Il mercato immobiliare di lusso italiano è una delle direttrici principali di sviluppo in Europa. È la lettura che emerge dal Global Property Handbook di Barnes, lo studio con cui il gruppo analizza ogni anno comportamenti, geografie e priorità degli ultra high net worth individuals, ovvero individui con patrimoni superiori ai 30 milioni. A chiarire il cambio di posizionamento Thibault de Saint Vincent, presidente di Barnes International Realty. L’Italia, insieme alla Spagna, rappresenta oggi una delle aree su cui il gruppo intende concentrare maggiormente la crescita, dopo i mercati storici di Francia e Svizzera. La ragione non è congiunturale, ma strutturale: il Sud Europa intercetta sempre più una domanda internazionale che cerca un equilibrio tra qualità della vita, sicurezza, libertà e fiscalità. Non a caso nella top 5 delle destinazioni mondiali per gli Uhnwi, al primo posto troviamo Madrid, al secondo Milano. Terza Dubai, seguita da Miami e Marbella.
“I clienti oggi sono in search of meaning”, ha spiegato de Saint Vincent, sintetizzando uno dei passaggi chiave dello studio. Non si tratta più solo di acquistare un immobile, ma di scegliere un luogo che abbia un senso, un’identità, una coerenza con il proprio stile di vita. Il dato quantitativo conferma la portata del fenomeno. Secondo i dati di Wealth-X richiamati nel report Barnes, gli ultra high net worth individuals erano circa 70mila venticinque anni fa; oggi superano il mezzo milione. Ma più della crescita conta la loro distribuzione e il loro comportamento. Circa il 40% di questa popolazione si concentra negli Stati Uniti, un elemento che per chi opera nel luxury real estate diventa determinante nella lettura dei flussi di capitale e delle destinazioni emergenti. Il punto, però, non è solo dove si trova la ricchezza, ma come si muove. E qui il Global Property Handbook introduce una chiave di lettura: le scelte immobiliari sono sempre più guidate da fattori qualitativi — cultura, esperienza urbana, servizi — accanto a quelli più tradizionali come fiscalità e potenziale di rivalutazione.
IL SORPASSO DEL SUD EUROPA
È in questo contesto che Italia e Spagna guadagnano terreno. Il cosiddetto Best City Index realizzato da Barnes mostra come le città del Sud Europa stiano scalando le classifiche globali, intercettando una domanda che fino a pochi anni fa si concentrava prevalentemente su Londra, Parigi o New York. Il fenomeno non è episodico. Secondo Barnes, negli ultimi anni molte destinazioni considerate stagionali sono diventate residenziali a tutti gli effetti. De Saint Vincent ha citato casi come Como, Mallorca, Verbier, Aspen, Miami, Dubai e Palm Beach, evidenziando un movimento strutturale: dal Nord Europa verso il Sud Europa, e negli Stati Uniti dalle coste verso Texas e Florida. Un cambiamento che nasce nel post-Covid ma che, secondo il gruppo, si è consolidato nel tempo.
MILANO, PORTA D’INGRESSO DI GRANDI PATRIMONI
All’interno di questa dinamica, Milano assume un ruolo sempre più centrale. A delinearne il profilo è Marco Garbuglia, direttore di Barnes Milano, secondo cui la città rappresenta ormai circa il 50% degli spostamenti verso l’Italia legati a ragioni fiscali. Il primo driver è la flat tax, ma non è l’unico. Milano viene scelta anche per la sua capacità di combinare dimensione internazionale e qualità della vita: una città in cui è possibile continuare a fare business, con distanze contenute, un sistema in crescita di scuole internazionali e un’offerta sempre più ampia di servizi e hospitality. Garbuglia sottolinea anche un altro elemento chiave: la competitività dei prezzi. “In aree comparabili al Quadrilatero di Parigi si possono raggiungere valori di 70-80mila euro al metro quadro, mentre a Milano molti immobili di pregio si collocano ancora su livelli inferiori”. Un differenziale che alimenta l’interesse degli investitori. Sul prodotto, la domanda è sempre più chiara: grandi appartamenti ristrutturati, tra i 250 e i 350 metri quadrati, pronti all’uso. L’immobile da riqualificare perde appeal. “Gli acquirenti stranieri sono spesso intimoriti dai lavori e preferiscono pagare un premium price per un prodotto finito”, osserva Garbuglia.
CORTINA, COMO E LE ‘GEMME ITALIANE’
Se Milano è il baricentro, il resto del Paese si muove come un sistema diffuso. Luca Pietro Ungaro, responsabile Italia del gruppo, ha evidenziato come l’Italia non sia un mercato centralizzato, ma un mosaico di destinazioni di eccellenza. Tra queste, le località alpine e lacustri stanno vivendo una nuova fase. Davide Peterlin, direttore fondatore dell’ufficio Barnes Cortina, ha collegato direttamente il tema immobiliare alla visibilità internazionale generata dai Giochi Olimpici: “Cortina sta vivendo un anno importante perché grazie ai Giochi Olimpici l’attrattiva nel mondo è aumentata”. Secondo Peterlin, il ritorno d’immagine potrà tradursi in una maggiore attrattività immobiliare per tutto il sistema Dolomiti nei prossimi anni.
NON SOLO CASE
Il modello Barnes non si limita all’intermediazione immobiliare. Come ha spiegato Ungaro, il gruppo si articola in tre verticali: real estate, art de vivre e hospitality. Nel secondo rientrano asset come auto d’epoca, yachting e orologi, sempre più letti come asset class. Nel terzo, l’hospitality, si inserisce il progetto Maison Barnes, avviato a New York, che combina boutique hotel, appartamenti e spazi culturali. In Italia, questa integrazione si traduce anche nello sviluppo di segmenti specialistici. Tra questi, Estates & Vineyards, presentato da Martino De Rosa, che punta a portare un approccio industriale e consulenziale nel mercato delle tenute vinicole e agricole. “Il settore vive una fase delicata e ha bisogno di più professionalità e meno improvvisazione”, è la sintesi del suo intervento. Nel confronto finale, è emerso anche il tema Dubai. Barnes distingue tra percezione e fondamentali: i conflitti possono influenzare nel breve periodo le decisioni, ma non necessariamente modificano le basi del mercato. L’effetto più probabile, secondo il gruppo, non è una fuga di capitali, ma una maggiore esitazione nelle nuove scelte di allocazione. Ed è proprio in questo spazio che Milano, insieme ad altre città italiane, si inserisce come alternativa credibile.