Ancora una conferma del momento d’oro del real estate italiano. Dopo i dati presentati nei giorni scorsi da Dils, stavolta sono arrivate le analisi realizzate dall’ufficio studi di Colliers che hanno confermato il buon andamento del mattone tricolore. Nel 2025, secondo le rilevazioni di Colliers, gli investimenti nel commercial real estate hanno raggiunto 12,4 miliardi di euro, segnando una crescita di circa il 20% rispetto al 2024 e configurandosi come uno dei volumi più alti di sempre.
Milano si è confermata protagonista del mercato, assorbendo poco meno del 30% degli investimenti complessivi (circa 3,6 miliardi di euro da inizio anno), un volume in leggera crescita rispetto al 2024. “Sono ancora le regioni del nord Italia a concentrare la quota più significativa degli investimenti, pari a circa il 54% del totale”, spiegano gli esperti di Colliers. “Segue Roma, che nel 2025 ha generato circa l’11% degli investimenti, poco più di 1,3 miliardi di euro da inizio anno. Mentre le location secondarie come Torino, Napoli, Como e Bari, hanno registrato una crescita del volume degli investimenti su tutte le principali asset class”.
A contribuire alla buona performance del mercato, i fondamentali macroeconomici che continuano a mantenersi stabili e ad aumentare il grado di affidabilità del Paese. Per il 2025 il pil è atteso crescere dello 0,6%, mentre l’inflazione è scesa all’1,2% su base annua, ben al di sotto del target fissato dalla Bce. È inoltre migliorata in modo significativo la percezione di affidabilità del Paese: lo spread tra btp bund si è ridotto a 88 punti base, su livelli storicamente contenuti, rafforzando l’attrattività dell’Italia per gli investitori internazionali grazie a un profilo di rischio più contenuto e a una maggiore stabilità politica.
Retail da record
Nel 2025 il settore Retail ha registrato investimenti di oltre 3,3 miliardi di euro, in crescita del 27% rispetto al 2024, raggiungendo la migliore performance di sempre. Un contributo determinante è arrivato nel secondo semestre, con l’ultimo trimestre (Q4) pari a circa 1,4 miliardi di euro confermandosi miglior trimestre di sempre. In questo quarter si sono concluse due operazioni di rilievo superiore ai 400 milioni di euro: una relativa al più grande shopping center d’Italia e l’altra alla cessione di uno dei principali gruppi della GDO, con una significativa componente immobiliare sottostante. A trainare il mercato è stato il segmento Out-of-Town – comprendente shopping center, retail park e outlet – che ha registrato importanti operazioni con ticket superiori ai 100 milioni di euro in centro e sud Italia. Complessivamente, il segmento Out-of-Town rappresenta circa l’80% del volume investito, dimostrando forte capacità di attrarre capitali significativi anche al di fuori dei mercati tradizionali. Il buon andamento del settore è sostenuto da elevati livelli di occupazione, un incremento di affluenza e vendite e dalla conseguente riduzione del tasso di vacancy, che si attesta tra il 3% e l’8% (CNCC), inferiore alla media europea. Alla eccezionale performance del retail il segmento high street ha contribuito per il 20% del volume degli investimenti. A Milano sono ricadute le operazioni più rilevanti per ticket size, due in particolare tra i 100 e i 140 milioni, ma si segnala una vivace attività transattiva fuori Roma e Milano.
Logistica, fondamentali solidi
La Logistica ha registrato 2,1 miliardi di euro (in crescita del 26%), con il quarto trimestre che ha raggiunto circa un miliardo di investimenti, una crescita di oltre il 70% sullo stesso periodo del 2024. Una crescita trainata da fondamentali solidi con vacancy su livelli minimi e ben al di sotto della media europea, un assorbimento elevato anche su prodotto nuovo considerate le difficoltà ad ottenere permessi di costruzione nei mercati prime. Rimane robusta la domanda e trainata da asset di qualità, esg‑compliant e prossimi ai principali snodi. L’Italia continua a essere attrattiva grazie a canoni di locazione competitivi con un prime rent di 70 euro/mq (rispetto ai 90–100 euro/mq dei principali hub europei) e rendimenti prime stabili al 5,25% ma che potrebbero vedere una compressione nel corso del 2026. Il mercato leasing chiude l’anno in ottima forma con un take-up di 2.300.000 mq, +8% sul 2024.
