Un piano europeo da 800 miliardi di euro, con 150 miliardi in linee di credito SAFE (Security Action for Europe), paragonabile per mole al Next Generation EU ma con una destinazione molto diversa: sicurezza, logistica, resilienza. L’impatto sul patrimonio immobiliare sarà capillare e senza precedenti: dalle basi e caserme riconvertibili ai poli logistici e ai centri di comando e controllo dual use, fino alla R&S. Per l’Italia si prevede un forte afflusso di risorse verso aree marginali, quali saranno le quattro macro-categorie immobiliari coinvolte, come cambieranno progettazione e tempistiche, e quale ruolo giocheranno BIM, digital twin e intelligenza artificiale.
LE RICADUTE SUL FRONTE IMMOBILIARE
Le misure europee, spiega a Pambianco Real Estate l’architetto Valerio Mazzei, Founder & Managing Director di Mazzei Architects, “sono abbastanza coerenti anche a livello istituzionale, soprattutto sul fronte immobiliare”, con ricadute “simili su tutto il territorio europeo dal punto di vista del normatore”. Il quadro si è precisato con la rinomina del progetto inizialmente indicato come ‘Rearm Europe’, poi ribattezzato ‘Readiness 2030’, “il piano di protezione dei confini europei”. A fare da riferimento è “un White Paper, documento principe, che prevede una mobilitazione generale di 800 miliardi di euro, di cui 150 miliardi in linea di credito: il famoso SAFE, Security Action for Europe”. La scala è “paragonabile al Next Generation EU”, ma la destinazione è “più tecnica, territoriale e vincolata alla sicurezza e, soprattutto, alla logistica”.
DALLE AREE MARGINALI AI POLI LOGISTICI
Per il real estate, “significa un grandissimo afflusso di risorse verso aree marginali”, con focus su “immobili dismessi, siti industriali e nodi logistici” da valorizzare in ottica territoriale. Non si tratta solo di riarmo: “i numeri parlano di un 25-30% destinato agli armamenti e al resto della spesa militare”, mentre “la parte prevalente riguarda infrastrutture e logistica”. È, a tutti gli effetti, “un programma infrastrutturale senza precedenti” che coinvolge “il patrimonio immobiliare di tutti i Paesi membri” e punta sulla riconfigurazione di “caserme, basi, poli logistici e infrastrutture dual use, spazi sicuri e flessibili pronti a ospitare funzioni civili o militari”. Una sfida per architetti e ingegneri, ma anche “una straordinaria opportunità per la valorizzazione immobiliare a più ampio raggio”.
LA RIPARTIZIONE DEI FONDI
Secondo le prime stime, la ripartizione dei fondi vedrà “25-30% destinato ad armamenti e sistemi militari; 15-20% a tecnologie e ricerca (R&D); 10-15% a mobilità e logistica; fino al 10% a centri di addestramento e formazione”. Per l’Italia, “il punto focale è la riqualificazione e conversione dual use di basi e caserme”, una voce che da sola “coprirà il 30-35% dei fondi complessivi”. L’analisi individua quattro tipologie principali di asset interessati. La ‘componente industriale’: “grandi immobili industriali da riconvertire — anche in gestione a Difesa Servizi — o edificare ex novo per manutenzione e produzione di materiale militare, ma riconfigurabili per usi civili quando non in uso militare”. Questi edifici “dovranno essere adeguati sul piano antisismico, con rinforzi strutturali, sistemi elettrici ridondanti, impianti separati e dispositivi per decontaminazione NBC”, oltre che “strutturati in spazi modulari per conversioni rapide”. In secondo luogo, ‘caserme convertibili’: “il patrimonio attuale è in gran parte non idoneo”, quindi l’obiettivo è “creare grandi complessi residenziali per il personale militare che, all’occorrenza, possano diventare poli tecnologici, centri formativi o residenze civili temporanee”. Fondamentali “infrastruttura ICT ad alta velocità, ridondanza energetica e conformità agli standard ESG e Agenda 2030”. Terzo asset, i ‘centri di comando e controllo e data center’: “hub destinati alla gestione di operazioni militari e, in assenza di attivazione bellica, a funzioni di protezione civile, emergenze o data center civili. L’uso ‘dual’ implica “impianti complessi, filtrazione, sicurezza fisica e informatica, controllo accessi e protezione contro attacchi elettronici”. Infine, ‘ricerca e sviluppo’: “centri dedicati a energia, materiali e robotica, utili anche al civile e convertibili al militare”. In scala più ridotta, “potranno essere collocati in edifici esistenti, spesso nelle metropoli”.
