Negli ultimi dieci anni la filiera dei servizi immobiliari, tenendo conto anche del vasto comparto dell’industria delle costruzioni, ha attraversato un’evoluzione profonda, che oggi la posiziona come uno dei settori più dinamici e strategici delle economie europee. L’analisi dei fatturati dal 2018 in avanti mostra una crescita quasi continua, interrotta soltanto dalla battuta d’arresto del 2020, l’anno del Covid. Da allora, tutti i comparti della filiera hanno ripreso a espandersi, segnando un consolidamento strutturale dell’intero settore. A evidenziarlo Federico Rivolta, project manager di Scenari Immobiliari, nell’ambito del ‘Secondo forum nazionale sull’industria dei servizi immobiliari’ durante il quale è stata presentata l’undicesima edizione del ‘Rapporto sulla filiera dei servizi immobiliari in Europa e in Italia’, realizzato in collaborazione con le principali società del settore.
Una domanda sempre più personalizzata e una filiera più integrata
La trasformazione non riguarda soltanto le dimensioni economiche, ma anche la natura stessa dei servizi erogati. L’integrazione tra competenze tecniche, gestionali e consulenziali si è fatta sempre più stretta, trainata da un lato da un’evoluzione della domanda, dall’altro da un’accelerazione tecnologica senza precedenti. Le esigenze di investitori, sviluppatori, grandi proprietari e asset manager non sono più soltanto differenziate: sono personalizzate, talvolta iper-personalizzate. Ciò rende sempre più difficile una standardizzazione dei servizi e richiede alle società di adeguare modelli operativi, team e competenze. Il tutto all’interno di un quadro normativo in continua trasformazione e di una filiera ormai permeata da innovazione digitale e intelligenza artificiale, che sta accelerando i processi evolutivi in ogni comparto.
Il contributo al PIL e le dinamiche internazionali
“Il peso combinato dei servizi immobiliari e delle costruzioni nella formazione del PIL dei principali Paesi europei è in costante aumento: in molti casi è ormai prossimo – o superiore – al 20 per cento. Per il 2024 il valore dei servizi è stimato in crescita rispetto al 2023, e l’incremento dovrebbe proseguire anche nel 2025” ha evidenziato Rivolta. L’industria delle costruzioni, “dopo la fase espansiva degli anni scorsi, sta vivendo un momento di consolidamento, dovuto soprattutto all’incertezza geopolitica e alle attuali battaglie commerciali globali della presidenza Trump, acuite dalle politiche protezionistiche dell’amministrazione Trump, che impattano trasversalmente su numerosi settori produttivi”.
Italia, dalla nuova edificazione alla rigenerazione urbana
Nel mercato italiano è in corso un cambiamento profondo: “il settore delle costruzioni si sta spostando progressivamente verso interventi di riqualificazione e rigenerazione urbana nei comparti non residenziali. Non si tratta più solo di nuova edificazione, ma di trasformazione dello stock esistente, con cicli di cantiere più articolati e attività ad altissimo contenuto tecnico”. Costruzioni e servizi risultano entrambi in crescita, “a differenza di Paesi come Germania e Francia che presentano lievi cali, in linea con i rispettivi contesti macroeconomici e politici”. Per la prima volta, il quadro statistico internazionale consente un confronto sulla quota di addetti diretti e indiretti. In Italia gli addetti diretti rappresentano la quota minoritaria: circa il 34%, mentre il 66% è composto da collaboratori e professionisti esterni. Francia è il Paese con la maggiore concentrazione di addetti diretti, mentre Regno Unito e Spagna si collocano in linea con la media europea.
L’analisi dettagliata del facility management – introdotta quest’anno – permette finalmente di comprendere il diverso peso del property management nei vari mercati. In Francia il facility pesa appena lo 0,6% degli addetti: significa che quasi tutto il facility è integrato all’interno del property, senza esternalizzazioni significative.
Situazione opposta in Italia, dove gli addetti del facility superano quelli del property management, anche a causa della struttura frammentata del patrimonio immobiliare, spesso costituito da condomìni e asset diffusi che richiedono attività tecniche di base più estese. Germania e Regno Unito, avendo una quota maggiore di immobili gestiti obbligatoriamente o detenuti da grandi proprietà, presentano rapporti diversi ma comunque più equilibrati.
