Residenziale con il vento in poppa in Italia. Nel terzo trimestre del 2025, la politica monetaria espansiva della Bce, con tassi ridotti al 2,15% e inflazione stabile all’1,6%, ha rafforzato la fiducia nel mattone, confermandolo come bene rifugio per eccellenza. In questo contesto, le compravendite hanno continuato la loro corsa, trainate soprattutto dai mutui ipotecari: le operazioni sostenute da credito sono cresciute del +32,8% nel primo trimestre e del +19,9% nel secondo, mentre gli acquisti cash hanno segnato una lieve flessione. È quanto evidenziato dagli esperti del dipartimento research & data intelligence di Patrigest (Gruppo Gabetti).
“Nonostante la maggior propensione delle nuove generazioni verso l’affitto, l’interesse verso la proprietà non è diminuito in modo strutturale, ma varia in base alla facilità di accesso al credito. I tassi di interesse e la disponibilità delle banche a concedere mutui risultano determinanti: la ripresa delle compravendite è infatti legata all’aumento dei finanziamenti”, spiega Luca Dondi dall’Orologio, amministratore delegato di Patrigest. “Se negli ultimi anni si è assistito a un calo degli acquisti finanziati tramite mutuo, e il mercato è stato sostenuto soprattutto grazie ai mezzi propri delle famiglie, oggi la ripresa è trainata dal credito bancario. Il settore immobiliare dipende, infatti, fortemente dalle dinamiche finanziarie, in un contesto in cui il potere d’acquisto delle famiglie italiane rimane debole”.
Secondo i dati di Monety, società creditizia del Gruppo Gabetti, nel terzo trimestre del 2025 l’importo medio dei mutui richiesti per acquisto casa sale a 141.500 euro, in aumento costante rispetto agli anni precedenti. Le richieste si sono concentrate sempre più nelle fasce superiori ai 100.000 euro, mentre la durata prevalente dei finanziamenti è tra i 25 e i 30 anni (63,2% delle richieste). Quasi totale il predominio dei mutui a tasso fisso, passati dal 75,2% del 2023 al 98,8% nel 2025, segno della ricerca di stabilità da parte delle famiglie.
“La crescita dei prezzi delle abitazioni, unita alla stagnazione dei salari e all’inflazione, rende il ricorso al credito indispensabile per molte famiglie che vogliono acquistare casa. Questa tendenza non sembra destinata a cambiare a breve, soprattutto se i prezzi continueranno a salire. Anche piccoli aumenti compromettono infatti l’accessibilità del mercato, costringendo molte famiglie a scegliere abitazioni più piccole o in zone meno desiderate”, aggiunge Antonio Ferrara, amministratore delegato di Monety.
Nel complesso, il mercato residenziale ha registrato un incremento del 9,5% nel primo semestre 2025 rispetto allo stesso periodo del 2024, con un +6,9% nei dieci principali mercati urbani. Resta tuttavia forte il disallineamento tra domanda e offerta: gli acquirenti privilegiano trilocali e bilocali, mentre sul mercato prevalgono immobili di taglio medio-grande.
“Il numero di transazioni residenziali è atteso in crescita sia per il 2025 sia per il 2026, con un incremento che conferma il recupero avviato nel 2024. Le previsioni indicano un consolidamento su livelli pre-pandemici, sostenuto da una progressiva stabilizzazione del mercato e da una domanda residenziale ancora dinamica nei principali centri urbani”, sottolinea Dondi.
Sul fronte dei prezzi, dopo il rallentamento del biennio 2023-2024, le intenzioni di acquisto sono tornate a salire: dal 2,2% nel primo trimestre 2025 al 3,8% nel terzo. A fine anno è atteso un aumento medio dell’1,8%, con successiva stabilizzazione nel 2026 (+0,5%). Il prezzo medio richiesto a livello nazionale si attesta su 1.705 euro/mq, mentre la superficie media delle abitazioni cresce a 108 mq.
Nel segmento delle nuove costruzioni, il Nord Italia concentra la maggior parte dei cantieri, mentre il trilocale si conferma la tipologia più richiesta (41,5%), seguito dal bilocale (27,3%), per il quale si è registrata una domanda superiore all’offerta. Le compravendite di nuove abitazioni hanno mostrato invece un calo nelle principali città: -47% a Firenze e -31% a Milano, con Roma che si è confermata primo mercato per numero di transazioni (1.318 unità). Attività significativa anche a Genova, grazie a operazioni di rigenerazione urbana come il Waterfront, e a Palermo.
Sul mercato delle locazioni, la crescita è rallentata dopo il boom degli ultimi anni: nel 2024 i nuovi contratti sono aumentati del 2,3% rispetto al 2023, e nel primo semestre 2025 del +1,2% su base annua. Dopo un biennio di forti rialzi, i canoni nelle principali città mostrano un primo segnale di assestamento (-1,8% nel terzo trimestre).
“Il mercato della locazione non rappresenta un’alternativa valida: resta marginale per la scarsa offerta e per la riluttanza dei proprietari privati a stipulare contratti stabili, mentre gli investitori istituzionali si muovono cautamente verso il residenziale. Ciò limita le possibilità di accesso alla casa con formule diverse dalla proprietà. La carenza di offerta e la spinta delle locazioni brevi hanno fatto salire gli affitti nelle grandi città a livelli spesso insostenibili, anche se si intravedono i primi segnali di una possibile correzione”, prosegue Dondi.
Sul fronte degli investimenti, nei primi nove mesi del 2025 il volume complessivo ha raggiunto 7,7 miliardi di euro (+16,7% rispetto al 2024), con il comparto living in crescita del 14% e un peso del 6% sul totale, pari a circa 450 milioni di euro.
“Il mercato immobiliare italiano continua a mostrare una forte vitalità e profonde trasformazioni, sia nel segmento delle nuove costruzioni sia in quello delle locazioni. La polarizzazione tra Nord e Sud rimane evidente, mentre le nuove tendenze abitative riflettono esigenze di flessibilità e maggiore accessibilità economica”, Conclude Dondi. “Guardando al futuro, sarà fondamentale promuovere politiche di riqualificazione urbana e incentivare formule abitative innovative, per garantire maggiore accessibilità e sostenibilità all’intero comparto. Solo così si potrà favorire una crescita equilibrata e rispondere alle nuove esigenze abitative degli italiani”.