ZONE STRATEGICHE E CITTÀ AL CENTRO
“Questi interventi non sono collocati casualmente: servono zone strategiche”, sottolinea Mazzei. I centri città “potranno essere oggetto di riconversione”, mentre “le aree prossime ai confini si orienteranno allo sviluppo” e “le zone più depresse potranno diventare volano di crescita”. Nei contesti urbani si guarderà ai “6.800 immobili di proprietà o in gestione, spesso già situati in città, che potranno essere alienati tramite PPP”. Centrale la questione della sicurezza: “Molti dettagli resteranno ‘top secret’, e la parzializzazione delle attività — più siti medio-piccoli al posto di un unico grande — aumenta flessibilità e riduce la vulnerabilità”. Nel ‘White Paper’ non c’è un riferimento diretto a sanità o scuola, ma “una nazione pronta alla difesa deve essere pronta anche nella gestione dell’emergenza sanitaria”. Le linee guida del piano europeo si fondano su “sicurezza, flessibilità, resilienza tecnologica e sostenibilità”. “La flessibilità significa progettare edifici convertibili, capaci di passare rapidamente da uso civile a uso militare”. Un approccio che l’Italia deve ancora consolidare: “Durante il Covid abbiamo dovuto correre per convertire edifici che non erano pensati per usi alternativi”. L’obiettivo europeo è “ambizioso: entro il 2030 bisogna essere pronti”. Tuttavia, “molte linee guida non sono ancora operative, in particolare quelle sui prezzi agevolati SAFE”. Ogni Paese potrà comunque “disporre delle risorse in modo più flessibile”, e “i primi stanziamenti dovrebbero arrivare già dall’anno prossimo”. Resta la necessità di una regia unica: “Serve una visione strategica nazionale, non si può procedere in modo scollegato tra regioni e nodi strategici”. È “uno dei grandi nodi strutturali dell’Europa e, in particolare, dell’Italia”.
DIGITAL TWIN E AI PER DIFENDERE IL FUTURO
La trasformazione richiederà strumenti di progettazione avanzata. “Siamo ‘BIM compliant’ sull’80% delle nostre risorse interne”, spiega l’architetto, sottolineando “una progressione rapidissima” che “il piano accelererà ulteriormente”. Il digital twin, “che oggi sembra ancora un’utopia per molti territori”, potrà “diventare un’agevolazione concreta, in grado di velocizzare la definizione dei progetti”. La complessità è elevata, ma anche “le ricadute per società di ingegneria e studi di progettazione saranno ampie”. L’impatto economico sarà diffuso: “Dove arrivano basi, poli logistici o centri di ricerca, serviranno strade, scuole, abitazioni”. È “l’economia di guerra: nel bene e nel male accade così”.
CASERME VERDI E HOUSING
Un patrimonio imponente, dopo decenni di silenzio, torna a essere laboratorio di architettura, sostenibilità e innovazione. È l’Italia delle caserme, dei campus della Difesa, delle scuole militari che oggi si trasformano in spazi di vita contemporanea. Tra i protagonisti di questa stagione c’è Vittorio Grassi Architects, studio milanese impegnato su più fronti nel disegno del nuovo paesaggio militare: dalla Cittadella della Cecchignola alla Caserma Zignani di Roma, fino alla storica Scuola Militare Nunziatella di Napoli, senza dimenticare gli interventi tecnici nelle basi operative di Ghedi e Grazzanise. Per Grassi, architetto dalla formazione internazionale e da sempre attento al rapporto tra architettura e società, la Difesa rappresenta oggi “una straordinaria palestra progettuale, dove qualità dell’abitare, efficienza energetica e identità collettiva si intrecciano in un’unica visione di rigenerazione”. “Si avverte un aumento importante di gare e programmi promossi dal Ministero della Difesa”, spiega l’architetto. “Non solo sul piano operativo, ma anche sulla qualità della vita dei militari e delle loro famiglie. È un cambiamento culturale, prima ancora che tecnico.” Dopo anni in cui l’edilizia militare è stata percepita come un ambito chiuso, rigidamente funzionale e poco visibile, oggi il Ministero della Difesa punta a trasformarla in un motore di rigenerazione urbana, capace di creare valore anche per le comunità civili. Gli interventi più recenti spaziano dalla riqualificazione delle caserme storiche ai nuovi complessi residenziali, con un approccio orientato alla sostenibilità ambientale e al benessere delle persone. “C’è grande attenzione alla sostenibilità e all’integrazione con il contesto urbano”, conferma Grassi. “Non si tratta più solo di costruire spazi funzionali, ma di immaginare luoghi di vita, di relazione e di identità.”
