Il Gruppo Building, developer torinese con un quarto di secolo di storia e un portafoglio da 350 milioni di euro, dopo la cessione per 77 milioni di euro di Settimo Cielo, il retail park da 380.000 metri quadrati alle porte di Torino, al consorzio Ares Management – Eurofund, ha liberato le energie e il capitale per una svolta strategica che punta su due direzioni: l’hotellerie, con una speciale attenzione alla montagna, e il residenziale alto di gamma nelle grandi città. Ne parla a Pambianco Real Estate Luca Boffa, CEO del gruppo.
“Avevamo già ricevuto diverse offerte negli anni per Settimo Cielo”, spiega. “Ma erano quasi sempre fondi puramente speculativi. Non avevano un progetto di crescita per l’asset. Con Ares ed Eurofund è andata diversamente: una visione di lungo periodo e la volontà di portarlo avanti e migliorarlo. Per noi, dopo 25 anni, Settimo Cielo era diventato parte della famiglia. La priorità assoluta era trovare qualcuno che lo trattasse come tale”.
La cessione chiude un capitolo. “Per ora non vogliamo più investire nel commerciale. La nostra attenzione si è spostata sull’hotellerie e sul residenziale di qualità”. Due asset class distinte, unite da una stessa filosofia: costruire prodotti che durano, nei luoghi che crescono.
La scommessa alpina, un hotel a 2.000 metri in vista delle Olimpiadi 2030
La prima operazione nel nuovo perimetro è già definita. Si tratta di un boutique hotel in alta montagna, in Val di Susa, nella località Monti della Luna al confine con la Francia, nella zona di Monginevro. Una struttura a 2.000 metri di quota, raggiungibile in inverno solo con motoslitte, gatti delle nevi o sciando e, d’estate, a piedi o con veicoli fuoristrada. “È l’unico hotel a quella quota in zona”, sottolinea Boffa. “Porterà occupazione, lavoro e rigenerazione in un’area che ha un potenziale straordinario, soprattutto in vista delle Olimpiadi Invernali del 2030 (che si terranno sulle Alpi francesi). Ci troviamo esattamente in quella fascia di territorio che sarà al centro dell’attenzione internazionale”.
Il modello ipotizzato è quello del branded hotel: una struttura che porti il nome di un marchio legato alla montagna o a uno stile di vita alpino di alto profilo, “che riporti i valori di quel brand all’interno di un progetto architettonico e di un’esperienza di soggiorno. Il brand può dimostrare come i propri prodotti funzionano in quell’ambiente. È un matrimonio che può avere molto senso per entrambi”.
C’è poi una seconda operazione in fase di definizione nel Sud Piemonte, che Boffa non svela ma anticipa come potenzialmente trasformativa per il turismo di quella parte di regione.
La scelta della montagna non è casuale né puramente opportunistica. Boffa ha una sua lettura del trend: “Rispetto al mare, la montagna offre molte più attività. E poi c’è il tema climatico, il caldo sempre più intenso spinge chi soffre le temperature, o chi ha bambini piccoli, a cercare alternative fresche in estate. In inverno la domanda di qualità tiene, nonostante i costi siano già altissimi per le famiglie. Chi è disposto a spendere per sciare non è sensibile al prezzo: è sensibile alla qualità dell’esperienza”.
Il Parco delle Basiliche, residenziale alto di gamma a un isolato dalla Bocconi
Sul fronte residenziale, il progetto di punta è il Parco delle Basiliche a Milano, in pieno centro storico, a un isolato dall’Università Bocconi. Un indirizzo che combina accessibilità, prestigio e una domanda strutturalmente robusta da parte di acquirenti italiani e internazionali. “La posizione è molto interessante: nel cuore della città ma già sulla circonvallazione interna, quindi raggiungibile velocemente da fuori. Questo ci permette di puntare sia su acquirenti milanesi sia su clienti internazionali che vogliono una base a Milano”.
L’edificio, acquisito con alcuni affittuari ancora presenti, è in fase di trasformazione totale. Accordi raggiunti con tutti gli inquilini per liberare gli appartamenti hanno permesso al gruppo di estendere la ristrutturazione all’intero stabile. Il progetto è strutturato su due anime distinte con ingressi separati. La principale comprende appartamenti dai 150 metri quadrati in su — trilocali e oltre — per chi acquista per abitarci o per investimento a lungo termine. La seconda palazzina ospiterà invece 30-37 unità compatte, destinate all’affitto incluso quello a breve termine. “Chi compra una casa di un certo livello non ha voglia di condividere il condominio con chi affitta il bilocale con rotazione continua di inquilini. Per questo abbiamo separato fisicamente i due prodotti: ognuno ha il suo ingresso, il suo contesto, la sua gestione”.
La vicinanza alla Bocconi apre anche al segmento degli studenti universitari internazionali, sempre più presenti in quella fascia di città. “Trenta appartamenti affittati a studenti, con contratti da nove mesi, è un modello che funziona e che garantisce stabilità. È completamente diverso dall’affitto breve turistico, che crea problemi di convivenza e degrado dello stabile nel tempo”.
Ding e Building 2.0
La svolta del gruppo non riguarda solo gli asset in portafoglio, ma anche il modo in cui questi vengono gestiti e valorizzati. Sul fronte della gestione residenziale, Building ha introdotto Ding: un sistema di intelligenza artificiale addestrato specificamente sugli immobili del gruppo, in grado di rispondere in tempo reale alle domande di proprietari e inquilini su qualsiasi aspetto della vita condominiale — dal regolamento agli impianti, dalla domotica alla manutenzione ordinaria.
Parallelamente, il gruppo ha costituito Building 2.0, una seconda holding per raccogliere startup legate al mondo immobiliare. La logica è doppia: diversificare le attività del gruppo e garantire che i piani terra degli immobili residenziali non rimangano mai vuoti al momento della consegna. “Non c’è cosa peggiore, per un edificio nuovo, di un piano terra deserto. Le nostre startup riempiono quegli spazi, ci danno vita, creano un ecosistema. E noi abbiamo la flessibilità di adattare le condizioni a seconda della posizione”.
Lo stesso approccio che aveva guidato la scelta, nel 2008, di adottare protocolli green per Settimo Cielo quando era ancora una scelta rara nel settore. “All’epoca abbiamo speso qualcosa in più per costruire in modo più tecnologico e sostenibile. Sembrava un costo difficile da giustificare. Poi, nel 2015, un fondo pensionistico tedesco ha cercato esattamente quel tipo di asset per il suo portafoglio ESG e non lo trovava da nessuna parte tranne che da noi. Ecco cosa significa fare le cose in anticipo: a volte si fa fatica a trovare il cliente, ma quando lo trovi, capisce esattamente il valore di quello che ha davanti ed è disposto a pagarlo”.