A Milano la forbice tra redditi e costi dell’abitare continua ad allargarsi e si consolida come fenomeno strutturale che riguarda non solo la città entro i confini amministrativi, ma l’intera regione urbana. È quanto emerge dal terzo rapporto dell’Osservatorio Casa Abbordabile (OCA), promosso da Consorzio Cooperative Lavoratori (CCL) e LUM in partnership con il Dipartimento di Architettura e Studi Urbani del Politecnico di Milano. La ricerca, coordinata da Massimo Bricocoli con Marco Peverini e Lorenzo Caresana, aggiorna i dati certificati e conferma un peggioramento dell’abbordabilità senza segnali di inversione.
PREZZI +8,5%, AFFITTI +6,8%, SALARI FERMI AL +4,2%
Nel 2024 i prezzi di compravendita crescono dell’8,5% e i canoni del 6,8%, mentre i salari medi aumentano solo del 4,2%, al di sotto dell’inflazione. Per i redditi medio‑bassi la crescita è ancora più contenuta: +3,7% per gli “operai” e +2,6% per gli “impiegati”, categorie che rappresentano oltre l’85% dei dipendenti privati in città. La divaricazione rende la casa sempre meno accessibile per chi dispone solo di reddito da lavoro, mentre proprietà pregressa o aiuti familiari diventano condizioni quasi necessarie per abitare e lavorare a Milano. Il canone medio dei nuovi contratti registrati passa da 189 a 201 euro/mq annui. I contratti a lungo termine diminuiscono del 7%, mentre crescono transitori e canone concordato, quest’ultimo più che raddoppiato ma con valori sempre più vicini al mercato.
REDDITI POLARIZZATI E METRI QUADRATI ‘IRREALISTICI’
Nel 2023 il 52,5% dei contribuenti milanesi dichiara meno di 26.000 euro l’anno e il 30,7% meno di 15.000. Nel 2024 le retribuzioni lorde medie sono pari a 1.542 euro per gli operai, 2.707 per gli impiegati, 6.530 per i quadri e 15.686 per i dirigenti. L’indice dei metri quadri abbordabili (spesa massima pari al 30% del salario netto) mostra un peggioramento netto: in acquisto un operaio può permettersi 16 mq, un impiegato 22, un quadro 41, un dirigente 90. In locazione un operaio arriva a 25 mq e un impiegato a 34. Soglie che, per le qualifiche medio‑basse, risultano inferiori ai tagli minimi disponibili sul mercato.
AFFITTI BREVI +36% E CONTRATTI TRANSITORI IN FORTE CRESCITA
Il rapporto segnala una precarizzazione crescente dell’affitto. I contratti transitori sotto l’anno sfiorano quota 7.000 (+137% dal 2015). Le locazioni brevi turistiche crescono del 36% nel 2024, dopo il +51% del 2023. L’offerta extralberghiera supera i 100.000 posti letto (+27.000 in un anno) e assorbe il 42% delle presenze turistiche, mentre l’offerta alberghiera resta stabile. In cinque anni la quota di affitti stabili (4+4 e 3+2) scende dal 66% al 51%, mentre le locazioni temporanee salgono dal 34% al 49%.
LA ‘CITTA’ REALE’: 192.800 ABITANTI IN PIU’ RISPETTO AI RESIDENTI
Utilizzando dati aggregati di telefonia mobile, OCA stima nel 2023 circa 1.610.400 “abitanti telefonici annuali” contro 1.417.597 residenti anagrafici: +192.803 persone. Una differenza che include studenti, lavoratori e popolazioni non intercettate dalle fonti ufficiali, con impatti diretti su domanda abitativa e servizi. Nella regione urbana (oltre 330 comuni) il canone cresce rapidamente e molti centri mostrano condizioni simili a Milano: Sesto San Giovanni, Rho, Melzo, Seregno, Paderno Dugnano, Bresso, Brugherio, Rozzano, Corsico, Melegnano. L’abbordabilità in locazione scende sotto i 55 mq commerciali. Il pendolarismo compensa i costi abitativi ma genera nuovi costi economici e sociali. Per un salario di 1.540 euro lordi, nei comuni ben serviti dal trasporto pubblico casa e mobilità assorbono tra il 50% e il 60% del reddito; a Milano quasi sempre oltre il 60%. Con mobilità privata la quota sale fino all’80%.
CINISELLO, RHODENZE, BARANZATE, TRENORD
Il rapporto approfondisce quattro contesti emblematici: – Cinisellese, dove gli Ambiti dei Piani di Zona emergono come regia sovracomunale da rafforzare; – Rhodense, con focus su regolazione degli affitti e ruolo degli intermediari; – Baranzate, dove la cooperazione pubblico‑privato sociale è cruciale per rispondere a vulnerabilità complesse; – Trenord, che mostra come l’abbordabilità incida su reclutamento, formazione e accesso al lavoro. I ricercatori del Politecnico sottolineano che “l’abbordabilità richiede una regia pubblica e un disegno di politiche integrate su casa, mobilità e lavoro, a una scala adeguata alle trasformazioni reali della regione urbana”.
Per Alessandro Maggioni, presidente CCL, “non basta spostare il problema fuori Milano: serve una visione di lungo periodo che integri politiche abitative, trasporto pubblico e tutela del paesaggio. Un canone realmente abbordabile non può superare i 100–110 euro/mq annui. Oltre questa soglia anche lavoratori essenziali come infermieri, tranvieri, medici e insegnanti rischiano di non potersi più permettere un alloggio dignitoso. Non è più tempo di analizzare: è tempo di intervenire”.