Il mercato degli uffici europeo nel 2025 mostra segnali di stabilizzazione sul fronte della domanda e un ritorno più deciso degli investimenti, mentre continua ad ampliarsi il divario tra immobili di alta qualità situati nei distretti centrali e asset secondari nelle aree periferiche. È quanto emerge dall’analisi di BNP Paribas Real Estate, secondo cui il settore sta entrando in una fase di riequilibrio dopo gli anni di volatilità legati alla pandemia e al ciclo di rialzo dei tassi di interesse.
Nel complesso, l’assorbimento di uffici in Europa è rimasto stabile nel 2025, in linea con i livelli registrati nel 2023 e nel 2024. Il take-up totale ha superato gli 8 milioni di metri quadrati nei 18 principali mercati europei, confermando che la media degli ultimi cinque anni sta diventando il nuovo benchmark di riferimento per il mercato post-pandemico.
“Questo risultato è sostanzialmente in linea con i due anni precedenti e vicino alla media quinquennale, che si sta affermando come nuovo punto di riferimento”, spiega Etienne Prongue, Head of International Investment Group di BNP Paribas Real Estate. “L’attività resta sostenuta nei distretti direzionali centrali, mentre le location secondarie affrontano sfide crescenti”.
Dopo un primo semestre promettente, tuttavia, il mercato delle locazioni ha rallentato nella seconda metà dell’anno. Il terzo trimestre ha registrato un calo del 6% rispetto ai livelli precedenti, seguito da una flessione del 4% nel quarto trimestre, segnale di una domanda ancora prudente da parte degli occupier in un contesto economico caratterizzato da incertezza e trasformazioni nei modelli di lavoro.
CRESCONO LONDRA E FRANCOFORTE
Nonostante questo rallentamento, alcuni mercati hanno mostrato performance particolarmente solide. Tra questi spicca Francoforte, dove l’assorbimento è cresciuto del 54% su base annua raggiungendo 611 mila metri quadrati, il livello più alto dal 2019 e superiore del 31% rispetto alla media quinquennale. Il risultato è stato sostenuto da alcune operazioni di grande dimensione nel settore finanziario e bancario, tra cui Commerzbank con 73 mila metri quadrati, KPMG con 33.400 metri quadrati e ING-DiBa con 32.400 metri quadrati.
Anche Londra ha registrato una crescita significativa dell’attività locativa, con un aumento dell’11% rispetto al 2024. Alcuni submarket si sono distinti per dinamismo, come King’s Cross con un incremento del 35% e Southbank con una crescita del 16%. Performance positive anche per mercati più piccoli ma tradizionalmente dinamici come Lussemburgo e Dublino, che hanno registrato aumenti rispettivamente del 34% e del 14%.
Parallelamente alla stabilità della domanda, il mercato europeo ha visto un incremento dell’offerta di spazi disponibili. Alla fine del 2025 il tasso medio di vacancy nei principali mercati europei si è attestato al 9,5%, in aumento di 50 punti base rispetto all’anno precedente.
AUMENTA VACANCY IN AREE PERIFERICHE E IMMOBILI DATATI
Dietro questo dato medio si nascondono tuttavia forti differenze territoriali. Nei distretti direzionali centrali la disponibilità di spazi rimane limitata, soprattutto per gli edifici di nuova generazione e ad alta efficienza energetica. Nelle aree periferiche e negli immobili più datati, invece, la vacancy continua ad aumentare.
Il tasso medio di sfitto nei CBD europei è pari al 5,6%, contro l’11,1% dei mercati secondari. Il divario, che si è ampliato progressivamente dal 2020, riflette la crescente polarizzazione del mercato degli uffici. Alcuni esempi particolarmente evidenti emergono a Barcellona, Parigi e Bruxelles. Nel caso di Barcellona, ad esempio, la vacancy nel CBD è pari all’1,6%, mentre supera il 12% nelle zone secondarie.
