Lo student housing in Italia compie un salto di scala: da asset class alternativa a segmento strutturale del Living. I dati del PBSA Snapshot 2026 di Colliers Italia certificano questa trasformazione: nel 2025 gli investimenti hanno raggiunto i 520 milioni di euro, in aumento del 63% rispetto all’anno precedente, e per la prima volta rappresentano il 51% del volume totale del comparto. Oltre il 90% degli investimenti proviene dall’estero, in particolare da Eurozona e Nord America. Alla base della crescita, evidenzia il rapporto, una domanda solida e strutturale, sostenuta dall’attrattività del sistema universitario italiano. Il Paese conta 88 università e 154 istituzioni AFAM, per un totale di oltre 2 milioni di studenti, di cui 1,7 milioni presenziali. Il dato più dinamico riguarda la componente internazionale: nel 2025 gli studenti stranieri sono cresciuti del 14%, con gli Stati Uniti come principale bacino per la mobilità a breve termine e l’Iran per i programmi di lungo periodo.
OFFERTA LARGAMENTE INSUFFICIENTE
A fronte di questa domanda, l’offerta resta largamente insufficiente. Il tasso di copertura nazionale si attesta al 4,9%, contro una media europea del 15%. Per colmare il divario sarebbero necessari circa 173.000 nuovi posti letto. Attualmente l’offerta complessiva è di circa 85.000 posti, di cui solo 26.000 riconducibili a strutture PBSA moderne. Anche includendo la pipeline prevista di circa 33.000 posti letto, il gap rispetto agli standard europei rimane significativo.
MILANO PRINCIPALE MERCATO
Milano si conferma il principale mercato di riferimento, concentrando la quota maggiore di offerta esistente e in sviluppo. Il capoluogo lombardo presenta un prime yield compreso tra il 4,75% e il 5,00%, posizionandosi in modo competitivo rispetto ad altri hub europei come Parigi e Madrid. Le tariffe mensili prime hanno raggiunto i 1.600 euro, in crescita del 13% rispetto al 2024, ma la città mantiene una competitività relativa se si considerano i costi complessivi di studio e vita rispetto a piazze come Londra o Boston. Il ruolo della domanda internazionale è centrale anche sotto il profilo della capacità di spesa. Il maggiore potere d’acquisto degli studenti stranieri contribuisce a sostenere livelli di pricing elevati e a rafforzare la domanda per prodotti di alta qualità, consolidando il posizionamento dell’Italia come destinazione universitaria attrattiva.
Dal punto di vista degli investitori, il mercato mostra segnali di maturazione anche nelle strategie adottate. Si registra una crescente diffusione di operazioni Core, Forward Purchase e Forward Funding, che hanno contribuito all’aumento dei volumi. Parallelamente, il numero di transazioni è raddoppiato, passando dalle 7 del 2024 alle 14 del 2025, indicando una pipeline sempre più articolata anche sul fronte value-add. “Non stiamo più parlando di scommesse sull’apprezzamento futuro, ma di un mercato consolidato”, osserva Marco Bignamini, Head of Living Capital Markets di Colliers Italia. “L’offerta rimane limitata e la saturazione non è visibile, neanche considerando la pipeline attuale. Questo crea un’opportunità concreta per sviluppare piattaforme su scala”.
Le prospettive al 2028 confermano questa lettura. La pipeline di circa 33.000 nuovi posti letto vedrà emergere, accanto a Milano e Roma, anche Padova come uno dei principali poli di sviluppo. Tuttavia, anche a regime, il tasso di copertura nelle principali città resterà ampiamente sotto il 10%, lasciando spazio a ulteriori ingressi di capitale e nuovi progetti.