Un percorso lungo quasi un decennio ha trasformato un’ex area industriale dismessa in un modello urbano vivo, interconnesso e aperto alla città. È la storia di Manifattura Tabacchi, oggi distretto di innovazione, cultura e residenzialità nel cuore di Firenze: un luogo dove si vive, si lavora, si crea, con negozi e atelier, caffè e ristoranti, uffici, istituti di formazione e ricerca, residenze di design e alloggi per studenti e viaggiatori, spazi per l’arte e la creatività. Un progetto di rigenerazione ambizioso, iniziato nel 2018 e già completato al 70%, che entro il 2028 restituirà alla città 110.000 metri quadrati completamente rinnovati, nel rispetto dell’identità storica e con una visione chiara: un modello urbano sostenibile e contemporaneo, aperto al mondo.
”Abbiamo iniziato nel 2018 aprendo la Manifattura e i primi spazi contemporaneamente agli scavi” racconta Michelangelo Giombini,, Head of Product Development & CEO di Manifattura Tabacchi, ripercorrendo le tappe della rigenerazione. ”Poi è arrivato Polimoda e, nel 2023, l’apertura della Factory con negozi, uffici e l’edificio centrale con giardino pensile”. Parallelamente, mentre prendeva forma la nuova identità del complesso, ”venivano alla luce i primi progetti residenziali, progettati durante la pandemia e realizzati a partire dal 2022. Intercettavano già un nuovo modo di vivere, un modo di abitare con tanto spazio e aria buona da respirare”. Oggi, la nuova fase del progetto è visibile in tutta la sua ampiezza: ”C’è la possibilità di attraversare il magnifico portale dell’edificio 8, completamente restaurato, e percorrere la Manifattura per tutta la sua lunghezza, fino ad ‘aparto’, lo studentato. Lungo la passeggiata si incontrano Polimoda, la Factory, le lobby delle residenze e i due grandi edifici che ospitano SYNLAB, importante tenant che ha realizzato un centro sofisticatissimo, e poi lo studentato con oltre 500 posti letto che accoglieranno tanti nuovi membri della comunità”.
La vocazione internazionale del distretto si riconosce nella compresenza di funzioni e comunità: nell’estate 2025 ha aperto aparto Florence Manifattura, modello ibrido con 136 posti letto in ostello per viaggiatori e 384 posti per student housing durante l’anno accademico, concepito come spazio inclusivo con camere dotate di bagno privato e scrivania e ampi ambienti comuni – cucine, lounge, sale studio, terrazze – che favoriscono incontro, convivenza e scambio culturale. La vita quotidiana si alimenta anche di un ecosistema di benessere e cura della persona: Noa Ink, studio di tattoo e piercing di riferimento; lo spazio per pilates e yoga Lostudioesse; PolvereNera Parrucchieri per l’hair-styling; Cometé Beauty Space per trattamenti personalizzati; Blues Barber, barberia che mette insieme qualità artigianale e cultura musicale. Sul fronte del saper fare, la Factory ospita atelier e laboratori che raccontano il valore del fatto a mano e della personalizzazione: Archivi Sartoriali per i capi su misura; Captain Santors con abiti di ispirazione work e militare; lo streetwear artigianale di Cool Farm – Mauna Kea; Fàbera Jewelry con gioielli etici in diamanti da laboratorio e oro riciclato; SUPERDUPER con cappelli tailor-made; Puebco con oggetti upcycled; ZOO_Hub come concept store e showroom di design d’avanguardia; Opera Prima come interior contractor.
