa, Firenze fanalino di coda
Tra le città analizzate, quella più accessibile per chi compra da solo è Genova, dove un single può permettersi il 59% dell’offerta di trilocali disponibile — 30 punti sopra la media nazionale. Seguono le siciliane Catania (53,6%) e Palermo (50,2%), e poi Torino al quarto posto con il 43,4%. Dal quinto posto in giù la situazione cambia radicalmente: Bari si ferma al 13,7%, Napoli al 10,3%, Venezia all’8,5% e Verona al 7,7%. Roma è nona con il 4,8%.
Il fondo della classifica è occupato da tre grandi città del Centro-Nord. Milano si ferma all’1,3%, Bologna scende allo 0,9% e Firenze tocca il dato più basso in assoluto: appena lo 0,2% dei trilocali in vendita è accessibile per un single con reddito medio. Un valore che racconta meglio di qualsiasi altro indicatore la pressione che i prezzi immobiliari hanno esercitato sul capoluogo toscano negli ultimi anni.
La classifica per le coppie: Catania supera il 94%, Firenze ancora ultima
Con due stipendi, la situazione migliora ovunque ma la geografia della difficoltà resta sostanzialmente la stessa. Catania balza in testa con un tasso di affordability superiore al 94%, seguita da Palermo (88%) e Genova (87,6%). Torino è quarta con l’83,5%, Bari quinta con il 56%. Venezia (48,3%) e Napoli (48,1%) si contendono il sesto e settimo posto, seguite da Verona (47,3%) e Roma (41,3%).
Nella parte bassa della graduatoria, Bologna (40,1%) risulta più accessibile di Milano (20,6%), ribaltando l’ordine rispetto alla classifica dei single. Ultima ancora una volta Firenze, dove anche due redditi medi consentono di accedere ad appena il 10,5% dei trilocali sul mercato.
Verona e Venezia le più colpite tra i single, Firenze e Bologna tra le coppie
Guardando alle variazioni degli ultimi cinque anni, i cali più marcati per i nuclei mono-reddito si sono registrati in Veneto: Verona ha perso 27,8 punti percentuali di affordability dal 2021, Venezia 22,9. Torino scende di oltre 20 punti, mentre la maggior parte delle altre città segna contrazioni tra i 10 e i 20 punti. Le eccezioni sono Milano, che perde 7,4 punti, e Firenze, che cede solo 1,6 punti — ma partiva già da livelli talmente bassi che lo spazio per scendere ulteriormente era quasi esaurito.
Per le coppie, il quadro più critico riguarda Firenze, con una flessione di 39,9 punti percentuali nel quinquennio: la città parte da livelli già molto bassi nel 2021 ed è scesa ulteriormente in modo marcato. Seguono Bologna (-38 punti), Verona (-33,8 punti) e Bari (-29,7 punti). Riduzioni significative anche a Roma (-24,7 punti) e Milano (-23,7 punti). L’unica grande città sostanzialmente stabile è Catania, dove l’accessibilità per le coppie si è ridotta di soli 1,1 punti percentuali.