Dalla gestione diretta degli hotel alla rete europea di spazi flessibili Wellio, fino al modello integrato OpCo/PropCo, Covivio punta sul real estate operativo in Europa. Francesco Maria Barbieri, Head of Transactions and Special Projects Italy, spiega come l’integrazione tra proprietà e gestione, l’uso dei dati in tempo reale e la spinta verso l’innovazione stiano trasformando il modo di creare valore, rendendo gli asset più efficienti, resilienti e sostenibili.
Covivio è stato uno dei primi gruppi europei a puntare sull’integrazione tra proprietà e gestione operativa. QUali benefici genera?
Il modello OpCo/PropCo di Covivio consiste nell’integrare la proprietà degli immobili con la loro gestione operativa. Questo significa che non ci limitiamo a possedere gli edifici, ma ne gestiamo direttamente l’operatività quotidiana, dai servizi agli utenti alla manutenzione e alla gestione dei contratti. Questa integrazione porta a numerosi benefici: innanzitutto permette di allineare il valore dell’immobile con la sua performance operativa quotidiana e garantisce un controllo completo sull’intero ciclo di vita dell’asset, dall’acquisizione alla dismissione. La struttura integrata consente anche una maggiore agilità strategica, permettendoci di adattare rapidamente gli immobili ai cambiamenti del mercato e di rispondere alle esigenze emergenti dei clienti. Da un lato, l’integrazione tra proprietà e operatività migliora l’esperienza degli utenti, offre servizi personalizzati e aumenta la redditività, poiché gran parte dei margini e dei servizi rimane all’interno dell’azienda riducendo la dipendenza da terzi. Dall’altro, ha aumentato la resilienza del nostro portafoglio e creato valore sostenibile a lungo termine, rendendo il gruppo più competitivo e innovativo nel mercato immobiliare europeo.
Come cambia il ruolo dei dati?
I dati giocano oggi un ruolo centrale nella gestione operativa di Covivio, diventando uno strumento essenziale per prendere decisioni rapide e basate su evidenze. Attraverso sensori e piattaforme digitali, ad esempio, l’azienda monitora in tempo reale aspetti come occupazione, consumi energetici, manutenzione e servizi, fornendo un flusso continuo di informazioni che permette di intervenire in modo proattivo, migliorare costantemente i processi e l’efficienza operativa, nonché di anticipare eventuali criticità. Inoltre, l’esperienza acquisita nei progetti pilota, come Wellio, può essere trasferita rapidamente ad altri asset in Italia e in Europa grazie a una gestione basata sui dati.
Come si sta evolvendo la domanda di flex office?
La domanda di spazi di lavoro flessibili come quelli offerti da Wellio è cresciuta significativamente: aziende e professionisti cercano soluzioni più agili e flessibili rispetto ai contratti di locazione tradizionali. Wellio intercetta aziende con esigenze diverse: ci rivolgiamo a chi vuole espandersi, a chi ha bisogno di una soluzione temporanea di sede, ad esempio durante il trasferimento in una nuova sede in costruzione, o a chi ha team dedicati a progetti specifici. In tutti i casi, offriamo spazi flessibili, funzionali e pronti a supportare la crescita e l’operatività delle aziende. La piattaforma si è dimostrata anticiclica rispetto al mercato degli uffici: nei momenti di espansione, gli spazi sono sempre molto richiesti, mentre nei periodi di contrazione, quando la domanda di uffici tradizionali diminuisce, i flex office continuano a funzionare efficacemente. L’evoluzione della domanda è sempre più orientata a spazi di qualità, con servizi premium, design curato, benessere e community, in linea con le nuove modalità di lavoro e le aspettative dei professionisti in Europa. In generale, la domanda di spazi di lavoro flessibili in Italia è in crescita, con un aumento dell’interesse da parte di professionisti e aziende che cercano soluzioni agili e personalizzabili. Wellio, con la sua offerta di spazi di alta qualità e servizi premium, sta rispondendo efficacemente a questa domanda, consolidando la sua presenza nel mercato italiano.
In ambito hospitality avete creato Wiziu, una piattaforma proprietaria che oggi gestisce 24 hotel in Belgio e Francia. Perché puntare sulla gestione diretta?
Covivio ha creato la piattaforma WiZiU per consolidare e sviluppare la propria attività di gestione alberghiera in Francia e Belgio. Inizialmente attivo principalmente come investitore e gestore patrimoniale, Covivio ha deciso di evolversi verso un modello operativo più integrato, assumendo un ruolo attivo nella gestione diretta degli hotel. Questa transizione consente al gruppo di ottimizzare le performance degli hotel, migliorare la flessibilità nella gestione dei contratti e valorizzare gli asset attraverso operazioni di ristrutturazione e rebranding. WiZiU, che gestisce attualmente 24 hotel con un totale di 3.090 camere, rappresenta un passo significativo in questa direzione. La piattaforma non solo gestisce gli hotel, ma si impegna anche a promuovere una cultura aziendale condivisa, focalizzata sul benessere dei dipendenti e sull’attrazione di talenti, elementi fondamentali per il successo a lungo termine nel settore dell’ospitalità
Il prossimo passo riguarda il residenziale “operato”. Quali segmenti vi interessano di più?
