Roma consolida il proprio ruolo nel panorama immobiliare nazionale e internazionale, confermandosi nel 2025 come una delle piazze più dinamiche del real estate italiano. Secondo il 47° Rapporto di Scenari Immobiliari, dal titolo ‘I Fondi immobiliari in Italia e all’estero‘ il patrimonio gestito da fondi e Reit nella Capitale supera i 6,4 milioni di metri quadrati, pari al 15% del totale nazionale, con una previsione di raddoppio entro i prossimi cinque anni. Un dato che segnala un cambio di passo strutturale, non più legato esclusivamente alla vocazione storica e turistica della città, ma a una crescente capacità di attrarre capitali istituzionali e investimenti di lungo periodo.
Il comparto che segna la trasformazione più evidente è quello abitativo. Il residenziale rappresenta ormai quasi il 20% delle superfici complessive gestite dai fondi immobiliari a Roma, con oltre 1.200 cespiti censiti: un numero quattro volte superiore a quello di Milano. Un’espansione sostenuta da una domanda strutturale, dalla scarsità di prodotto moderno e da un crescente interesse degli investitori per strategie di rigenerazione urbana. “Roma sta attraversando una fase di rinnovata vitalità, sostenuta da investitori che mostrano una fiducia crescente nella capacità della città di generare valore nel medio-lungo periodo”, sottolinea Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. «Il 2025 rappresenta un anno di consolidamento ma anche un punto di partenza per un ciclo di sviluppo più intenso».
Il direzionale resta un pilastro del mercato romano: gli uffici rappresentano il 42% del patrimonio gestito in città e il 21% del totale nazionale. Il mercato si articola in modo policentrico, con immobili di medie dimensioni nel centro storico e grandi edifici cielo-terra lungo gli assi Cristoforo Colombo–EUR–Ostia. Una configurazione che continua ad attrarre investitori alla ricerca di rendimenti stabili e asset da riposizionare.
Sul fronte degli investimenti, Roma rafforza il proprio peso nei flussi di capitale globali. Nel 2025 gli investimenti diretti nella Capitale hanno raggiunto 1,7 miliardi di euro, in crescita del 13,5%. Il retail si conferma l’asset class più performante a livello nazionale, con circa 3 miliardi di euro investiti e rendimenti delle high street che oscillano tra il 4,15% di via dei Condotti e il 6,25% delle principali arterie periferiche. Ancora più marcata la crescita dell’hospitality: 2,5 miliardi di euro di investimenti stimati, +25% su base annua. Il Giubileo 2025 e l’incremento dei flussi turistici alto-spendenti stanno alimentando l’interesse per strutture luxury ed extra-luxury, facendo di Roma una delle città europee con il maggior numero di nuove aperture nel segmento alto di gamma.
“Rigenerazione urbana e residenziale sono i veri motori della trasformazione cittadina”, evidenzia Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari. “La carenza di nuovi sviluppi accelera gli interventi di riconversione, mentre oltre il 50% degli investimenti proviene da operatori internazionali, soprattutto da Stati Uniti, Francia, Regno Unito e Svizzera”. Nel 2025 oltre l’80% delle principali operazioni è riconducibile a investitori istituzionali, a conferma di una crescente maturità del mercato romano. Una traiettoria che sta progressivamente riducendo il divario storico con Milano e ridefinendo il ruolo della Capitale come piattaforma strategica del real estate europeo.