Il retail immobiliare torna al centro dell’agenda degli investitori internazionali, con rendimenti che sfidano quelli delle altre asset class e una domanda di spazi che, almeno in Italia, continua a correre a ritmi superiori alla media europea. È il quadro emerso nella prima giornata di Mapic Italy, la decima edizione della manifestazione milanese dedicata al retail real estate, che quest’anno ha scelto tre parole chiave per leggere il mercato: selettività, differenziazione, influenza.
“Nel corso degli ultimi dieci anni il nostro mondo si è trasformato profondamente: le abitudini di consumo sono cambiate, l’omnicanalità e l’esperienza hanno trasformato i modelli di business in maniera profonda. MAPIC Italy ha tuttavia continuato a crescere in maniera importante, segno di un’industria che si trasforma in modo sempre più profondo ma che è solida nei suoi fondamentali”, ha dichiarato il direttore Francesco Pupillo, aprendo i lavori della manifestazione. “La selettività intesa come selettività delle scelte degli operatori, che siano investitori, estremamente selettivi nelle scelte di investimento, o brand, estremamente selettivi sulle location e sulle relocation, e poi la crescente importanza delle strategie di influenza, elemento oggi essenziale per comunicare con le nuove generazioni. Questi tre elementi, selettività, differenziazione e influenza, sono oggi le chiavi delle strategie di crescita”.
Tra le novità dell’edizione, la prima giornata ha ospitato anche il debutto milanese dell’Outlet Summit, evento dedicato a un segmento che nel 2025 ha vissuto un anno di picco con l’ingresso di nuovi investitori sul mercato italiano.
DUE FACCE DELLA STESSA MEDAGLIA
Joachim Sandberg, Head of Italy di Cushman & Wakefield traccia il quadro macroeconomico: “L’altra faccia della medaglia è il contesto geopolitico, che è cambiato drasticamente negli ultimi sei-dodici mesi. La guerra in Ucraina era già in corso e aveva impattato soprattutto i prezzi del gas e dell’energia. Si è poi aggiunto il conflitto in Medio Oriente, con le tensioni sullo Stretto di Hormuz che influenzano il commercio del petrolio. Nessuno, credo, si aspettava i dazi, che colpiscono sia i costi in entrata sia in uscita, ricadendo sul consumatore finale.”
L’effetto combinato di questi fattori si traduce in pressioni inflazionistiche che le banche centrali non possono ignorare. “L’Euribor negli ultimi sei mesi è salito da circa 1,9% a 2,2-2,3%, con una pressione crescente sui tassi di interesse. La fiducia dei consumatori ne risente e c’è il rischio che i consumi possano scendere: non a caso tutte le previsioni di crescita, non solo in Italia ma in Europa, sono in ribasso”, ha precisato Sandberg.
Eppure, proprio in questo contesto, il retail si distingue. “Abbiamo quindi due contesti contrapposti: da un lato capitali importanti indirizzati verso il settore, dall’altro uno scenario decisamente più incerto rispetto al passato. Il retail, a nostro avviso, rimane un’opportunità particolare perché è uscito da una fase di ristrutturazione. Il timore delle vendite online, percepito come una minaccia, è stato superato, e soprattutto il retail si è dimostrato molto resiliente nel post-Covid — cosa che in quel momento non era affatto scontata.”
Il nodo centrale, secondo l’Head of Italy di Cushman & Wakefield, è quello dei rendimenti. “Il retail è l’unica asset class che non ha registrato le stesse fluttuazioni di valore delle altre, rimanendo su livelli depressi. Esiste un gap di rendimento rispetto alle altre asset class: la logistica prime quota intorno al 5-5,25%, gli uffici core sono abbondantemente sotto il 4%, mentre i centri commerciali si attestano intorno al 7% o leggermente sotto per il prodotto core, avvicinandosi al 10% per il prodotto secondario. C’è quindi spazio per vedere i prezzi iniziare a risalire.”
CANONI AI MASSIMI STORICI, ROMA SECONDA IN EUROPA
Sul fronte della domanda retail, il quadro dipinto da Mirko Baldini, CEO Italy di CBRE, è di un mercato che corre a velocità sostenuta, con l’Italia in posizione di privilegio rispetto al resto del continente.
