Il mercato immobiliare italiano consolida nel 2025 il percorso di recupero avviato l’anno precedente, raggiungendo volumi di investimento complessivi pari a 12,5 miliardi di euro, in crescita del 16% su base annua e su livelli prossimi ai massimi storici. È quanto emerge dalle analisi di Jll Italia, che evidenziano un contesto caratterizzato da crescente diversificazione per asset class, strategie e profili di capitale.
Il risultato complessivo include investimenti diretti, acquisizioni di terreni e operazioni di share deal ed è stato sostenuto in modo decisivo dal quarto trimestre, che con circa 4,1 miliardi di euro investiti si conferma il periodo più attivo dell’anno, segnando il ritorno di operazioni di grandi dimensioni.
Nel corso del 2025 si rafforza il ruolo dei capitali internazionali, che rappresentano circa il 60% dei volumi complessivi, mentre cresce ulteriormente il peso degli investitori privati – UHNWI, family office e holding familiari – coinvolti in circa il 20% delle operazioni e responsabili del 17% dei volumi totali, per un controvalore superiore ai 2 miliardi di euro, quasi il doppio rispetto al 2024.
RETAIL PRIMA ASSET CLASS
Il settore retail si conferma protagonista con investimenti pari a circa 3,1 miliardi di euro (+20% a/a), segnando un nuovo record assoluto. L’anno è stato caratterizzato da operazioni di grande valore, tra cui l’acquisizione di un centro commerciale prime e di due portafogli di factory outlet, che insieme hanno rappresentato circa il 40% dei volumi annuali. Nel quarto trimestre il segmento out-of-town ha concentrato circa il 70% degli investimenti, mentre l’high street si è attestato al 30%, con operazioni rilevanti a Venezia, Milano, Roma e Capri. I rendimenti prime restano stabili al 4,25% per l’high street e più elevati per l’out-of-town.
OFFICE, VOLUMI STABILI
Il comparto direzionale chiude il 2025 in linea con il 2024, con circa 2,8 miliardi di euro investiti. Cresce il peso delle strategie value-add, con circa il 30% dei volumi destinati a operazioni di riconversione, prevalentemente verso residenziale, PBSA e hospitality. Milano si conferma primo mercato con circa 1,5 miliardi di euro, mentre Roma registra oltre 780 milioni di euro, con una forte incidenza di progetti di conversione.
CRESCITA COSTANTE PER L’OSPITALITA’
Il settore Hotels & Hospitality registra investimenti per circa 1,8 miliardi di euro, che salgono a 2,2 miliardi includendo le riconversioni. L’attività resta trainata da strategie value-add e da operazioni di riposizionamento, con Milano, Venezia, Roma, Capri e Como tra i mercati più attrattivi.
Il comparto logistica chiude l’anno con circa 2,3 miliardi di euro di investimenti (+30% a/a), sostenuti da un quarto trimestre particolarmente dinamico. Si segnala il ritorno dei capitali core e una compressione del prime yield al 5,3%, con ulteriori riduzioni attese nel breve periodo.
Nel living, gli investimenti superano 1,2 miliardi di euro includendo le riconversioni, con il PBSA come segmento più attivo. L’healthcare registra una forte crescita a 650 milioni di euro, oltre tre volte il dato 2024, grazie al ritorno delle operazioni di portafoglio. Prosegue infine l’interesse selettivo per data center e asset special purpose, con investimenti superiori a 250 milioni di euro e operazioni strategiche su terreni e immobili da riposizionare.
“Guardando al 2026 – commenta Alberico Radice Fossati, Country Leader e Head of Capital Markets di JLL Italia – ci attendiamo un mercato sempre più orientato alla qualità degli asset e a strategie selettive, con una ulteriore interesse verso comparti come i Data Center e con il settore Healthcare che, dopo la significativa crescita registrata nel 2025, continuerà a rappresentare un’area di forte attenzione per gli investitori”.