”Tutta quest’area è stata bonificata portando i terreni in tabella A” sottolinea Roberta Pasinetti, Head of Project & Construction Management e CEO di Manifattura Tabacchi. ”Il primo intervento è stato l’analisi dei terreni e la rimozione di quelli inquinati: il tappeto sul quale si è costruita l’etica di questo progetto”. Per Roberta, la Manifattura è prima di tutto un progetto ”etico”: ”Genera tante cose interessanti e necessarie per la città, ancor prima che per chi vive qui. Abbiamo 13 mila metri quadrati di spazi pubblici, strade che l’amministrazione ha intelligentemente intitolato a grandi donne fiorentine, e quasi 5 mila metri quadrati di edifici pubblici — tra cui un nuovo asilo e il teatro Puccini, ceduto all’amministrazione — oltre a tanti spazi privati asserviti al pubblico”.
Il filo conduttore resta la memoria del luogo: ”La storia ci ha consegnato un edificio industriale dismesso, ma anche una storia di comunità, che è il vero elemento di continuità del progetto tra il prima e il dopo. Il vero obiettivo è creare comunità non solo tra residenti, studenti e tenant, ma anche nella gestione della grande Manifattura. Siamo interconnessi nella cura degli spazi pubblici di cui tutti dobbiamo tener conto”. Ad oggi, ”tutti i 16 edifici realizzati, e i prossimi che verranno, sono collegati tra loro, in un continuo scambio e in un principio di interdipendenza”.
Tra le scelte simboliche del progetto, Pasinetti cita il Caveau, dove ”tanti mattoni della vecchia Manifattura sono stati riutilizzati, e gli oggetti dell’industria di allora sono diventati elementi di design”. Grande attesa anche per la tramvia, ”che rappresenta un aspetto fondamentale del nostro collegamento con la città. Stiamo collaborando con l’amministrazione per disegnare il verde intorno alla linea tramviaria”. Ogni edificio è certificato, ”con attenzione alla provenienza dei materiali, alla sicurezza dei cantieri, alle maestranze. È un progetto che dà lavoro e costruisce un modello di nuova economia fondamentale per il territorio fiorentino”.
Come spiega l’architetto Gino Garbellini dello studio Piuarch, ”la cosa straordinaria della Manifattura è nei dettagli, in quella bellezza nascosta fatta di zoccoli in mattoni, cornici e serramenti. È stato un lavoro di sottrazione, abbiamo tolto tutto il superfluo”. L’obiettivo, dice Garbellini, era ”progettare edifici nuovi come se fossero sempre stati lì”.
Così sono nati SYNLAB e aparto: ”aparto è un edificio storico recuperato nei suoi valori, con una pensilina molto leggera; SYNLAB invece si distingue per le linee orizzontali e la divisione didascalica dell’edificio: basamento in mattoni, corpo centrale e coronamento con linea di colmo. È un’architettura premodernista, dove l’elemento curvo è molto forte”. La Manifattura è un progetto che ”nasce intorno a una funzione: forma e funzione diventano un tutt’uno. Le grandi aperture, un tempo funzionali all’ingresso della luce per i lavoratori, oggi sono vuoti e pieni che definiscono il ritmo architettonico”. Garbellini sottolinea: ”Ho davvero copiato, prendendo tutti i riferimenti dell’architettura storica della Manifattura. Sarà proporzionata attraverso tre elementi che si alzano in altezza: grandi logge e vetrate”. L’ultimo edificio in costruzione sarà destinato al social housing: ”Sarà una camminata lungo il canale, con una successione di edifici nuovi e storici, fatti di dettagli che vanno costruiti e mantenuti bene”.
