Dal 1° gennaio 2025, con l’entrata in vigore del nuovo regolamento europeo CRR 3 (Capital Requirements Regulation), le banche sono tenute a fornire stime più prudenti dei valori degli immobili a garanzia dei propri finanziamenti. È una riforma che mira a ridurre la vulnerabilità del sistema creditizio alle oscillazioni cicliche del mercato immobiliare. Il nuovo quadro, parte del pacchetto di riforme di Basilea III, nasce dalla consapevolezza che i valori immobiliari, in particolare nel comparto residenziale, sono soggetti a variazioni anche significative nel corso dei cicli economici. Per questo introduce il concetto di Property Value, ossia la perdita potenziale di valore di un immobile rispetto al valore corrente, calcolata sull’intera durata del finanziamento.
Per fornire stime affidabili e di lungo periodo, Nomisma ha sviluppato un modello proprietario, aggiornato ogni sei mesi, basato su serie storiche che risalgono al 1988 e su banche dati territoriali che coprono tutte le principali tipologie immobiliari italiane. L’obiettivo è prevedere l’evoluzione dei valori immobiliari in un orizzonte di 30 anni, superando i limiti delle tradizionali proiezioni a breve termine.
Secondo le nuove elaborazioni, la perdita attesa media di valore residenziale nei prossimi tre decenni si collocherà tra il -4,2% e il -6,2%. Si tratta di una misura prudenziale e non di una previsione di mercato negativa, ma di una stima richiesta dal regolatore per coprire la variabilità dei cicli.
“Dall’analisi delle serie storiche emerge che, nella maggior parte dei casi, il valore di fine ciclo è superiore a quello di inizio. Poiché oggi il mercato si trova all’inizio di un nuovo ciclo immobiliare – spiega Enrico Bronchi, Head of Finance Market & Real Estate Business Development di Nomisma – i valori attuali sono presumibilmente inferiori a quelli che si registreranno alla fine del ciclo. In assenza di shock esterni, lo sconto da applicare ai valori medi per il calcolo del Property Value resta su livelli minimi”.
Le proiezioni evidenziano differenze territoriali rilevanti. Nei capoluoghi di provincia la perdita media stimata si attesta intorno al -4,5%, con una maggiore stabilità nelle aree centrali rispetto alle periferie. Le città metropolitane mostrano flessioni anche inferiori, sostenute da una domanda costante e da una più forte capacità di attrazione economica. Nei comuni minori la perdita potenziale media raggiunge il -6,25%, effetto combinato del calo demografico e della domanda abitativa più debole. Le località turistiche, al contrario, registrano una flessione contenuta, pari a circa il -4,24%, grazie a una domanda stabile sia per uso diretto sia per investimento.
Secondo Bronchi, la localizzazione resta il principale fattore di resilienza. Le aree centrali, metropolitane e turistiche offrono la maggiore stabilità, mentre i centri minori risentono più delle dinamiche economiche e demografiche.