Il real estate italiano rappresenta una delle colonne portanti dell’economia nazionale, contribuendo a oltre il 19% del Pil. Ma la quota di patrimonio immobiliare commerciale presente sui mercati finanziari è ancora marginale: solo lo 0,06% risulta quotato in Borsa, il livello più basso tra i principali Paesi europei.
È quanto emerso da una analisi condotta da Sda Bocconi School of Management in collaborazione con il Cncc – Consiglio Nazionale dei Centri Commerciali – e presentata a Roma nel corso di un evento a cui hanno partecipato, tra gli altri, il viceministro dell’Economia Maurizio Leo, il presidente Consob, Paolo Savona, e il CEO di Borsa Italiana, Fabrizio Testa.
Dallo studio emerge come il modello italiano delle Siiq introdotto oltre un decennio fa, “non abbia raggiunto la massa critica necessaria a sostenere un ecosistema dinamico e liquido”. Le criticità principali individuate dai ricercatori sono 4: dimensioni ridotte del mercato, scarsa capitalizzazione, forte sconto sul valore degli asset e un quadro fiscale penalizzante.
Nel dettaglio, la capitalizzazione complessiva delle società immobiliari quotate italiane ammontava nel 2024 a soli 600 milioni di euro, contro i 30 miliardi della Spagna e i 60 miliardi della Germania. Anche la fiducia del mercato è debole: le Siiq italiane quotano in media con uno sconto del 75% rispetto al valore netto patrimoniale (Nav), segnale di una “sfiducia strutturale del mercato”, secondo la ricerca. Inoltre, il volume delle transazioni immobiliari commerciali rappresenta appena lo 0,36% del Pil, contro lo 0,8% medio delle sei maggiori economie dell’Europa occidentale.
A pesare è anche la normativa fiscale. “L’adozione nel nostro Paese del regime Siiq da parte dei Reit residenti in altri Stati europei è fortemente penalizzata dall’attuale sistema di tassazione delle branch e delle controllate”, si legge nel rapporto, che sottolinea come l’imposta del 20% sull’ingresso nel regime “appaia elevata rispetto all’attuale aliquota di tassazione delle imprese”.
Il confronto europeo mette in luce la distanza che separa l’Italia dai mercati più evoluti. “In altri Paesi il mercato Reit ha saputo crescere su basi normative e fiscali solide, rendendo strategico il comparto immobiliare quotato nei portafogli degli investitori istituzionali, favorendo la rigenerazione urbana e accelerando gli investimenti esg”, evidenzia lo studio. Emblematico il caso spagnolo, dove la riforma delle Socimi del 2012 “ha trasformato un comparto marginale in un mercato da oltre 14 miliardi di euro di investimenti annui, segnando solo nel 2024 un incremento del 22%”.
“Come operatori del settore real estate, siamo convinti dell’urgenza di intervenire in un comparto, come quello dell’immobiliare quotato, che riteniamo strategico per la crescita economica del Paese”, spiega Roberto Zoia, presidente del Cncc. “Grazie al lavoro di analisi svolto da Sda Bocconi, è stato possibile non solo quantificare il divario con i mercati più virtuosi d’Europa, ma anche individuare i modelli più efficienti da implementare con interventi normativi mirati. Serve maggiore trasparenza e competitività per attrarre capitali e contribuire alla creazione di valore lungo tutta la filiera immobiliare.”
Anche dal mondo accademico arriva un invito all’azione. “Abbiamo accolto con entusiasmo lo stimolo del Cncc a studiare le possibilità di ampliare il comparto dell’immobiliare italiano quotato”, aggiunge Maurizio Dallocchio, professore ordinario di Finanza aziendale alla Sda Bocconi. “I mercati finanziari europei soffrono da anni per i numerosi delisting e per la dimensione limitata delle realtà quotate rispetto agli Stati Uniti. Gli investitori hanno bisogno di strumenti legati al real estate per una più diversificata asset allocation. In un Paese come l’Italia, dove l’immobiliare è un asse portante dell’economia, è tempo di considerarlo a pieno titolo un’asset class alternativa, come già avviene nei mercati più evoluti.”