Un fatturato europeo da 450 miliardi e in crescita nel 2025
“Il fatturato complessivo dei servizi immobiliari nei cinque principali Paesi europei – ha spiegato Rivolta – ha raggiunto nel 2024 circa 450 miliardi di euro e continua a crescere: le previsioni per il 2025 indicano un ulteriore incremento”. Se si analizza il fatturato per addetto diretto, “l’Italia risulta più alta della media – ma ciò è dovuto al numero inferiore di addetti diretti. Se il rapporto fosse ricalcolato con una struttura media europea (66% di addetti diretti), il valore pro capite dell’Italia si collocherebbe tra Spagna e Germania, superiore al Regno Unito, intorno ai 220 mila euro per addetto. Il valore aggiunto generato dal settore è guidato in Italia e Spagna soprattutto da micro e piccole imprese, mentre Francia e Regno Unito sono dominati dalle grandi realtà. La Germania mostra invece un equilibrio tra medie e grandi imprese”. La composizione interna del fatturato dei servizi immobiliari sta cambiando. Alcuni Paesi, come la Germania, hanno ridotto il peso del property management spostando molte competenze verso l’asset management. Altri comparti, come facility e project management, sono cresciuti sensibilmente, soprattutto nel post-Covid, avvicinandosi ai livelli della Spagna. Anche agency, consulenza e valuation risultano in espansione nella maggior parte dei mercati.
Digitalizzazione e AI: investimenti in forte crescita
Elemento comune a tutta la filiera è la digitalizzazione. Gli investimenti in piattaforme di gestione e controllo del patrimonio immobiliare in Italia sono passati da un miliardo di euro nel 2018 a un livello che nel 2025 supererà ampiamente i valori precedenti, segnando un vero salto strutturale. L’intelligenza artificiale sta accelerando questo processo, rimodulando le competenze richieste — soprattutto nei ruoli di ingresso — e favorendo una sempre maggiore personalizzazione dei servizi. Parallelamente si stanno affermando nuovi modelli di gestione digitale degli immobili, mentre progettazione BIM e digital twin si stanno trasformando in standard operativi. L’integrazione più spinta tra servizi sta inoltre generando economie di scala significative. In questo contesto “il ruolo della tecnologia non è più accessorio ma strutturale: un elemento capace di mantenere, valorizzare e persino incrementare nel tempo il valore degli asset immobiliari” ha concluso Rivolta.
Entrando nel dettaglio del rapporto, le società di property management coinvolte registrano nel 2024 un fatturato complessivo vicino ai 310 milioni di euro, in aumento del 5,1% sul 2023, nonostante il numero più contenuto di partecipanti. Gli addetti superano quota 1.580, circa 270 in più sullo scorso anno. La maggior parte delle società prevede una chiusura d’anno in crescita o comunque stabile, segnale di fiducia per un comparto che dopo la frenata del 2022 sta consolidando la ripresa, mentre l’intelligenza artificiale accelera ulteriormente i processi. L’industria nazionale dei servizi immobiliari ha generato nel 2024 oltre 215 mila euro di fatturato per impresa, con un incremento del 20% sul 2023. Il peso del property e facility management resta preponderante: pur in lieve calo nel 2024, rappresenta ancora quasi il 65% degli addetti totali.
Il comparto della progettazione ingegneristica e architettonica integrata sviluppa nel 2024 un fatturato superiore ai 145 milioni di euro, con circa 1.400 addetti. Il core business vale quasi 70 milioni. Il settore italiano dell’agency chiude il 2024 con un giro d’affari di 14,3 miliardi di euro e quasi 22 mila addetti diretti. Allargando agli indiretti, i lavoratori superano le 71.600 unità. Le società partecipanti al Rapporto totalizzano 115 milioni di fatturato, con oltre 570 addetti e una media di 19,5 milioni per azienda. In termini di produttività, il dato per addetto supera i 200 mila euro. Il project management si conferma la seconda attività più rilevante nei servizi immobiliari. Le dieci società del Gruppo di lavoro attive in questo ambito sfiorano nel 2024 i 60 milioni di euro di fatturato, con una media di circa 5,9 milioni ciascuna, valori stabili rispetto al 2023. Per molte società del property management, il project management rappresenta ormai quasi il 24% del fatturato, contro il 17,7% del 2023, coinvolgendo circa 180 addetti.