Nel complesso scenario della giustizia amministrativa italiana, una recente sentenza del Consiglio di Giustizia Amministrativa della Sicilia si sta rivelando un punto di svolta nel dibattito sulla ristrutturazione edilizia. Lo sottolinea l’avvocato Matteo Peverati, Co-Managing Partner dello Studio BLV – Belvedere & Partners, che ne ricostruisce la portata: “Si tratta di una sentenza del Consiglio di Giustizia Amministrativa siciliano, l’organo di secondo grado della giustizia amministrativa in Sicilia – un’eccezione nel panorama nazionale, dove il secondo grado è normalmente rappresentato dal solo Consiglio di Stato”. La questione riguarda la classificazione degli interventi edilizi. In particolare, il confine tra nuova costruzione e ristrutturazione edilizia. “Nel caso specifico – continua Peverati – il Consiglio si è pronunciato su un tema molto caldo, soprattutto a Milano, ma anche a livello nazionale: la qualificazione come ristrutturazione edilizia di interventi che hanno una forte incidenza trasformativa”. Tiene banco ormai da diversi mesi un dibattito sorto per via di contestazioni della Procura di Milano circa l’utilizzo della SCIA, la Segnalazione Certificata di Inizio Attività, per interventi di ristrutturazione che trasformino in modo sostanziale l’edificato esistente. Secondo la procura, infatti, in tali cari si sarebbe dovuto ricorrere al permesso di costruire, poiché tali interventi sarebbero da ricondurre tra le nuove costruzioni. “Le regole, in particolare, stabiliscono che la nuova costruzione richiede un permesso di costruire, salvo rarissime eccezioni. La ristrutturazione edilizia invece si può fare con la SCIA. Ma secondo l’interpretazione della Procura, basata su una giurisprudenza penale molto recente per essere considerato ‘ristrutturazione’ un intervento deve mantenere continuità con l’esistente”. Un principio che, spiega l’avvocato, affonda le radici nella legge 457 del 1978, che per prima ha definito le categorie di intervento edilizio. All’inizio, demolizione e ricostruzione rientravano nella ristrutturazione solo se ‘fedeli’. “Fedele significa, fondamentalmente, aggiornato ma identico, cioè lo stesso fabbricato, con la stessa sagoma, sullo stesso sedime”. Col tempo, però, la definizione si è ampliata, perdendo sempre di più elementi di contatto con l’uso comune del termine. Prima con l’interpretazione giurisprudenziale, poi a livello normativo con il Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001). Dal 2003 non è più stata cogente la fedeltà, bastava mantenere sagoma e volumetria. In Lombardia si era già tentato di superare il vincolo della sagoma, ma fu necessaria una riforma statale per renderlo strutturale. Il vero cambio di paradigma arriva nel 2020 con il Decreto Semplificazioni: “Anche il vincolo della volumetria è venuto meno. Oggi, nell’ambito della ristrutturazione edilizia, si può ricostruire un edificio con sagoma diversa, caratteristiche tipologiche diverse, profilo planivolumetrico diverso – insomma completamente diverso. Se le norme lo consentono, si possono fare anche ampliamenti”.
La sentenza del Consiglio di Giustizia Amministrativa della Sicilia ribadisce proprio questo punto: “Il vincolo di continuità esisteva prima del 2020. Oggi non c’è più”. Il caso di Marsala, esaminato dai giudici, è emblematico: un fabbricato demolito e ricostruito a 150 metri di distanza. Il TAR aveva dato ragione al Comune, che considerava l’intervento una nuova costruzione. Ma il Consiglio ha ribaltato la decisione: “La disciplina vigente consente questo tipo di interventi”. Per Peverati si tratta di una sentenza fondamentale: “Offre un assist. Tutte quelle posizioni che ritenevano non si potesse attribuire una tale interpretazione alla norma risultano ulteriormente smentite da da questa decisione. Questo conferma anche che una norma interpretativa sarebbe una soluzione efficace ai dubbi sollevati dalla Procura di Milano”. Ma non è solo una questione tecnica. “È anche un tema politico: è chiaro che stiamo parlando di qualcosa che riguarda famiglie, imprese, finanza e credibilità del paese”. Il problema è già sotto gli occhi di tutti: cantieri fermi, titoli edilizi sospesi, preliminari di compravendita bloccati, mutui congelati. Miliardi di euro di investimenti a rischio. “In questo momento è difficile da gestire, soprattutto per iniziative già in corso, acquistate su presupposti economici e giuridici ben definiti. Il problema è quando sei a metà cantiere, o dopo anni di iter, e il Comune chiede di ricominciare da capo. O peggio, arriva il sequestro”. Proprio per evitare questo scenario, lo studio legale BLV sta collaborando con diverse associazioni professionali e di categoria per proporre correttivi normativi. “L’obiettivo è sbloccare la situazione. Se la norma di interpretazione autentica è impantanata, troviamo un’altra strada. Ma l’importante è evitare che diventi un condono. Non solo perché vorrebbe dire che tutto quanto fatto negli anni è sbagliato, eliminando d’un tratto decenni di evoluzione normativa, e, come ricordato dalla sentenza del Consiglio siciliano, così non è, ma anche perché non sarebbe decisivo. Risolverebbe sì le situazioni passate, ma rischierebbe di pregiudicare seriamente la riqualificazione, anche dal punto di vista energetico e sismico, del patrimonio edilizio italiano e non credo che ce lo si possa permettere”.