Hotel, investimenti in crescita
Nel 2025 gli investimenti nel settore alberghiero hanno raggiunto circa 2,2 miliardi di euro, di cui circa 450 milioni nell’ultimo trimestre, registrando un incremento del 16% rispetto al 2024. Il comparto ha rappresentato il 18% del volume totale degli investimenti, trainato soprattutto dalla performance significativa registrata nel primo semestre, che ha concentrato il 67% del totale investito grazie a cinque operazioni strategiche con valori compresi tra 100 e 170 milioni di euro. Roma si conferma il mercato leader, con il 20% degli investimenti nel settore. Il 2025 ha visto anche il recupero di quote di mercato di Milano, che con poco meno di 350 milioni investiti ha rappresentato circa il 16% del totale. Seguono Como e Venezia, entrambe appena sotto il 12%, con Como ormai riconosciuta tra i mercati chiave per gli investitori. Particolarmente rilevante il risultato di Capri, che dopo alcuni anni di rallentamento ha catalizzato oltre 200 milioni di investimenti per un totale di 3 operazioni, pari a quasi il 10% del volume complessivo nel settore hotel. Si conferma infine la dinamicità degli investimenti da parte degli Owner-Occupier, che nel 2025 hanno rappresentato oltre il 28% del mercato, generando circa 700 milioni di euro di investimenti in Italia.
Uffici, leasing in salita a Milano
Nel 2025 il comparto Office ha registrato investimenti di circa 1,8 miliardi di euro, evidenziando una flessione del 20% rispetto al 2024. L’ultimo trimestre dell’anno si è confermato il più dinamico, con 770 milioni di euro investiti, un volume sostanzialmente in linea con il Q4 2024. La performance è stata trainata in particolare dalla vivacità del mercato milanese, che ha concentrato il 70% degli investimenti complessivi. Nel corso dell’anno si sono concluse tre operazioni di importo superiore ai 100 milioni di euro, tra cui una nota operazione da 200 milioni di euro che ha visto il closing nell’ultimo trimestre dell’anno nel distretto Symbiosis. Dal punto di vista degli investitori, si confermano maggioritari i capitali core (circa il 68%), grazie a un’importante presenza di investitori istituzionali che restano i principali protagonisti del mercato (con una quota pari al 59%) orientati prevalentemente verso asset di tipo Core. Allo stesso tempo si evidenzia una crescita significativa dei capitali privati, particolarmente attivi in questo 2025, rappresentando un terzo dei volumi complessivi investiti nel comparto office.
Living, investimenti stabili
Con 980 milioni di euro investiti nel 2025 (350 milioni nell’ultimo trimestre dell’anno), il settore conferma la sua performance rispetto al 2024. All’interno del living emerge una netta distinzione tra i vari segmenti. Il build-to-sell – costituito da immobili acquistati da destinare alla vendita di unità residenziali frazionate – si conferma il segmento più dinamico in termini di numero di operazioni, pesando per il 48% del volume di investimenti living. Si rileva inoltre un forte componente Value Add con oltre il 40% di progetti riconversione/cambio di destinazione d’uso. Lo Student housing, con un peso del 47% sul volume living, concentra invece operazioni di scala più rilevante con ticket più elevati rispetto ai segmenti BTS e BTR (due in particolare nell’area di Milano si attestano sui 100 milioni di euro) ma su un numero più limitato di transazioni di profilo maggiormente istituzionale, legate a development/new building, sia in logica Value Add sia Core/Forward. Nel 2025 il build-to-rent registra una presenza ancora limitata rispetto al BTS e allo student housing, non per assenza di interesse da parte degli investitori, ma per una temporanea scarsità di offerta. Il numero di asset pienamente completati e operativi è infatti ancora contenuto. Si tratta però di una fase fisiologica del settore, destinata a evolvere positivamente nel breve periodo con l’immissione sul mercato dei primi progetti completati.
Il settore Healthcare conferma un’elevata dinamicità, registrando nel 2025 il miglior risultato di sempre con investimenti pari a circa 700 milioni di euro. Il 95% dei volumi è riconducibile a operazioni in portafoglio, a conferma di un mercato di nicchia in termini di numero di deal, ma significativo per dimensione media delle transazioni. Le operazioni si sono concentrate prevalentemente su asset core, stabilizzati e caratterizzati da WAULT elevata, con deal di larga scala che ne rafforzano l’attrattività per investitori istituzionali.