Il living si conferma uno dei pilastri del mercato immobiliare europeo. Negli ultimi dodici mesi gli investimenti nel settore residenziale hanno superato i 45 miliardi di euro in Europa, in crescita del 2% rispetto ai 44 miliardi del 2024, posizionando il comparto come la seconda asset class più transata nel continente dopo gli uffici e davanti ai segmenti industriale e logistico. Il dato emerge dal Living Report 2026 di Colliers, che evidenzia come il residenziale stia assumendo un ruolo sempre più centrale nelle strategie degli investitori istituzionali. Le dinamiche sono differenziate tra le principali aree geografiche e aumenta la selettività nelle scelte di investimento.
In questo contesto il mercato italiano mostra segnali di rafforzamento dei fondamentali. Il 2025 segna infatti un consolidamento della ripresa avviata nel 2024, sostenuta dal miglioramento delle condizioni di accesso al credito, dal recupero del potere d’acquisto delle famiglie e da una domanda abitativa sempre più concentrata nelle principali aree urbane. Secondo gli ultimi dati dell’Agenzia delle Entrate, nel 2025 il mercato residenziale italiano ha registrato 766.756 compravendite, in crescita del 6,4% su base annua. Si tratta del secondo miglior risultato degli ultimi dieci anni e della conferma di un ciclo di espansione che vede nel segmento residenziale uno dei motori del real estate nazionale.
RIPRESA TRAINATA DALLA DOMANSA END-USER
La ripresa è stata trainata soprattutto dalla domanda end-user, favorita da un contesto di tassi di interesse più stabili e da una significativa ripartenza del credito ipotecario. Nel 2025 il numero di transazioni supportate da mutuo ha raggiunto circa 334 mila unità, pari al 43% delle compravendite complessive, con una crescita del 18,4% rispetto al 2024. Parallelamente, il volume di credito erogato per l’acquisto di abitazioni ha toccato i 40,6 miliardi di euro nei primi nove mesi dell’anno, con una previsione di circa 55 miliardi a fine 2025.
“Il +6,4% delle compravendite a livello nazionale e la forte ripartenza del credito ipotecario confermano che il mercato residenziale italiano è tornato su basi più solide e strutturali”, osserva Claudio Borroni, head of residential di Colliers Italia. “Milano, con oltre 25 mila transazioni e una quota significativa di nuove costruzioni superiore al 10%, si conferma il benchmark del Paese: un mercato profondo, liquido e capace di assorbire prodotto di qualità anche in uno scenario macroeconomico ancora esposto a fattori di incertezza”.
A MILANO +4,9% LE COMPRAVENTIDET NEL 2025
Milano e Roma restano infatti i principali motori del mercato residenziale italiano. Nel 2025 Milano ha registrato 25.173 compravendite, in crescita del 4,9% su base annua, con circa 2.800 transazioni relative a nuove costruzioni, pari a una quota dell’11,9%. Roma ha invece raggiunto 37.293 transazioni, con un incremento del 6,2% e circa 3.000 compravendite di nuove abitazioni, pari a oltre l’8% del totale.
“Le oltre 37 mila transazioni registrate a Roma dimostrano una crescita equilibrata e sostenibile, trainata soprattutto dal mercato di sostituzione”, spiega Marco Barile, ceo di Colliers Progedil. “La Capitale beneficia di un rinnovato accesso al credito e di un interesse crescente verso soluzioni abitative di qualità, mentre emerge sempre più chiaramente la necessità di modernizzare il patrimonio edilizio esistente”.
La crescita delle compravendite riguarda anche altri grandi centri urbani. Bologna registra 6.089 transazioni (+5,2%), Genova 9.273 (+5,5%), Torino 16.151 (+6,8%), Venezia 3.967 (+2,8%), Napoli 8.030 (+3,0%) e Palermo 7.140 (+9,4%). In controtendenza Bari, con 4.243 transazioni (-22,3%), e Firenze, che segna un calo del 3,8%.
