Ritorno della gestione attiva come leva di valore, peso crescente della consulenza patrimoniale integrata, centralità di immobili prime e storici, rallentamento del prodotto nuovo, domanda ancora forte per il residenziale di fascia alta e ricerca di nuove asset class capaci di intercettare bisogni strutturali, dagli studenti agli over 65. Sono questi gli aspetti che evidenziano le trasformazioni più ampie del real estate italiano. Ma accanto ai fondamentali di mercato resta, con evidenza, il tema del contesto. Milano continua a tenere per profondità della domanda, qualità del prodotto e forza simbolica. Tuttavia, per compiere un salto ulteriore in termini di attrattività internazionale, deve sciogliere nodi che riguardano la certezza regolatoria, tempi autorizzativi, accessibilità urbana, sicurezza, costo della vita. È in questo equilibrio ancora incompiuto tra eccellenza locale e fragilità sistemiche che si gioca oggi una parte decisiva della partita immobiliare italiana. Ne abbiamo parlato con Alberto Girino, partner e fondatore di Project Value RE.
La società nasce come advisor per gli sviluppatori immobiliari e nel tempo amplia il raggio d’azione alla valorizzazione, commercializzazione e gestione strategica di patrimoni complessi, in particolare di asset a uso residenziale e direzionale. Con riguardo al mercato degli uffici, sottolinea Girino, “Milano assorbe circa il 70% del mercato immobiliare italiano, seguita da Roma e, a distanza, da una struttura di mercati minori come Bologna, Torino e altre città. Nel comparto direzionale, Milano e Roma sono presidiate prevalentemente da investitori istituzionali, family office e fondi immobiliari. Milano continua a registrare valori di uscita in crescita: non più con dinamiche a doppia cifra, ma comunque con incrementi significativi per una città già matura. Tuttavia, circa il 66% degli investimenti complessivi, ossia delle operazioni di capital market, resta rappresentato da capitali domestici”.
Gli investimenti stranieri “rappresentano una fonte necessaria di attrattività per l’economia locale, ma al momento non sono ancora neppure la metà del totale. La struttura del mercato è, da anni, improntata a un flight to quality. Ma quality – tiene a precisare – non significa semplicemente avere un ufficio disponibile. Non basta possedere uno spazio direzionale perché questo si affitti automaticamente. Le caratteristiche che oggi contano di più sono requisiti ESG, standard grade A e A+, ma anche il pregio e la qualità architettonica dell’edificio. Questo, secondo noi, è un tratto specifico del mercato italiano rispetto ad altre situazioni internazionali. È un elemento trasversale ai cicli economici e anche ai temi ESG, che certamente contano, ma che in qualche misura seguono il pregio architettonico e storico dell’immobile, cioè un tratto distintivo della nostra cultura urbana”.
Va detto però che l’attrattività della città e del sistema Paese “ha ancora bisogno di fare passi avanti. Le ultime vicende legate al rapporto tra Procura e Comune di Milano non aiutano. E non aiutano solo Milano, ma anche le città considerate secondarie in termini di volumi. Una regolamentazione nazionale più chiara e stabile sarebbe assolutamente necessaria per aumentare l’attrattività complessiva”.
Per quanto riguarda invece il residenziale di fascia alta, “da anni registriamo prezzi in continua crescita: è evidente che la domanda supera l’offerta. Non serve essere specialisti del settore per capirlo: è una regola di microeconomia. Questo significa che la città non offre immobili in numero e qualità adeguati rispetto alla domanda, e questa è un’opportunità per gli operatori. Che questa domanda sia sostenuta sia da investitori domestici sia da investitori stranieri, per noi è assolutamente vero.
Tra gli acquirenti “molti sono ancora italiani, in una proporzione 70-30. Quindi la componente domestica è ancora molto rilevante. Ci farebbe piacere vedere anche più soggetti stranieri avvicinarsi a questi prodotti, ma crediamo che ci sia ancora molto spazio di crescita. Il mercato del nuovo ha risentito di una forte frenata dell’offerta per le note vicende urbanistiche e autorizzative. E il peso delle transazioni di nuove costruzioni sul totale delle compravendite residenziali è in diminuzione da tre anni. Anche questo è un dato rilevante per spiegare perché i prezzi si mantengano su livelli sostenuti”.
