Cala il rischio bolla immobiliare a livello mondiale. Secondo l’ultima edizione del Global Real Estate Bubble Index di Ubs, che monitora i prezzi delle abitazioni in 21 grandi città del mondo sono Miami, Tokyo e Zurigo le metropoli più vulnerabili al rischio di caduta dei prezzi delle case.
Tra le altre piazze a rischio elevato, secondo Ubs, figurano Los Angeles, Dubai, Amsterdam e Ginevra. Rischio moderato invece a Toronto, Sydney, Madrid, Francoforte, Vancouver, Monaco di Baviera e Singapore. Sul fronte opposto, città come Hong Kong, Londra, Parigi, New York, San Francisco, Milano e San Paolo presentano una vulnerabilità contenuta.
“Sul mercato svizzero i valori residenziali oggi sono superiori del 60% rispetto a dieci anni fa, cresciuti il doppio rispetto agli affitti e 5 volte più velocemente dei redditi”, spiegano gli esperti di Ubsa. “La pressione sui prezzi ha spinto la domanda verso i sobborghi più accessibili, mentre il rapporto prezzo/affitto resta il più alto tra le città analizzate, con rendimenti che compensano solo in parte i rischi di lungo periodo”.
E cosa dire dell’Italia? Secondo l’analisi del colosso elvetico, il capoluogo lombardo, pur restando il mercato più caro del Paese, si colloca tra le città meno esposte al rischio bolla. E questo, grazie alla solidità della base economica, alla crescente domanda internazionale e ai grandi progetti infrastrutturali che stanno sostenendo i valori, in leggero calo, tuttavia, in termini reali dalla metà del 2024.
Più dinamico appare il mercato degli affitti, spinto dalle attese per le Olimpiadi invernali e, nel medio periodo, dalla prospettiva di una discesa dei tassi sui mutui e da una possibile ripresa demografica. Sul fronte dell’offerta, invece, la riduzione degli incentivi alle ristrutturazioni e procedure più severe potrebbero mantenere limitata la disponibilità di immobili, esercitando una pressione al rialzo sui prezzi.
Nonostante il raffreddamento globale, alcune città restano in controtendenza. Dubai e Miami hanno registrato una crescita dei prezzi reali pari al 50% negli ultimi 5anni, mentre Madrid ha messo a segno il balzo più consistente nel 2025 con un +14% annuo. Rialzi sostenuti anche a Tokyo (+5,7%) e Zurigo (+5%), mentre la flessione più marcata riguarda Toronto (-7,5%).
“Le bolle speculative sono un fenomeno ricorrente nei mercati immobiliari, spesso legato a un distacco dei prezzi dai redditi e dagli affitti locali, o a un eccesso di credito e di costruzioni”, spiegano da Ubs. “In diversi Paesi, l’aumento dei prezzi ha portato i governi a introdurre misure restrittive, dalle nuove tasse ai limiti sugli acquisti stranieri fino ai controlli sugli affitti, riducendo l’appeal di mercati un tempo molto richiesti come Vancouver, Sydney, Amsterdam, Parigi, New York, Singapore e Londra”.
Nel breve termine, gli esperti della colosso finanziario svizzero prevedono che le banche centrali ridurranno gradualmente i tassi entro il 2026, alleggerendo i costi di finanziamento e sostenendo la domanda. In parallelo, il continuo aumento del debito pubblico potrebbe alimentare ulteriormente l’interesse verso il mattone, considerato un bene rifugio in grado di offrire rendimenti reali positivi. Con un’offerta residenziale rigida nella maggior parte dei grandi centri urbani, il rischio di nuove tensioni sui prezzi non è dunque da escludere.