Nel 2025 il mercato immobiliare italiano ha registrato una performance particolarmente solida, con volumi di investimento superiori a 12,6 miliardi di euro, il livello più elevato degli ultimi sei anni. Il dato segna una crescita del 28% rispetto al 2024, sostenuta da un quarto trimestre particolarmente dinamico che, con 4,5 miliardi di euro, rappresenta il miglior risultato trimestrale degli ultimi anni. È quanto emerge dal report PwC Global & Italian M&A Trends nel Real Estate e Outlook 2026.
RETAIL ASSET CLASS PRINCIPALE PER VOLUMI DI INVESTIMENTO
Nel corso del 2025 il Retail si è confermato la principale asset class per volumi di investimento. Nel solo quarto trimestre sono stati registrati flussi pari a 1,2 miliardi di euro, mentre il totale annuo ha raggiunto 3,5 miliardi, in crescita del 49% rispetto al 2024. Il settore Hospitality ha evidenziato una performance di rilievo, con investimenti pari a quasi 2,4 miliardi di euro (+20% su base annua). Le operazioni più significative hanno riguardato la riconversione di immobili di pregio in strutture ricettive di fascia alta, destinate prevalentemente a una clientela internazionale. La Logistica ha proseguito il proprio percorso di crescita, con 900 milioni di euro investiti nel solo quarto trimestre e un totale annuo di 2,2 miliardi, in aumento del 29% rispetto all’anno precedente. Gli investitori internazionali hanno privilegiato asset core, favorendo una progressiva compressione dei rendimenti prime.
Il comparto Office ha mostrato segnali di ripresa nel quarto trimestre, con investimenti per 700 milioni di euro. Il volume complessivo annuo si attesta tuttavia a 2 miliardi di euro, in calo del 6% rispetto al 2024, con Milano che si conferma il principale mercato di riferimento, seguita da Roma. I segmenti Living e Alternative hanno rafforzato il proprio posizionamento tra le scelte preferite dagli investitori, raggiungendo un totale combinato di 2,5 miliardi di euro, in crescita del 51%. In particolare, lo student housing ha registrato un raddoppio dei volumi, mentre healthcare e data center continuano a suscitare un interesse crescente.
MILANO SETTIMA PER ATTRATTIVITA’ INVESTIMENTI IN EUROPA
Secondo l’indagine, i flussi di capitale si stanno concentrando su mercati percepiti come più resilienti e dinamici. Milano si posiziona al 7° posto tra le principali città europee per attrattività degli investimenti immobiliari, superando Barcellona, Francoforte e Amburgo. Roma guadagna tre posizioni e si colloca al 16° posto, sostenuta dalla carenza di uffici prime e dalle opportunità nel residenziale. Nel ranking europeo 2026, Londra mantiene la leadership grazie a profondità e liquidità di mercato, seguita da Madrid, Parigi e Berlino. Guardando al 2026, l’indagine Emerging Trends Europe individua nei data center il settore con le migliori prospettive di investimento (punteggio 4,53), seguiti dalle nuove infrastrutture energetiche (4,45) e dagli alloggi per studenti (4,25). Buone prospettive anche per appartamenti serviti (4,16) e sanità (4,13).
TRA TASSI DI INTERESSE E CAPE RATE
Il mercato immobiliare italiano è stato influenzato da un’asimmetria nell’adeguamento tra cap rate e tasso risk-free, sviluppatasi in due fasi: un lento adeguamento dei rendimenti immobiliari durante la fase di rialzo dei tassi (2022–2023) e una successiva stabilizzazione nel biennio 2024–2025, con una progressiva compressione dello spread. L’attuale contesto segnala una riduzione del premio di illiquidità e un margine di sicurezza più contenuto. In questo scenario, diventa cruciale concentrarsi su asset con fondamentali solidi, quali ubicazione, qualità dei conduttori e conformità agli standard ESG. La polarizzazione tra asset core e value-add si è ulteriormente accentuata: i primi continuano a garantire rendimenti stabili o in compressione, mentre i secondi registrano un ampliamento dei rendimenti. Le strategie value-add restano prevalenti (47%), ma cresce l’interesse per le strategie core, oggi scelte dal 38% degli investitori, rispetto al 21% del 2024.
Antonio Martino, Partner PwC Italia e Real Estate Advisory Leader, evidenzia come “in un contesto caratterizzato da spread ridotti, le opportunità di generare plusvalenze tramite compressione dei rendimenti risultano limitate. La performance sarà sempre più guidata dalla crescita organica dei canoni, sostenuta dai mercati con una domanda solida da parte dei tenant, e da una gestione attiva degli asset”. Sul fronte della leva finanziaria, PwC segnala un approccio più prudente da parte degli investitori, con loan-to-value più contenuti, per preservare flessibilità finanziaria in un contesto di spread compressi.