La dimensione residenziale è il motore della nuova quotidianità. ”Abbiamo realizzato un parcheggio interrato di quattro piani, super efficiente, con 800 posti” aggiunge Giombini. ”Le residenze Futura rappresentano una bellissima novità”. A spiegarlo è Virginia Battaglini, Project Manager e Product Development per Manifattura Tabacchi: ”I primi due edifici sono già consegnati e vi abitano circa 40 famiglie. Il prossimo anno consegneremo Zenit. Questi tre progetti sono accomunati dall’essere edifici preesistenti, ma Futura è tutta un’altra cosa: è il primo edificio originale della nuova Manifattura”. Futura ”si compone di 98 appartamenti su nove piani, tutti dotati di logge di circa dieci metri quadrati con vista sulle campagne o sul centro storico. Abbiamo sperimentato una tipologia abitativa diversa, con tagli anche molto compatti da 50 mq, e un alto livello di personalizzazione grazie alla partnership con MCD, che ha studiato gli interni ad hoc”. L’offerta è ampia: ”Si arriva fino a quadrilocali da 140 mq e due attici premium con vista sulla città. È un edificio servito, con servizi a uso esclusivo interni”. La commercializzazione è affidata a Savills, ”con un sistema di vendita completamente digitale”. Il messaggio di comunicazione, spiega Battaglini, ”è volutamente pop: vogliamo parlare a un pubblico giovane e consapevole”. Il prezzo degli appartamenti? Meno di 4000 euro al mq.
Le nuove case dialogano con il contesto e con altre iniziative in pipeline: Zenit, firmato da Quincoces-Dragò & Partners, porterà 34 unità a partire da luglio 2026; Anilla, a cura dello Studio Patricia Urquiola, ha trasformato un edificio degli anni Trenta in residenziale di pregio; Puro, realizzato dallo studio q-bic, offre appartamenti e loft industrial-style in un edificio degli anni Venti. La qualità del vivere è sostenuta da servizi esclusivi – dalle portinerie alle pet room, dai parcheggi bici ed e-bike ai bike lab attrezzati, dall’area fitness all’accesso diretto al parcheggio sotterraneo – e da una mobilità dolce che anticipa la T4: Manifattura è il primo quartiere cittadino pensato per l’accesso esclusivo a pedoni e ciclisti, un tessuto aperto e permeabile, senza mura di cinta, con aree verdi, piazze e spazi pubblici di relazione. L’auto si lascia al parcheggio di via Tartini 11, circa 400 posti con prime due ore gratuite e accesso 24/7; la fermata del bus è davanti all’ingresso principale in via delle Cascine 35; la tramvia è a pochi minuti a piedi e la T4 collegherà direttamente il complesso al centro entro il 2027. Manifattura è anche base ideale per esplorare Firenze in bici grazie a Trek Bikes (noleggio, vendita, officina); i bike lab sono disponibili anche negli edifici residenziali; il centro storico è a dieci minuti in bicicletta, il Parco delle Cascine a cinque minuti a piedi.
Il 1° settembre ha aperto al pubblico il nuovo Centro Medico SYNLAB Manifattura Firenze, il più grande in Italia, con 4.000 metri quadrati su quattro livelli nel building Bulk, progettato per ridurre l’impatto ambientale e le emissioni: al piano terra le analisi di laboratorio; un piano di ambulatori per tutte le principali branche; un’area di diagnostica per immagini ad alta tecnologia; fiore all’occhiello l’area SYNLAB Lei per la salute della donna, con équipe coordinata tra ginecologia, cardiologia, endocrinologia, nutrizione e altre specialità, in sinergia con il Servizio Sanitario Regionale e i principali fondi assicurativi.
Per famiglie e bambini, Manifattura è un quartiere kids-friendly con spazi aperti e protetti: la skate plaza Arno 3D, installata sull’opera Arno – imaginary topography di Andreco; le Tiny Artistic Homes di Duccio Maria Gambi; il playground nel Cortile della Ciminiera; i centri estivi con le associazioni Onouka, Il Paracadute di Icaro e Fortezza Crew tra laboratori artistici, musica, danza, teatro e sport. C’è anche un nido d’infanzia fino a 100 bambini, progetto di Aut Aut Architettura con Antonio Perazzi, struttura in legno sostenibile, accogliente e immersa nel verde.