Nel residenziale operato, il Gruppo Covivio si concentra principalmente su tre segmenti: le residenze per studenti, che offrono monolocali o appartamenti condivisi con spazi comuni e servizi vicino alle università; il Co-living, pensato per studenti e giovani professionisti, con camere in appartamenti condivisi o monolocali, permanenza mediamente lunga e servizi più limitati; e infine il Built to Rent, che rappresenta il focus principale, rivolto a giovani professionisti e famiglie, con appartamenti di varie dimensioni e permanenza da uno a due anni, offrendo comfort essenziali e ubicazione centrale o semi-centrale. In tutti i segmenti, l’obiettivo è gestire l’intera operatività degli immobili, offrendo servizi di qualità, flessibilità e una vera esperienza di vita urbana, spesso con elementi ispirati all’ospitalità alberghiera.3. Il vostro claim sembra essere “controllare sia i mattoni che l’esperienza”.
Cosa significa concretamente per voi “integrazione” tra proprietà e operatività?
Per Covivio, significa avere il pieno controllo sull’intero ciclo di vita dell’asset, dall’acquisizione alla dismissione, gestendo sia la proprietà fisica sia i servizi offerti agli utenti. In pratica, ogni decisione sulla progettazione, sui servizi o sulla gestione quotidiana è presa con una visione unificata, che mette al centro il benessere e la soddisfazione dell’utente finale dei nostri spazi uffici, residenziali e hotel, senza compromettere la redditività.
Che tipo di servizi e di tecnologie sono diventati imprescindibili per gli utenti business di Wellio?
Per gli utenti business di Wellio, servizi e tecnologie sono elementi fondamentali per rendere gli spazi di lavoro funzionali, confortevoli e flessibili. Tra i servizi più apprezzati ci sono uffici privati personalizzabili, postazioni di coworking, sale riunioni e spazi per eventi, oltre a servizi tipici dell’hospitality come concierge, accoglienza personalizzata e spazi comuni curati. Dal punto di vista tecnologico, diventano indispensabili strumenti digitali per la prenotazione e la gestione delle postazioni, accesso sicuro agli spazi, connessioni internet ad alta velocità e piattaforme integrate per il monitoraggio dell’occupazione e dei servizi. L’obiettivo è offrire agli utenti la possibilità di concentrarsi sul proprio core business, con soluzioni flessibili e digitalizzate che permettano di lavorare in modo efficiente, sicuro e con un’esperienza premium, senza doversi occupare della gestione operativa quotidiana.
Sono previsti nuovi sviluppi o aperture in Italia dopo Wellio Duomo e Wellio Dante?
Saremmo ben felici di aprire un nuovo Wellio, ma trattandosi di un’attività che realizziamo esclusivamente sui nostri immobili di proprietà, serve naturalmente l’occasione giusta. Oggi, ad esempio, i nostri due siti Wellio a Milano hanno il 98% di occupancy, quindi non disponiamo fisicamente dello spazio necessario per un nuovo spot. Siamo fiduciosi che l’opportunità arriverà: è un’attività che vogliamo continuare a sviluppare e che sta performando molto bene.
In che modo queste formule di residenziale gestito rispondono ai cambiamenti demografici e alle nuove abitudini urbane, come la crescita dei single o la mobilità lavorativa?
Queste formule abitative sono progettate per rispondere in modo mirato alle dinamiche demografiche e ai nuovi stili di vita urbani. Offrono unità compatte ma di qualità, ottimizzando lo spazio senza compromettere il comfort, il che le rende particolarmente adatte a famiglie unipersonali e giovani professionisti, categorie in crescita nelle grandi città. La flessibilità dei termini di locazione e la gestione professionale consentono agli inquilini di adattarsi facilmente a esigenze di mobilità lavorativa o cambiamenti personali. Gli spazi condivisi e i servizi comuni favoriscono la socialità e la creazione di comunità, rispondendo al bisogno di interazione sociale nelle città. Inoltre, l’integrazione di servizi digitali e tecnologici semplifica la vita quotidiana, rendendo gli appartamenti gestiti più attrattivi per chi cerca praticità, comfort e flessibilità in un contesto urbano in continua evoluzione.
È previsto un debutto di questi format anche in Italia o il focus resta su Germania e Francia?
Per quanto riguarda il residenziale, in Italia abbiamo un’unica iniziativa, Ca’ del Chiostro, una conversione office to resi nel pieno centro storico di Padova, realizzata in joint venture con il Gruppo Caron. Il progetto procede molto bene: i lavori sono in corso, le vendite stanno andando oltre le aspettative e siamo davvero soddisfatti dei risultati. Al di là di questo progetto, nel breve termine non prevediamo altri sviluppi residenziali in Italia. Siamo infatti molto disciplinati nel seguire la nostra strategia, che punta principalmente agli investimenti nel settore alberghiero oltre che negli uffici. Detto questo, sappiamo che il residenziale è un’asset class interessante e, grazie all’expertise già consolidata in Francia e Germania, potremmo valutarne lo sviluppo anche in Italia in futuro.