“Il contesto è molto positivo, nel senso che l’andamento dei canoni è guidato dalla domanda e dall’offerta, e questa domanda molto forte è trainata da diversi fattori che riguardano in particolare l’Italia”, ha evidenziato Baldini. “Per quanto riguarda l’high street, il lusso e il premium sono alla ricerca delle migliori posizioni, disposti a scendere a compromessi sulle dimensioni dei locali ma non sulla location. Molti brand internazionali vogliono entrare in Italia, mercato ancora molto grande e dinamico, con una penetrazione dei brand ancora bassa: tanti stanno aprendo il primo punto vendita e avviando l’espansione.”
I dati geografici confermano l’eccezionalità del momento. “Roma è al secondo posto in Europa nelle previsioni di crescita dei canoni high street nei prossimi cinque anni. Ma non è solo Milano e Roma: è Firenze, sono le località trainate dai flussi turistici come Capri e Taormina, e la crescita è diffusa su tutti i formati e su tutto il territorio.”
Il risultato si misura in numeri concreti. “I canoni in Italia si sono stabilizzati e sono ancora in crescita a livelli record, superando i valori pre-pandemia, mentre in Europa siamo ancora al di sotto. Questo è, credo, il dato più significativo”, ha sottolineato il CEO di CBRE Italy. Picchi di 20.000 euro al metro quadro in alcune location di punta, 17.000 in altre, 6.000 euro su Corso Vittorio Emanuele a Milano; crescite significative anche a Firenze.
Sul mercato del debito, Baldini ha evidenziato: “Non ricordo un momento di così grande favore da parte delle banche. Non parliamo solo di prodotto prime nelle regioni più forti: stiamo parlando di Sicilia e Puglia, dove in questo momento siamo incaricati della raccolta di mezzo miliardo di debito, con risposte che mediamente quintuplicano la richiesta. Questo ha spinto una compressione dei tassi di circa 100 punti base rispetto al solo 2025, grazie anche alla competizione con i lender alternativi, con LTV che raggiungono il 70%.”
La vacancy, infine, è diventata un lusso raro. “La vacancy non c’è, e si combatte per ogni spazio disponibile. Non c’è rischio di sovraofferta — nelle vie del lusso si genera nuovo prodotto nelle adiacenze, ma i canoni continuano a salire”, ha concluso Baldini, aggiungendo che nelle città secondarie “l’attenzione si sposta anche al footfall e a un’analisi di retail intelligence molto mirata per valutare la sostenibilità del conto economico.”
CENTRI COMMERCIALI IN TESTA, RETAIL PARK A CORTO DI PRODOTTO
Davide Dalmiglio, Managing Director e CEO Italy di Savills, che ha proposto una lettura sistematica dei principali sottosettori del mercato retail. “Un settore è attivo, dalla nostra prospettiva, se ha capitale disponibile pronto a essere investito, se c’è prodotto di qualità, se c’è trasparenza informativa, se le aspettative tra acquirenti e venditori sono allineate e se la prospettiva dell’asset in termini di liquidità e valorizzazione è positiva”, ha premesso Dalmiglio, delineando così una griglia di analisi applicata poi a ciascun segmento.
Sui retail park, il paradosso è evidente. “I retail park in questo momento hanno la platea più ampia di investitori. Il tema qual è? Che non abbiamo prodotto in linea con le aspettative degli investitori e se pensiamo che negli ultimi dieci anni la media del transato in termini di retail park è bassissima, stiamo parlando di 80 milioni l’anno. C’è il capitale, i fondamentali economici sono buoni, il mercato è trasparente: è un settore attivo, ma non così tanto come potrebbe esserlo e come lo è in altri paesi.”
Sul segmento grocery, le dimensioni del capitale disponibile abbondano. “C’è tanto capitale, stimabile attorno a due miliardi di equity allocabile. Le aspettative tra le parti sono convergenti. Il tema è formare il prodotto, perché è molto granulare e frammentato, soprattutto nel comparto supermercati, il che rende complessa la costruzione di un veicolo di investimento in linea con i grandi investitori istituzionali.” Sugli outlet, “abbiamo raggiunto il picco nel 2025. Sarà difficilmente replicabile quanto fatto quell’anno, a meno di sorprese.”
Il sottosettore più vivace è rappresentato dai centri commerciali. “Penso che sia il subsettore più attivo, perché c’è capitale value-add e opportunistico, ma si sta risvegliando anche il capitale core. Il segmento ha dimostrato fondamentali economici molto solidi e una resilienza inaspettata. La qualità rimane il driver principale, ‘retail is back’, ma con selezione. La cosa più interessante è che il segmento secondario degli shopping center è probabilmente quello che sta mostrando la maggiore dinamicità a favore degli investitori internazionali.”