Dopo anni di forte dinamismo, il mercato delle locazioni nelle tre principali città italiane mostra segnali di assestamento. È quanto emerge dall’analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, che ha confrontato i principali indicatori del comparto affitti a Milano, Roma e Napoli, evidenziando un lieve rallentamento nella prima parte del 2025, più marcato nel capoluogo lombardo.
La domanda di abitazioni in locazione resta elevata in tutte e tre le città, ma continua a scontrarsi con un’offerta ridotta, condizionata da due fattori strutturali: la diffusione degli affitti brevi e le crescenti cautele dei proprietari nei confronti della locazione tradizionale. Tuttavia, qualcosa sta cambiando. La rete Tecnocasa segnala con maggiore frequenza il ritorno di immobili dal canale degli affitti brevi verso quello residenziale, in particolare con contratti di tipo transitorio.
A MILANO CANONI IN FLESSIONE
Milano è il mercato che più chiaramente mostra un’inversione di tendenza. Nei primi sei mesi del 2025 i canoni di locazione hanno registrato una lieve flessione, dopo aver raggiunto livelli che rendono la città la più cara d’Italia sul fronte degli affitti. Il rientro di parte dell’offerta sul segmento residenziale è legato soprattutto alle difficoltà incontrate da alcuni proprietari nel gestire gli short rent in aree ormai sature e caratterizzate da una concorrenza crescente. A questo si aggiunge il maggiore appeal dei contratti a canone concordato, i cui valori sono stati rivisti al rialzo dal Comune. Nella prima parte del 2025, la quota di questa tipologia contrattuale ha raggiunto il 10,2% del totale cittadino.
ROMA, FORTE CARENZA DI IMMOBILI
A Roma, il quadro è differente ma ugualmente complesso. Il 2025 ha evidenziato una forte carenza di immobili in affitto, dovuta alla scelta di molti proprietari di puntare sugli affitti brevi in vista del Giubileo. Una strategia che, in diversi casi, si è scontrata con un eccesso di offerta su questo segmento e con rendimenti inferiori alle attese, spingendo parte dei proprietari a tornare verso la locazione tradizionale, spesso con contratti transitori. Nonostante ciò, i canoni di locazione nella Capitale hanno continuato a crescere, segnalando una pressione ancora elevata della domanda.
TREND SIMILE A NAPOLI
Trend simile a Napoli, che negli ultimi anni ha registrato un forte afflusso turistico e una significativa espansione degli affitti brevi. Anche qui si osserva un progressivo rientro di immobili sul mercato della locazione tradizionale, ma i canoni restano in aumento, sostenuti da una domanda abitativa robusta e da un’offerta che fatica a riallinearsi.
BILOCALE SOLUZIONE PIU’ RICHIESTA
Dal punto di vista delle tipologie, il bilocale si conferma la soluzione più richiesta nelle grandi città, con una media del 44% dei contratti. A Milano questa percentuale sale al 62,3%, riflettendo la forte presenza di single, giovani lavoratori e studenti. A Roma il dato si attesta al 45,4%, mentre a Napoli scende al 40,8%.
Le differenze emergono anche nella tipologia contrattuale. A Milano prevale il contratto a canone transitorio, che rappresenta il 47,6% del totale, coerentemente con un mercato caratterizzato da elevata mobilità lavorativa e studentesca. A Roma e Napoli, invece, domina il contratto a canone concordato, rispettivamente con il 58,7% e il 44,7%, segno di una maggiore incidenza di politiche locali orientate alla stabilizzazione dei canoni e alla tutela dell’accessibilità.
AFFITTO PER SCELTA ABITATIVA
Interessante anche il dato sulle motivazioni della domanda. L’affitto per scelta abitativa prevale in tutte e tre le città, ma con intensità diverse: a Napoli riguarda il 75,3% degli inquilini, a Roma il 56,6%, mentre a Milano scende al 46,3%, dove resta più elevata la componente di affitto “obbligato” legata ai prezzi di acquisto e alla difficoltà di accesso al credito.