Milano continua a presentare, da questo punto di vista, un gap molto ampio rispetto ad altre capitali europee e “il tema è capire se la città giustifica un ulteriore aumento di valori sotto il profilo delle infrastrutture, della sicurezza e della qualità complessiva della vita urbana. Sulle infrastrutture bisogna distinguere. La rete metropolitana ha visto negli ultimi anni un incremento significativo e su questo Milano può vantare un risultato concreto. La città è ben collegata. L’auspicio è che si intensifichino rapidamente anche le diramazioni verso i comuni della città metropolitana, cioè verso la seconda fascia. D’altra parte, però, la mobilità di superficie è ancora molto stressata. L’automobile viene utilizzata troppo”. E i metri quadrati occupati da automobili, quindi da superfici improduttive, sicuramente “non migliorano il decoro della città, ostacolano i marciapiedi e sottraggono spazio ad altri usi più razionali del suolo urbano”.
Questo porta anche a una riflessione sulla mobilità alternativa. “Dalle città del Nord Europa dovremmo imparare molto. Il problema è che Milano non è ancora davvero attrezzata per questo tipo di mobilità”. Un tema che si collega a quello della sicurezza, “fondamentale anche per la tenuta dei valori immobiliari nel lungo periodo”. Non si vive e non si lavora volentieri in una città in cui si ha paura di spostarsi da casa al lavoro.
Se l’attrattività di una città dipende anche dalla sua capacità di accogliere studenti, lavoratori e giovani talenti, diventano centrali nuove asset class come student housing e senior living. “Lo student housing è una asset class che negli ultimi anni ha ricevuto grande attenzione. Noi siamo stati protagonisti, nel 2018, della vendita dell’immobile all’angolo tra via Col Moschin e via Giovenale, poi rivenduto dal fondo Hines. Project Value ha intermediato proprio quell’area, che ospitava in passato Intesa Leasing. In quell’operazione eravamo buy side, lato Hines. Lì è stato realizzato uno degli studentati più importanti di Milano, certamente tra i principali in Italia. Dunque questa è un’asset class osservata da anni. E ancora oggi la domanda di posti letto è insoddisfatta rispetto all’offerta. Il mercato, anche qui, restituisce una indicazione molto chiara: c’è bisogno di svilupparla ulteriormente”.
Recentemente Project Value RE ha ricevuto mandato in esclusiva per la locazione del prestigioso palazzo d’epoca di via Michele Barozzi 1, ex sede dello studio legale BonelliErede: “siamo stati avvicinati da diversi investitori interessati a sviluppare una formula di ospitalità di lusso, alla ricerca costante di palazzi storici. Questo si collega a quanto dicevamo: il flight to quality non significa solo performance energetica, ma anche prestigio, storia, cultura. Ed è una dimensione che, per noi, attraversa tutti i segmenti immobiliari. Vale per il residenziale, per l’hospitality, per il direzionale. C’è una domanda crescente per superfici tra 2mila e 4mila metri quadrati, adatte a forme di boutique hotel. Nel caso specifico, però, la proprietà non intende mutare la destinazione d’uso dell’immobile. Quindi ci stiamo orientando verso tenant di altissimo standing, capaci di trovare in via Barozzi 1 uno spazio coerente con la propria identità aziendale”.
Un altro dossier molto interessante è San Vittore 49, un ex convitto dell’inizio del Novecento. L’immobile si trova all’angolo con corso di Porta Vercellina, in prossimità dell’ospedale San Giuseppe, già proprietà di un ente religioso. “Svilupperà 4.650 metri quadrati di superficie commerciale e sarà trasformato a destinazione residenziale. È inoltre caratterizzato da 3mila metri quadrati di parco privato, sottoposto a vincolo monumentale. È stato fatto un lavoro di concerto con la Soprintendenza delle Belle Arti, e il progetto ha già ottenuto l’autorizzazione di competenza. Ora siamo in attesa della conclusione dell’iter autorizzativo urbanistico in Comune”. Un progetto impostato in modo “estremamente” prudente. Dal punto di vista urbanistico abbiamo fatto scelte molto lineari: realizziamo i metri quadrati già esistenti, non aggiungiamo superfici, l’altezza dell’edificio resta inferiore ai 15 metri e il sedime complessivo è inferiore ai 5mila metri quadrati”. Qui sorgeranno “appartamenti tradizionali, pochi e di grandi dimensioni, con tagli medi da 300 metri quadrati, che probabilmente sono ancora piccoli rispetto ad alcune richieste che stiamo ricevendo. Quindi è possibile che il numero delle unità si riduca ulteriormente e che le dimensioni aumentino”.