Il 2025 segna un’accelerazione per il Living italiano. Secondo l’ultimo report di JLL, gli investimenti hanno raggiunto 1,2 miliardi di euro, con una crescita del 40% rispetto al 2024. Il dato comprende anche asset in conversione, terreni e iniziative di sviluppo, confermando la natura sempre più articolata dell’asset class. Nonostante il rimbalzo, il settore rappresenta ancora solo il 7% degli investimenti immobiliari complessivi in Italia. Un dato che evidenzia il gap rispetto ai mercati europei più maturi: nell’area EMEA il Living ha guidato i volumi con 55,8 miliardi di euro transati, configurandosi come prima asset class per attrattività istituzionale.
PBSA IN TESTA
La distribuzione degli investimenti nel 2025 mostra una marcata concentrazione sul Purpose-Built Student Accommodation (40% del totale), quota superiore alla media europea (24%). Il Built-to-Sell pesa per circa il 25%, l’Affordable Social Housing per il 15%, mentre il Multifamily/Built-to-Rent si attesta al 10%. Il confronto con l’Europa è significativo: nei mercati core il Multifamily rappresenta circa il 67% degli investimenti Living. In Italia, al contrario, la scarsità di iniziative BTR “native” limita l’accesso del capitale istituzionale a questa asset class, nonostante fondamentali di domanda solidi e dinamiche locative in crescita. Le conversioni da altre destinazioni d’uso incidono per circa il 30% dei volumi complessivi, segnalando il ruolo crescente delle strategie office-to-residential, soprattutto nelle città secondarie dove le procedure urbanistiche risultano più snelle.
BUILT-TO-SELL E CREDITO IN RIPRESA
Il segmento Built-to-Sell beneficia della ripresa della domanda abitativa: oltre 548.000 compravendite nei primi nove mesi del 2025 (+9,2% secondo Agenzia delle Entrate), con dinamiche positive nelle principali città. Parallelamente, i finanziamenti alle famiglie per acquisto abitazioni hanno raggiunto 40,6 miliardi di euro nel periodo Q1-Q3 2025 (+33% annuo, dati Banca d’Italia), mentre i prezzi hanno registrato un incremento del 3,8% su base annua nel terzo trimestre. Sul fronte locazioni, circa 750.000 unità sono state locate nei primi nove mesi del 2025 (+2%), con una crescente diversificazione contrattuale e maggiore incidenza di formule flessibili.
RENDIMENTI IN COMPRESSIONE
Nel quarto trimestre 2025 i rendimenti prime Multifamily si sono attestati al 4,5% a Milano e al 5% a Roma, con compressioni rispettivamente di 50 e 25 punti base su base annua. Anche il PBSA ha registrato una compressione di 50 punti base, con Milano benchmark nazionale intorno al 5%. La combinazione tra compressione dei rendimenti, tagli dei tassi BCE e competizione per asset core suggerisce una crescente fiducia istituzionale nel settore. Secondo Francesca Fantuzzi, Head of Research Italy di JLL, il mercato italiano presenta un potenziale inespresso significativo e nel 2026 potrebbe vedere l’ingresso di nuovo capitale core specializzato, oltre a una progressiva diversificazione verso il multifamily tradizionale. La traiettoria appare quindi strutturale: PBSA e conversioni restano i driver nel breve periodo, ma il vero salto dimensionale del Living italiano passerà dall’espansione del multifamily e dalla capacità di attrarre capitale istituzionale stabile, avvicinando il mercato agli standard europei.
“Il mercato del Living italiano – commenta Francesca Fantuzzi, Head of Research Italy – evidenzia un chiaro potenziale inespresso: nonostante la crescita significativa del 2025, il settore rappresenta ancora solo il 7% degli investimenti immobiliari totali, a fronte di una leadership di settore a livello Emea. La concentrazione attuale sul PBSA e le crescenti opportunità nelle conversions da office-to-residential offrono un positioning strategico distintivo. I fondamentali solidi del mercato supportano una traiettoria di crescita strutturale che nel 2026 vedrà probabilmente l’ingresso di nuovo capitale core specializzato e una progressiva diversificazione verso il multifamily tradizionale, colmando gradualmente il gap competitivo con i mercati maturi europeI”.