Continua il momento positivo del real estate tricolore. A certificarlo sono arrivati i dati di Patrigest (Gruppo Gabetti) secondo cui nei primi nove mesi del 2025 si sono registrati in Italia oltre 7,7 miliardi di euro di investimenti corporate (2,4 miliardi di euro nel Q3 2025, in linea con la media degli ultimi cinque anni), un volume in aumento del 16,7% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente (poco più di 6,6 miliardi di euro), grazie alle ottime performance registrate dalle più consolidate asset class.
Analizzando nel dettaglio ciascuna asset class, le migliori performance sono state registrate dai settori retail e hospitality.
Nei primi nove mesi del 2025, si evidenzia il trend positivo del settore retail, con volumi investiti che raggiungono 2,2 miliardi di euro, +23% rispetto al periodo Q1-Q3 2024. A contribuire a tale risultato l’ acquisizione, nel terzo trimestre 2025, di un portafoglio di tre outlet village situati a Palmanova (Udine), in Franciacorta e in Valdichiana, oltre all’acquisizione del Centro Commerciale Oriocenter. Entrambe le operazioni cubano un valore di oltre 400 milioni di euro, a cui si aggiunge un portafoglio nel comparto luxury outlet chiuso a inizio anno per circa 350 milioni di euro. Complessivamente, shopping center e outlet rappresentano circa il 68% del volume investito dall’inizio dell’anno, configurandosi come segmenti trainanti del mercato.
Il settore dell’hospitality, con oltre 1,6 miliardi di euro investiti (340 milioni nel periodo luglio – settembre), ha registrato una crescita del 33% rispetto allo stesso periodo del 2024, la più alta fra le asset class più consolidate e la migliore performance degli ultimi 6 anni, sostenuta da closing di deal di medio-grandi dimensioni in location turistiche come Milano, Roma e Venezia, oltre che in località sempre più ambite e nel mirino degli investitori, come l’isola di Capri e le sponde del Lago di Como. Tra i deal più rilevanti, la vendita del 5 stelle Hotel Caesar Augustus ad Anacapri e del JW Marriot di Venezia, entrambe operazioni chiuse intorno ai 150 milioni di euro. Oltre a operazioni di natura core, si è confermato l’interesse da parte degli investitori per operazioni value-add su hotel di fascia medio-alta, in un’ottica di riposizionamento dell’immobile al fine di ottenere maggiori margini di profitto a lungo termine.
“Con circa 30 transazioni (di cui 7 con ticket compresi tra i 100 e i 450 milioni di euro) che hanno riguardato il comparto degli outlet e dei centri commerciali, il settore retail rappresenta quasi il 30% del volume degli investimenti, segnando un ritorno di interesse per questa asset class. L’hospitality, in particolare, ha registrato la migliore prestazione degli ultimi cinque anni, confermando l’elevato interesse da parte di investitori, fondi e operatori”, spiega Alessandro Lombardo, direttore commerciale del Gruppo Gabetti.
Secondo Lombardo, in un mercato in evoluzione, le operazioni di riposizionamento, spesso legate all’ingresso di brand internazionali di fascia alta, stanno diventando sempre più strategiche.
“E’ cresciuta anche l’attenzione verso le cosiddette secondary location, quando supportate da una domanda turistica già consolidata, in grado di offrire vantaggi competitivi e rendimenti interessanti. Seguono per volumi di investimento il direzionale, asset class consolidata e sempre di interesse per gli investitori, e l’industriale/logistica, dove si sono registrate importanti operazioni su portafogli logistici, circa il 55% del volume investito in questa asset class, oltre e numerose acquisizioni di terreni per sviluppo. Infine, aumentano gli investimenti in progetti di sviluppo/conversione in data center, sostenuti da una crescente domanda”.
Il settore direzionale ha totalizzato oltre 1,2 miliardi di euro, volumi in linea agli investimenti del Q1-Q3 2024, confermandosi una delle principali e più stabili asset class nel panorama immobiliare italiano. Milano e la sua area metropolitana hanno contribuito per circa il 60% dei capitali investiti. Tra le operazioni più importanti. le vendite di alcuni trophy asset in centro a Milano (in Piazza Cordusio, via Principe Amedeo e via Durini) con valori dai 70 ai 130 milioni di euro, a fronte di un ticket medio da inizio anno di circa 50 milioni di euro. Inoltre, il settore, a riconferma di una tendenza ormai consolidata, è stato interessato da riconversioni d’uso, prevalentemente verso il residenziale e l’alberghiero.
Il settore industriale-logistico ha riportato un volume di circa 1,2 miliardi di euro investiti: risultati che sono stati sostenuti dalla vendita di due portafogli composti da immobili sviluppati secondo i più alti standard tecnici e di sostenibilità. La vendita di questi asset ha confermato la forza e la liquidità del mercato immobiliare logistico italiano, che continua ad attrarre investitori che vogliono stabilire o far crescere la loro presenza in questo settore.
Nel settore living i volumi d’investimento hanno raggiunto i 450 milioni di euro, con una crescita del 14% rispetto all’Q1-Q3 2024. Il 34% del totale investito ha riguardato progetti di conversione, principalmente da uffici, in residenziale. Nonostante l’attuale inchiesta urbanistica di Milano, le operazioni di riqualificazione e riposizionamento di immobili residenziali continuano a essere attenzionate dagli investitori. Circa il 69% del totale investito nel settore living è infatti riferibile alla città di Milano o hinterland, a cui segue Bologna con il 19%, dove si segnala la compravendita di un moderno studentato, operazione che da sola ha pesato per circa il 16% del totale investito.
Negli ultimi anni si è osservato un crescente interesse da parte di fondi d’investimento e operatori di mercato per il segmento dell’ healthcare. Da inizio anno, le transazioni concluse hanno raggiunto un valore di circa 270 milioni di euro. Questo risultato è stato trainato da una significativa operazione riguardante un portafoglio di strutture sanitarie sparso in diverse regioni italiane nel secondo trimestre dell’anno, a ulteriore conferma dell’attrattività del segmento per gli investitori.
Dal punto di vista della provenienza dei capitali, gli investitori esteri (il 60%) risultano gli operatori più attivi sul mercato, tra questi spiccano gli americani nei settori retail e alberghiero.