La logistica si conferma il comparto più resiliente e attrattivo del mercato immobiliare italiano. Secondo l’analisi di JLL, nei primi nove mesi del 2025 gli investimenti nel settore logistico e industriale hanno raggiunto circa 1,3 miliardi di euro, in crescita del 7% anno su anno, con oltre 400 milioni nel solo terzo trimestre. Il comparto rappresenta oggi circa il 15% del volume totale degli investimenti immobiliari in Italia. Dal lato occupier, il take-up si è attestato a 1,6 milioni di metri quadrati, in linea con lo stesso periodo del 2024, confermando una domanda solida nonostante processi decisionali più lunghi e selettivi. I 3PL restano i principali driver, coprendo circa la metà dell’assorbimento complessivo, seguiti dal retail (27%) e dai settori produttivi (16%).
CAPITAL MARKETS: INVESTITORI CORE E VALUE-ADD TORNANO IN SCENA
L’inizio del 2025 ha beneficiato della chiusura di operazioni avviate nella seconda metà del 2024, tra cui due portafogli per oltre 200 milioni di euro, mentre nel terzo trimestre è emersa un’importante transazione single asset superiore ai 100 milioni. JLL segnala un rinnovato interesse da parte di investitori Core, attratti da un mercato solido e da rendimenti competitivi rispetto ad altri paesi EMEA. “Il capitale Core sta tornando, seppur con un approccio prudente e selettivo”, osserva Elena Di Biase, Head of Logistics Capital Markets di JLL Italia.
“Il prodotto di Grado A rimane il target principale anche per i profili Core Plus e Value Add. La qualità costruttiva, la fungibilità e la location sono fattori decisivi per creare valore sia nella fase locativa che in ottica di futura vendita.” A conferma dell’outlook positivo, il prime yield si attesta al 5,4% con prospettive di ulteriore compressione entro i prossimi sei mesi.
LOCAZIONI: TERZO TRIMESTRE IN RIPRESA (+24% YOY)
Il terzo trimestre ha segnato una netta accelerazione: 670.000 mq di take-up (+24% su base annua), compensando il rallentamento di inizio anno. Il vacancy rate resta fisiologico, intorno al 5,5%, nonostante il completamento di nuovi sviluppi per oltre 1,6 milioni di mq nei primi nove mesi (metà dei quali speculativi). “Il mercato ha ritrovato slancio grazie alla forte attività dei 3PL e alla crescente presenza dei settori produttivi”, commenta Renato Loffredo, Head of Logistics Agency & Data Centre di JLL Italia.
“Ci aspettiamo un quarto trimestre dinamico, con volumi complessivi in linea con quelli del 2024. La domanda resta robusta e sempre più diversificata.” Sul fronte geografico, il Nord Italia concentra circa l’80% dell’assorbimento, il Centro il 14% e il Sud la quota restante. I canoni prime restano stabili: 70 €/mq a Milano, 69 €/mq a Roma, 67 €/mq a Bologna, 58 €/mq in Veneto e 50 €/mq a Torino. Per il last mile, i canoni prime si attestano intorno ai 110 €/mq sia a Milano sia a Roma.
GLI INVESTITORI GUARDANO AL 2026 CON OTTIMISMO
La logistica continua a essere percepita come un comparto strategico, supportato da una domanda strutturale, da rendimenti competitivi e da fondamentali solidi. “In posizioni strategiche e con limitata possibilità di sviluppo, gli investitori sono disposti a considerare immobili con requisiti tecnici inferiori, purché garantiscano potenziale di rivalutazione e liquidità futura”, aggiunge Di Biase.
Per JLL, il settore si avvia a chiudere l’anno in linea con i livelli record del 2024, con una pipeline di operazioni in crescita e una progressiva riduzione dei rendimenti prime che conferma la fiducia del mercato nella logistica italiana.