Il rallentamento del mercato immobiliare cinese ha rappresentato uno dei principali fattori di freno alla crescita del PIL negli ultimi anni, ma non si configura come un rischio sistemico per il sistema finanziario del Paese. È quanto emerge dall’analisi di Gam, a cura di Jian Shi Cortesi, Investment Director Azioni Growth Asia/Cina.
Il mercato immobiliare cinese, si legge nel report, è stato per oltre vent’anni uno dei principali motori della crescita economica del Paese. A partire dalla riforma della privatizzazione degli alloggi negli anni Novanta, l’urbanizzazione accelerata e l’aumento dei redditi familiari hanno alimentato una lunga fase di espansione edilizia, contribuendo in modo significativo al PIL e agli investimenti fissi. Questo ciclo si è progressivamente esaurito alla fine degli anni 2010, quando i problemi di accessibilità economica e i timori di una bolla hanno spinto le autorità a intervenire.
Tra il 2020 e il 2021, l’inasprimento delle restrizioni all’acquisto di abitazioni e il rafforzamento dei criteri di credito verso gli sviluppatori più indebitati hanno innescato una crisi di liquidità per numerosi operatori del settore. Dopo un aumento di quasi il 60% dei prezzi nelle principali città tra il 2010 e il 2020, dal 2021 il mercato ha avviato una fase di correzione che prosegue ancora nel 2025, con prezzi delle abitazioni in calo su base annua e una domanda più prudente da parte degli acquirenti.
Le maggiori difficoltà si sono concentrate sugli sviluppatori ad alto leverage, che avevano finanziato l’espansione ricorrendo in modo massiccio al mercato obbligazionario, spesso attraverso emissioni in dollari statunitensi ad alto rendimento. Il deterioramento del sentiment e la contrazione delle vendite hanno portato a una serie di default che hanno colpito in particolare gli investitori obbligazionari internazionali, generando una crisi di fiducia nel comparto immobiliare.
Nonostante ciò, ricorda l’esperto, l’impatto sul sistema bancario è rimasto contenuto. I crediti deteriorati legati ai mutui ipotecari restano inferiori all’1% nelle principali banche cinesi, grazie a criteri di sottoscrizione prudenti e a requisiti di acconto elevati, storicamente pari o superiori al 30%. Anche dopo l’allentamento delle regole nel 2024, le autorità locali continuano a imporre soglie differenziate e più stringenti nelle grandi città. L’assenza di mutui subprime e il livello relativamente moderato di indebitamento delle famiglie forniscono un cuscinetto rilevante contro un deterioramento più marcato della qualità del credito.
Dal 2022, il governo cinese ha adottato una serie articolata di misure di sostegno, intervenendo sui tassi ipotecari, sulle restrizioni all’acquisto e sul finanziamento agli sviluppatori ritenuti solidi, affiancando queste iniziative a programmi di riqualificazione urbana e all’espansione degli alloggi a prezzi accessibili. L’obiettivo è accompagnare il settore verso una stabilizzazione graduale piuttosto che verso un rimbalzo rapido dei prezzi.
I dati confermano un cambiamento strutturale. Secondo le statistiche ufficiali, nel 2024 le vendite di nuove abitazioni sono scese a circa 815 milioni di metri quadrati, in calo di oltre il 14% su base annua. Le stime indicano che la domanda annua potrebbe stabilizzarsi intorno agli 800 milioni di metri quadrati nel lungo periodo, circa la metà dei livelli raggiunti nel picco del 2021. Questo ridimensionamento continuerà a pesare sulla crescita del PIL, anche attraverso il minor contributo dei settori collegati come acciaio, cemento, macchinari e servizi finanziari.
Secondo le stime di Goldman Sachs, il rallentamento immobiliare dovrebbe sottrarre circa due punti percentuali alla crescita del PIL reale nel 2024 e nel 2025, con un impatto destinato a ridursi progressivamente negli anni successivi. Parallelamente, una minore incidenza degli oneri ipotecari sul reddito delle famiglie potrebbe liberare risorse per i consumi, sostenendo una crescita più bilanciata.
Il calo dei prezzi immobiliari ha inciso in modo significativo sul sentiment dei consumatori, considerando che gli immobili residenziali rappresentano circa il 70% della ricchezza delle famiglie urbane. Questo effetto ricchezza negativo ha favorito un aumento della propensione al risparmio, come dimostra il forte incremento dei depositi bancari negli ultimi cinque anni. Tuttavia, sul fronte dei mercati finanziari, il ridimensionamento del settore immobiliare sta modificando le scelte di allocazione degli investitori domestici.
Dopo una fase di forte cautela tra il 2022 e il 2023, il calo dei prezzi azionari, il declino dell’attrattività degli immobili e tassi di interesse molto bassi hanno posto le basi per un recupero del mercato azionario nel 2024. Un processo simile è stato osservato in altri contesti storici, come negli Stati Uniti dopo la crisi immobiliare del 2007-2012, quando i mercati azionari hanno anticipato la ripresa economica.
In questo quadro, conclude Jian Shi Cortesi, la Cina sembra avviata verso un nuovo equilibrio, in cui il peso dell’immobiliare sulla crescita si riduce a favore di innovazione tecnologica, manifattura avanzata, transizione verde e domanda interna, in linea con la strategia della doppia circolazione.