L’identità storica è custodita nel Caveau, archivio vivo di macchinari, serramenti, oggetti e materiali recuperati e catalogati, visitabile su prenotazione e a disposizione di progettisti, artisti e designer per dare nuova vita al patrimonio materiale dell’ex fabbrica. Arte e cultura sono nel DNA del distretto: gallerie, mostre, installazioni site-specific e iniziative riportano Firenze al centro della scena internazionale. Nel 2019 è nato Toast Project su iniziativa dell’artista Stefano Giuri; nel 2024 il programma Studio ha attivato residenze per visual artists. L’esperienza urbana è completata da una proposta food variegata: Hiroko Bentō e vini fatti a modo, primo bentō bar di Firenze con piatti della cucina nipponica e i nuovi ‘Piattini’ in condivisione; Bulli&Balene con lo spritz d’ispirazione veneziana nell’inedita versione Balena Blu; Cuchiss Lab con dolci anglosassoni e Afternoon Tea; Bottega Biologica che connette la città alle eccellenze agricole locali; Po’Stò, che cura anche VIVIDO tra live music, dj set e cocktail; Berberè con la pizza a lievito madre; Shake Cafè con piatti healthy; tra le novità Blend, dove tradizione e innovazione si incontrano con un’ampia carta di vini e carni alla griglia, e La Piadineria all’interno di aparto. Sospeso sopra l’edificio centrale della Fabbrica, il giardino pensile firmato da Antonio Perazzi offre un’oasi verde da cui osservare Firenze e le colline, una sorta di High Line in scala fiorentina.
Tra i protagonisti della rinascita anche Polimoda, una delle prime realtà a investire nell’area. ”Polimoda compie 40 anni e continua a crescere nei ranking internazionali” racconta Erminia Gatti, Polimoda Chief Management Officer. “Abbiamo legato la nostra strategia di sviluppo alla Manifattura Tabacchi: condividiamo la community e la visione. Siamo stati la prima grande realtà a investire qui, poi abbiamo acquistato un ulteriore edificio, oggi dedicato ad aule e laboratori di ricerca tessile e fotografia. Quest’anno acquisteremo il B11, che ospiterà la Biblioteca di Polimoda, attualmente nella sede storica. È una delle più importanti d’Europa, con oltre 29 mila testi. Non sarà un semplice trasloco: sarà una biblioteca aperta anche a ricercatori e appassionati, con inaugurazione prevista per il prossimo anno”. Il Manifattura Campus, oltre 12.000 metri quadrati, ridefinisce gli standard della fashion education con spazi tecnologici e multifunzionali; la nuova Polimoda Library nell’edificio B11 è destinata a diventare una fashion library di riferimento in Europa, hub di ricerca e confronto aperto alla città.
Sul fronte della sostenibilità, l’intero complesso è stato rigenerato in chiave energeticamente efficiente: riscaldamento e raffrescamento senza combustibili fossili grazie a un anello di condensazione geotermico che sfrutta il calore e la frescura dell’acqua di falda, un sistema unico in Toscana per dimensioni che riduce le emissioni e abbatte i costi in bolletta; riuso delle acque reflue per coprire il 100% del fabbisogno non potabile; monitoraggio dei consumi con sistema BMS; incremento della permeabilità delle superfici per gestire le acque meteoriche; bonifica ambientale ai massimi standard secondo Tabella A, a garanzia della salubrità del sito.
L’intervento complessivo guarda al 2028 come traguardo finale: ”Nel 2028 il progetto compie dieci anni, e questo è il nostro obiettivo temporale” conferma Giombini. Il cantiere è affidato all’Impresa Carron, che proseguirà con le nuove residenze e il social housing. ”Siamo in gara e abbiamo intenzione di partire con i cantieri nei primi mesi del prossimo anno. L’obiettivo è completare anche il social housing nei prossimi due anni”. Il prezzo medio delle residenze si attesta intorno ai 3.800 euro al metro quadrato, variabile a seconda del piano, e ”include anche gli arredi fissi come cucina, bagno e armadiature”. Manifattura Tabacchi si conferma così un laboratorio urbano dove memoria industriale e innovazione sociale trovano equilibrio. ”Stiamo costruendo una nuova economia, una nuova comunità e un nuovo modo di abitare Firenze” conclude Pasinetti.