Il 2026 del commercial real estate italiano si apre con un trimestre che conferma la solidità del settore e, allo stesso tempo, ne evidenzia la trasformazione. Le analisi di IPI, Colliers e CBRE convergono su un punto: il mercato sta entrando in una fase nuova, più selettiva, più sofisticata e più diversificata, sostenuta da fondamentali robusti e da un interesse crescente degli investitori, sia domestici sia internazionali.
VOLUMI TRA I 2,8 E 2,9 MILIARDI DI EURO
Secondo il Centro Studi del Gruppo IPI, il primo trimestre si chiude con 2,8 miliardi di euro di investimenti, sostenuti da un numero limitato ma significativo di operazioni sopra i 100 milioni. Colliers rileva un dato molto vicino, 2,9 miliardi, pari a un incremento dell’8% su base annua e secondo miglior Q1 di sempre. La geografia dei capitali conferma la centralità di Milano, che per Colliers assorbe 950 milioni di euro, pari al 32% del totale. Roma si attesta intorno ai 300 milioni, mentre il Nord Italia concentra circa il 63% dei volumi.
Sul piano europeo, CBRE osserva un contesto in ripresa, con condizioni di finanziamento più favorevoli e un ritorno graduale dei capitali core. L’Italia, reduce da un 2025 da 13,5 miliardi di investimenti, si conferma tra i mercati più attrattivi del continente. Una parte significativa del trimestre è stata trainata da operazioni di grande dimensione, spesso oltre i 100 milioni di euro. Nelle rilevazioni di IPI emergono alcuni deal emblematici: il trophy asset Palazzo Esedra a Roma, la cessione di Scalo Milano Outlet, il progetto del Waterfront di Genova, il portfolio RSA Aedifica nel Nord Italia e l’iconico immobile di via Dante 17 a Milano. Sono operazioni che hanno inciso in modo determinante sui volumi e che fotografano una tendenza ormai strutturale: la liquidità si concentra su asset iconici, ben posizionati e capaci di garantire stabilità dei flussi e potenziale di valorizzazione nel medio periodo.
RETAIL PROTAGONISTA ASSOLUTO
Il retail emerge come la prima asset class del trimestre per entrambe le analisi. IPI sottolinea il rinnovato interesse per asset dominanti e format consolidati. Colliers quantifica 762 milioni di euro, +36% su base annua, miglior Q1 di sempre per il comparto. A trainare è soprattutto l’Out‑of‑Town, che rappresenta l’81% dei volumi grazie a due share deal di grande dimensione: un outlet lombardo e un mall nell’area del waterfront di Genova. Anche l’High Street conferma la sua forza, con operazioni trophy come il nuovo passaggio di proprietà di Montenapoleone 8, che entrerà nei volumi del Q2. CBRE, nel suo outlook annuale, segnala che il retail sta vivendo una fase di riposizionamento strutturale, con un ritorno di interesse verso asset dominanti e high street di qualità, sostenuto dalla crescita dei consumi e dalla ripresa del turismo.
L’hospitality mantiene un ruolo centrale. Colliers rileva 490 milioni di euro, un dato inferiore al record del 2025 ma comunque tra i migliori primi trimestri di sempre. Le destinazioni leisure assorbono il 60% del capitale, mentre Milano e Roma attraggono investimenti soprattutto su progetti di riconversione. CBRE conferma che gli hotel restano una delle asset class più ricercate dagli investitori internazionali, con un interesse crescente per strategie value‑add e per la riqualificazione di strutture esistenti.
OFFICE, POLARIZZAZIONE CRESCENTE
Nel comparto office, IPI evidenzia una polarizzazione crescente: capitali su immobili prime e trophy, difficoltà per il secondario. Colliers registra 410 milioni di euro, con Roma al 45% dei volumi e Milano al 26%. Sul fronte occupier, Milano mostra una domanda selettiva e orientata a immobili green A/A+, mentre Roma chiude un trimestre in crescita, con canoni prime in rafforzamento. CBRE inserisce gli uffici tra i segmenti più esposti alla trasformazione: la domanda si orienta verso spazi flessibili, ESG‑compliant e ad alta efficienza, mentre gli edifici obsoleti richiedono interventi di riposizionamento per restare competitivi.
La logistica totalizza 415 milioni di euro, secondo Colliers, una flessione legata alla diversa composizione delle operazioni rispetto al 2025 ma con un mercato occupier in forte espansione: 839.000 mq locati, miglior dato degli ultimi dieci anni. Il living chiude a 252 milioni di euro, con Milano che assorbe quasi il 90% dei volumi. Il Built‑to‑Sell domina, mentre il PBSA continua a crescere attraverso operazioni di forward purchase. CBRE conferma che il living è la prima scelta degli investitori nel 2026 (30% dei rispondenti), seguito da logistica (22%) e hotel (18%). Il PBSA, in particolare, è indicato come uno dei segmenti con il maggior potenziale di crescita.
CRESCONO HEALTHCARE E ALTERNATIVE
IPI segnala che healthcare e alternative superano complessivamente i 400 milioni di euro, trainati da driver demografici e tecnologici. Colliers quantifica 232 milioni per l’healthcare e 320 milioni per gli alternative, con una forte accelerazione dei data center, che rappresentano il 73% dei volumi del comparto. CBRE conferma che i data center stanno diventando una vera e propria asset class, spinti dall’intelligenza artificiale e dalla domanda di infrastrutture digitali. Il comparto è indicato come uno dei più strategici per il 2026.
SHARE DEAL IN AUMENTO
IPI rileva una crescente incidenza delle operazioni strutturate come share deal, soprattutto in healthcare e alternative. Colliers conferma la tendenza, con due dei principali deal retail del trimestre chiusi proprio in share deal. È un segnale di maturità del mercato italiano, sempre più allineato agli standard internazionali e attento alla struttura societaria e finanziaria delle transazioni. Dal “CBRE Italian Investor Intentions Survey 2026” emerge un sentiment molto positivo: il 70% degli investitori prevede di mantenere o aumentare la propria attività in Italia; la percezione dei rischi geopolitici è in calo rispetto al 2025; cresce l’interesse per strategie value‑add e per la rigenerazione urbana.