LA CECCHIGNOLA: 720 ALLOGGI, SERVIZI E UN QUARTIERE APERTO
Tra i progetti più significativi c’è la Cittadella della Cecchignola, a Roma, simbolo della nuova stagione dell’edilizia militare italiana. “È un intervento in corso di realizzazione con 720 appartamenti, una piastra commerciale, un parco con laghetto, una scuola, un asilo, un ristorante, una palestra e una piscina”, racconta Grassi. “È una vera community, aperta verso l’esterno, concepita come un quartiere autosufficiente.” L’operazione segna il superamento della tradizionale idea di “caserma chiusa”, sostituita da un modello urbano ibrido, dove i confini tra uso militare e civile si fanno più permeabili. “Si tratta di un modello di affordable housing militare: affitti calmierati, ma qualità elevata e standard sostenibili.” Il progetto della Cecchignola, spiega l’architetto, “rappresenta un modo nuovo di pensare la vita in divisa, dove la famiglia, il tempo libero e la comunità hanno la stessa dignità del servizio.” Accanto alle residenze permanenti, il Ministero della Difesa sta sviluppando strutture temporanee dedicate al personale in missione o in trasferimento. “Una volta stavano nelle varie caserme a Bolzano, a Merano, eccetera; sono stati portati nelle grandi città, però nelle grandi città le famiglie devono andare in affitto da qualche parte e non trovano comunque parità di stipendio. E quindi c’è un programma sull’affidazionale con tutti i criteri di sostenibilità pazzeschi. Qualche anno fa abbiamo vinto una caserma a Roma per 250 alloggi, questo proprio per i militari: sono alloggi per dei periodi brevi, quindi 250 unità dove ogni alloggio ospita quattro militari, all’interno del perimetro della Caserma Zignani, vicino a San Giovanni a Roma.” Il progetto della Caserma Zignani è concepito come una residenza modulare e condivisa, con spazi flessibili e servizi comuni che favoriscono la socialità e la funzionalità. Parallelamente, lo studio lavora su basi tecniche dell’Aeronautica, come Ghedi e Grazzanise, “all’interno di un accordo quadro dedicato”. Si tratta di interventi su depositi, infrastrutture logistiche e impianti strategici, in cui sicurezza e precisione progettuale sono imprescindibili. “È un patrimonio vastissimo, spesso da rigenerare o rifunzionalizzare. L’obiettivo è unire efficienza e qualità dell’abitare.”
LA NUNZIATELLA DI NAPOLI: TRA RESTAURO E FUTURO
Tra i cantieri più delicati seguiti da Vittorio Grassi Architects spicca la Scuola Militare Nunziatella di Napoli, una delle istituzioni formative più prestigiose d’Italia. “È un edificio straordinario, affacciato sul mare, ma che necessita di un profondo restauro. L’intervento riguarda la messa in sicurezza, gli impianti, ma anche la qualità della vita degli studenti. È un lavoro che tocca la storia e il futuro della formazione militare italiana.” Un restauro che non si limita al recupero conservativo, ma che affronta il tema della funzionalità educativa e del benessere degli allievi, con soluzioni contemporanee e rispettose della memoria storica del luogo. “Il tema oggi non è solo strategico, ma umano”, osserva Grassi. “Per attrarre le nuove generazioni di militari — soprattutto i ragazzi con competenze digitali — serve offrire ambienti di vita e di lavoro contemporanei, sostenibili e stimolanti.” È il segno di una trasformazione profonda nella cultura della Difesa, dove la sicurezza fisica si accompagna a quella psicologica e relazionale. “Lo scenario della cosiddetta ‘guerra ibrida’, fatta anche di cyberattacchi, richiede spazi e tecnologie adeguate: campus, laboratori, aree comuni dove crescere professionalmente.” Le caserme diventano luoghi di formazione, ricerca e innovazione, non più soltanto strutture logistiche o operative.
CASERME VERDI: UNA RIGENERAZIONE SENZA PRECEDENTI
Al centro di questo processo c’è il programma Caserme Verdi, promosso dal Ministero della Difesa e volto alla riqualificazione sostenibile del patrimonio immobiliare militare. Secondo Grassi, “è un’occasione di rigenerazione senza precedenti. Molti interventi riguardano edifici esistenti da rifunzionalizzare. Alla Cecchignola abbiamo effettuato anche bonifiche belliche e chimiche. In altri casi si tratta di restituire valore a compendi urbani in disuso.” Il piano si inserisce in una strategia più ampia di recupero urbano e ambientale, in linea con gli obiettivi ESG e con il Green Deal europeo. “Molti immobili in passato sono stati trasferiti a CDP, come l’ex Guido Reni a Roma, ma oggi la Difesa sta riprendendo in mano una parte del proprio patrimonio, con una visione più integrata.” Una visione che supera il concetto di proprietà passiva e punta alla gestione attiva e produttiva del patrimonio pubblico, anche attraverso formule di partenariato e project financing.
OLTRE LA DIFESA: STUDENTATI E BUILD-TO-RENT
L’esperienza maturata nell’edilizia militare ha aperto nuove prospettive anche nel settore privato. “Student housing e build-to-rent sono due mercati in forte crescita. Gli studentati hanno grande potenziale, ma devono mantenere un equilibrio economico; il build-to-rent risponde a una domanda strutturale di locazione, soprattutto a Roma, Milano e Bologna.” A Roma, lo studio sta lavorando anche al masterplan del Prenestino-Centocelle, una delle aree urbane più complesse e interessanti della capitale. “È un intervento misto con commerciale, residenziale e studentato, in una zona semi-periferica che si sta rigenerando grazie alla nuova tranvia e al PNRR”. L’idea è quella di un nuovo mix urbano, capace di combinare abitare, lavoro e tempo libero, generando coesione sociale e attrattività”.