CRESCE IL CALORE MEDIO DELL’USATO
L’elevata pressione abitativa nelle principali aree urbane continua a riflettersi sull’andamento dei prezzi. A Milano il valore medio dell’usato nelle zone prime ha raggiunto circa 7.500 euro al metro quadrato, mentre per le nuove costruzioni si arriva fino a 11.000 euro al metro quadrato. A Roma i valori medi si attestano intorno ai 6.600 euro al metro quadrato per l’usato e tra 8.000 e 9.000 euro per le nuove costruzioni.
Tra il 2020 e il 2025 i prezzi medi di vendita hanno registrato incrementi compresi tra il 10% e il 16%, a seconda delle aree e della qualità degli immobili. Una dinamica che riflette un persistente squilibrio tra domanda e offerta.
Oltre il 65% del patrimonio abitativo italiano è stato infatti costruito prima degli anni Ottanta, mentre l’attività edilizia resta su livelli contenuti. Negli ultimi dieci anni la media delle nuove costruzioni è stata di circa 52 mila unità annue, contro le 100 mila del periodo precedente alla crisi finanziaria del 2008. Nei primi nove mesi del 2025 sono state realizzate circa 38 mila nuove abitazioni, in calo dell’8,8% rispetto allo stesso periodo del 2024.
Questo gap strutturale dell’offerta alimenta la pressione sui mercati urbani e rafforza il ruolo delle operazioni di rigenerazione urbana, conversione e sviluppo di nuovo prodotto. Parallelamente cresce il peso degli investimenti istituzionali nel living. Nel 2025 il segmento Living Capital Markets ha raggiunto 1 miliardo di euro di investimenti, in crescita del 6,1% su base annua.
MILANO IN TESTA CON 317 MLN DI EURO DI INVESTIMENTO NEL BTS
Il Built-to-Sell (BTS), ovvero gli sviluppi residenziali destinati alla vendita frazionata, si conferma il segmento più dinamico con 446 milioni di euro di investimenti e 31 operazioni, in aumento dell’86% rispetto al 2024. Il mercato è dominato da strategie value-add e interventi di conversione di immobili esistenti, con una forte presenza di investitori domestici che rappresentano circa l’80% dei volumi complessivi. Milano guida il segmento con 317 milioni di euro di investimenti e 17 operazioni, più del doppio rispetto all’anno precedente. Roma, pur con volumi inferiori, registra la crescita relativa più marcata: 104 milioni di euro distribuiti su cinque operazioni, pari a un incremento del 135%. Nel complesso Milano e Roma rappresentano i due pilastri del mercato BTS italiano: Milano come mercato core, liquido e maturo, e Roma come piazza emergente con potenziali rendimenti più elevati.
POCHE OPERAZIONI NEL BTR NEL 2025
Il segmento Built-to-Rent (BTR) ha registrato poche transazioni nel 2025 ma presenta una pipeline significativa. Sono attualmente in sviluppo circa una dozzina di progetti tra Milano e Roma, alcuni dei quali pronti a essere immessi sul mercato nei prossimi mesi, mentre altri potrebbero arrivare a maturazione tra il 2026 e il 2027. Secondo gli operatori le dinamiche in atto non riflettono un semplice ciclo di mercato ma una trasformazione strutturale dell’abitare. “Il raggiungimento di un miliardo di euro di investimenti nel segmento living e la forte accelerazione del BTS dimostrano che il capitale sta intercettando un fabbisogno abitativo strutturale, non ciclico”, osserva Marco Bignamini, head of living capital market di Colliers Italia. “Milano si conferma mercato core per strategie value-add e di conversione, mentre Roma sta emergendo come piazza ad alto potenziale di rendimento. Il Built-to-Rent presenta una pipeline solida che lascia prevedere una riattivazione significativa già nel 2026”.