Secondo S&P Global Ratings il mercato immobiliare residenziale di Dubai entra in una fase di rallentamento: calano le transazioni, aumenta la cautela degli investitori e il segmento luxury è il più esposto. Nessun crash nel breve periodo, ma una guerra prolungata potrebbe innescare una correzione significativa. L’analisi pubblicata il 16 marzo 2026 da S&P Global Ratings evidenzia come la guerra abbia già inciso sul sentiment degli investitori e sui volumi di transazione, introducendo un elemento di cautela che interrompe un ciclo di crescita sostenuta.
Il punto chiave è temporale: se la fase più intensa del conflitto resta limitata a poche settimane, Dubai dovrebbe evitare un crollo simile a quello del 2008. Tuttavia, il prolungarsi delle tensioni potrebbe portare a una correzione significativa dei prezzi. Il mercato era già atteso in raffreddamento dopo anni di forte apprezzamento. La guerra, secondo gli analisti, accelera questo processo, trasformando una normalizzazione ciclica in un potenziale turning point.
LUSSO SOTTO PRESSIONE
L’impatto non sarà uniforme. Per S&P Global Ratings iIl segmento più esposto è quello luxury e ultra-luxury, storicamente alimentato da capitali internazionali e da individui ad altissimo patrimonio. Questi investitori, attratti da fiscalità favorevole e qualità della vita, potrebbero riconsiderare la loro esposizione in presenza di instabilità geopolitica. Parallelamente, il mercato secondario è destinato a crescere, con un aumento delle vendite da parte di investitori che cercano di monetizzare gli asset prima di ulteriori ribassi. La flessione interesserà l’intero comparto residenziale, ma con intensità diverse. Gli appartamenti risultano più vulnerabili, a causa dell’elevata pipeline di offerta, mentre le ville appaiono più resilienti, sostenute da una domanda più selettiva. Questo differenziale riflette una dinamica strutturale del mercato di Dubai, dove l’offerta futura gioca un ruolo determinante nella formazione dei prezzi.
LA DURATA DEL CONFLITTO E’ LA VARIABILE
Il fattore decisivo resta la durata della crisi. Più il conflitto si prolunga, più aumentano i rischi: riduzione delle prevendite, aumento delle vendite forzate, pressione sui prezzi e possibili difficoltà nei pagamenti degli investitori. A ciò si aggiunge un rischio operativo: eventuali tensioni nello Stretto di Hormuz potrebbero incidere sui costi di costruzione e sulle supply chain. Nonostante il contesto, il sistema appare più resiliente rispetto al ciclo precedente. Le riforme regolatorie – come i conti escrow e i requisiti di capitale – riducono il rischio sistemico. Gli sviluppatori presentano backlog di ricavi pluriennale, livelli di leva contenuti e liquidità significativa, elementi che consentono di assorbire shock di breve periodo. In uno scenario di guerra breve, il mercato può rallentare senza destabilizzarsi. In uno scenario prolungato, invece, la combinazione di calo della domanda, pressione sui prezzi e incertezza geopolitica potrebbe ridefinire le traiettorie del real estate emiratino.
GI OPERATORI SI MUOVONO
In questo contesto di maggiore incertezza, anche gli operatori internazionali iniziano a strutturare strumenti di supporto per gli investitori. Gabetti Middle East ha annunciato l’attivazione di un help desk dedicato agli italiani che hanno acquistato immobili negli Emirati Arabi — da Dubai ad Abu Dhabi fino a Ras al Khaimah — con l’obiettivo di fornire orientamento e assistenza nella gestione degli asset. Il servizio, gratuito, consente di valutare le strategie più opportune: mantenere l’investimento, riorganizzarlo o, se necessario, rimettere l’immobile sul mercato. “In questo momento è naturale che gli investitori osservino con attenzione l’evoluzione del quadro geopolitico”, spiega Fabio Bardelli, Head of Sales. “Il nostro consiglio è mantenere sangue freddo e non farsi guidare dall’emotività. Il mercato ha già dimostrato in passato una forte resilienza”. Sulla stessa linea Antonio Lanari, Chief Financial Officer, che sottolinea l’importanza di una visione di medio-lungo periodo: “Il nostro orizzonte è tra i 3 e i 7 anni. Gli Emirati hanno costruito un’economia diversificata e capace di attrarre capitali globali. Anche nelle fasi di tensione, il mercato immobiliare ha dimostrato capacità di recupero”.