Secondo gli analisti, il fenomeno è legato in larga parte alla diffusione dei modelli di lavoro ibrido e alla crescente attenzione degli occupier alla qualità degli spazi e alla loro accessibilità. “I modelli di lavoro flessibile e l’importanza crescente della socializzazione in ufficio continuano a sostenere la domanda di immobili situati nei distretti centrali consolidati”, osserva Prongue. “L’accessibilità è diventata importante quanto la qualità dell’edificio. Anche quando esistono spazi moderni fuori dal centro città, spesso non risultano sufficientemente ben collegati”.
CRESCONO CANONI PRIME
La scarsità di immobili moderni nei distretti centrali ha continuato a sostenere la crescita dei canoni prime nella maggior parte delle città europee. Nel 2025 i canoni prime sono aumentati in media del 4,4% considerando circa quaranta mercati del continente.
I mercati dell’Europa meridionale hanno registrato le performance più dinamiche. Milano si distingue con un incremento dell’11%, seguita da Barcellona (+10%), Madrid (+6%) e Roma (+4%). In questi contesti la domanda per spazi di alta qualità rimane sostenuta, mentre la disponibilità di nuovi immobili nei distretti centrali resta limitata.
ATTENZIONE AD ATTRARRE TALENTI PIUTTOSTO CHE RIDURRE I COSTI
Secondo BNP Paribas Real Estate, le strategie immobiliari delle aziende sono sempre più orientate alla capacità degli spazi di attrarre e trattenere talenti piuttosto che alla sola riduzione dei costi. Tuttavia, quando il differenziale di prezzo tra CBD e aree periferiche diventa significativo, alcuni occupier valutano anche location più accessibili, purché rispettino standard adeguati di qualità e collegamenti.
DI 177 MLD € IL VOLUME DEGLI INVESTIMENTI NEL COMMERCIAL REAL ESTATE
Accanto alla stabilità della domanda, il 2025 ha segnato una ripresa più evidente del mercato degli investimenti immobiliari. Il volume complessivo nel commercial real estate europeo ha raggiunto quasi 177 miliardi di euro, in crescita del 9% rispetto al 2024.
Il segmento uffici ha beneficiato in modo particolare di questo ritorno di interesse da parte degli investitori, affermandosi come l’asset class con le migliori performance dell’anno. Gli investimenti nel settore sono aumentati del 13% su base annua, raggiungendo 47 miliardi di euro.
La ripresa è stata sostenuta soprattutto dal ritorno di operazioni di grande dimensione nelle principali capitali europee. Tra le transazioni più rilevanti del quarto trimestre figurano la vendita della celebre torre londinese ‘Can of Ham’, un edificio di circa 30 mila metri quadrati nella City, e la cessione di un immobile direzionale di 40 mila metri quadrati in Avenue Kléber a Parigi per oltre 700 milioni di euro.
IN FRANCIA E GERMANIA LE CRESCITE PIU’ MARCATE
Il recupero degli investimenti ha riguardato la maggior parte dei mercati europei. Francia e Germania hanno registrato le crescite più marcate, rispettivamente del 30% e del 19%. Il Regno Unito ha mostrato una stabilizzazione con un aumento del 2%, mentre la Spagna si è distinta per un’accelerazione significativa con volumi raddoppiati su base annua fino a circa 2 miliardi di euro. Anche altri mercati hanno evidenziato un miglioramento delle condizioni di investimento, tra cui i Paesi Bassi con una crescita del 34% e l’Italia con un incremento del 12%, segnale di un ritorno graduale della fiducia degli investitori nel segmento uffici.
“Come dimostrano i casi di Londra e Parigi, l’interesse degli investitori sta tornando nelle grandi città europee grazie al miglioramento della liquidità del mercato”, conclude Prongue. “Ci aspettiamo una ripresa più marcata delle transazioni nella prima metà del 2026 nel Regno Unito, in Francia e in Germania. La forte domanda per asset core continuerà a esercitare una pressione al ribasso sui rendimenti prime”.