Il retail torna al centro delle strategie immobiliari europee. Nel 2025 gli investimenti nel comparto hanno sfiorato i 40 miliardi di euro, in crescita del 26,5% rispetto all’anno precedente, con prospettive di ulteriore espansione verso i 45 miliardi nel 2026. In Italia il settore si conferma prima asset class con oltre 3,3 miliardi di euro investiti (+29%). È quanto emerge dal Rapporto 2026 sul mercato immobiliare commerciale in Europa e in Italia di Scenari Immobiliari. Gli investitori si sono concentrati su asset di grandi dimensioni o localizzati in contesti urbani centrali, in grado di garantire flussi di cassa consistenti e prospettive di rivalutazione. Parallelamente, si è rafforzato il ruolo delle strategie value-add.
La crescita è sostenuta da mercati chiave come Francia (+6% a 2,9 miliardi di euro), Italia (+29% a 3,3 miliardi) e Spagna (+19% a 2,8 miliardi), mentre si registra una contrazione in Germania (-9% a 6,1 miliardi) e nel Regno Unito (-12,5% a 6,5 miliardi). Un riequilibrio geografico che riflette la diversa velocità di adattamento dei singoli mercati alle nuove condizioni macroeconomiche e ai cambiamenti nei consumi.
Secondo Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, “il significativo aumento degli investimenti retail registrato nel 2025 dimostra che il mercato immobiliare commerciale europeo e italiano sta entrando in una nuova fase di maturità. Dopo anni complessi, il settore ha trovato un punto di stabilizzazione che consente agli operatori di tornare a investire con maggiore fiducia”. La crescita dei volumi, il consolidamento dei rendimenti e la rinnovata attrattività delle high street rappresentano, secondo Zirnstein, indicatori chiari della capacità del comparto di adattarsi e innovare.
VALORI DI VENDITA E CANONI IN AUMENTO
Il miglioramento delle performance è sostenuto anche dal contesto macroeconomico. Nel 2025 i valori di vendita e i canoni di locazione nei principali Paesi europei sono cresciuti mediamente oltre il 3%, con una previsione di ulteriore incremento di quasi il 3,5% nel 2026. A trainare il mercato sono la ripresa della spesa al consumo, inclusa quella discrezionale, il graduale recupero della fiducia delle famiglie e il contributo dei flussi turistici internazionali e della mobilità interna, che rivitalizzano gli shopping center urbani e compensano in parte il calo demografico.
In questo scenario, l’Italia si distingue per dinamismo e capacità di attrarre capitali. Con oltre 3,3 miliardi di euro investiti, il retail si conferma nel 2025 la prima asset class nel Paese e quella con la crescita più elevata in Europa (+29%). Il mercato beneficia di una maggiore disponibilità di capitale di debito e di un rinnovato interesse per gli asset out of town – shopping center e factory outlet – dove si registrano sia grandi operazioni su prodotti prime e good secondary da parte di operatori core+, sia attività di dimensioni ridotte con approcci opportunistici e di riposizionamento. L’interesse per le high street resta elevato, sostenuto anche dalla presenza di investitori esteri. La distribuzione territoriale degli investimenti si amplia, coinvolgendo non solo i principali poli urbani ma anche destinazioni turistiche consolidate, a conferma di una ridefinizione delle opportunità di investimento.
FATTURATO CALA A 7,8 MILIARDI
Il fatturato complessivo del mercato immobiliare commerciale italiano si attesta nel 2025 a circa 7,8 miliardi di euro, in calo del 5,5% rispetto all’anno precedente. Tuttavia, le grandi transazioni su portafogli e grandi superfici – in particolare out of town e GDO – riportano il peso del retail a livelli prossimi al 70% del totale, dopo il passaggio dal 18% al 38% registrato nel 2024. Un ritorno a dinamiche più consolidate, pur in un contesto ancora inferiore ai livelli del triennio pre-Covid 2017-2019.
PIU’ DINAMICHE LE REGIONI DEL SUD
Dal punto di vista territoriale, le regioni meridionali risultano le più dinamiche nel 2025, seguite dal Nord che continua a concentrare poco meno della metà degli scambi, prevalentemente nel Nord-Ovest. I valori unitari crescono dello 0,6% per le grandi superfici commerciali e dell’1% per i negozi, mentre i canoni aumentano dello 0,6% e dello 0,8%. Nel Nord, gli esercizi di vicinato registrano incrementi più marcati: +1,8% nei valori e +1,3% nei canoni. Nel Centro e nel Sud le variazioni restano positive ma più contenute, comprese tra lo 0,3% e lo 0,8%.
La trasformazione del retail è anche qualitativa. Come sottolinea Federico Rivolta, direttore area ricerca di Scenari Immobiliari, “negli ultimi anni sono cresciuti gli spazi dedicati ai servizi a discapito dei puri prodotti. Il trend è trasformare la vendita in un’esperienza a 360 gradi, capace di soddisfare e fidelizzare il cliente”. Da qui l’introduzione di un sistema di rating qualitativo delle vie commerciali, basato su caratteristiche dell’offerta e performance, per costruire un ranking oggettivo e confrontabile.
A ROMA VACANCY INFERIORE AL 10%
Le principali città italiane mostrano dinamiche differenziate. Roma registra un tasso di vacancy medio inferiore al 10%, ma con un lieve peggioramento qualitativo nelle high street, dove supera l’8%, anche per effetto della Galleria Alberto Sordi, ancora in fase di commercializzazione dopo la riapertura nel 2024. Aumenta la disponibilità anche in via del Babuino, Cola di Rienzo, viale Libia e via di Campo Marzio.
Milano si conferma il mercato più strutturato, con il Quadrilatero della moda interessato da interventi di riqualificazione e turnover di brand. La presenza di spazi in ristrutturazione incide sulla percezione complessiva, mentre le secondary street mostrano una stabilità del vacancy, con miglioramenti significativi in corso di Porta Ticinese, dove il tasso si dimezza rispetto a livelli precedentemente superiori al 12%. Venezia presenta un quadro variabile: alcune high street come Mercerie del Capitello e Salita San Moise registrano piena occupazione, mentre altre mostrano performance differenziate. Firenze consolida un trend positivo, con numerose vie a vacancy zero, grazie alla forte integrazione nei circuiti turistici internazionali.
Napoli mantiene stabilità complessiva, con miglioramenti nelle secondary street come Galleria Garibaldi, che riduce di 10 punti percentuali un vacancy ancora superiore al 20%. Torino e Bologna mostrano andamenti eterogenei: nel capoluogo piemontese crescono i vacancy in via Doria, via Lagrange e via Garibaldi, mentre migliorano via Po, via Giolitti e via Mazzini; Bologna registra risultati migliori nelle secondary street, ma deve ancora sviluppare pienamente il proprio potenziale commerciale legato al turismo.