L’industria delle Life Sciences in Europa sta ridisegnando i propri modelli di crescita e con essi le esigenze immobiliari. È quanto emerge dal nuovo report ‘EMEA Life Sciences Industry Perspective and Cluster Report’ di JLL, che fotografa un comparto in accelerazione in conseguenza del progresso tecnologico e delle nuove priorità operative.
Quasi metà delle aziende del settore ritiene che il real estate sarà un fattore sempre più determinante per supportare ricerca e innovazione. Tre i modelli che stanno emergendo: high-tech powerhouse, poli di ricerca avanzati collocati in hub strategici, reti di laboratori diffusi, che permettono cicli di ricerca continui 24 ore su 24 e valorizzano talenti locali. E ancora, ecosistemi integrati, distretti progettati ad hoc dove più aziende condividono infrastrutture, sul modello californiano della Bay Area.
La diffusione dell’AI sta trasformando i laboratori: cala la domanda di wet lab tradizionali, cresce quella di dry lab per attività computazionali e modellistiche. Questi spazi richiedono infrastrutture di connettività avanzata e sistemi HVAC sofisticati. BIM e simulazioni AI-based diventano strumenti chiave per ridurre il gap tra progettazione e utilizzo effettivo.
Nonostante l’85% delle aziende riconosca il potenziale dell’AI e il 45% preveda una crescita della domanda di laboratori high-tech, solo il 51% ha una strategia concreta di integrazione dell’intelligenza artificiale nelle funzioni immobiliari. La crescente attenzione alla sostenibilità sta accelerando la domanda di immobili green, con certificazioni internazionali, materiali a basso impatto e alta efficienza energetica.
Parallelamente, si consolidano cluster regionali con specializzazioni mirate: il Triangolo d’Oro nel Regno Unito, la Bay Area in California, fino a Johannesburg e Riyadh per biofarmaceutica e digital health. Gli spazi pubblici spesso si rivelano insufficienti per aziende consolidate, mentre gli sviluppatori privati puntano a soluzioni purpose-built.
Le imprese stanno anche rivalutando i portafogli immobiliari in chiave di costi, efficienza e attrazione dei talenti, privilegiando sedi flessibili e posizioni strategiche. In Italia, il settore si concentra nell’area milanese. Nel 2024 il take up ha superato i 30.000 mq (8% del totale annuo), triplicando i volumi del 2023. Nel primo semestre 2025 si sono registrati altri 7.500 mq, mantenendo stabile la quota.
“In termini di distribuzione geografica, la metà dei metri quadrati locati si è concentrata in aree strategiche dell’hinterland milanese,” commenta Stefania Campagna, Head of Leasing Advisory di JLL Italia. “Oltre un terzo dell’assorbimento è stato registrato nella periferia di Milano, con una particolare concentrazione nell’area Bicocca. Un altro polo di interesse, sebbene non abbia registrato recenti operazioni, è il distretto MIND, hub emergente per l’innovazione e la ricerca scientifica. È interessante notare che, nonostante la prevalenza di locazioni in aree periferiche e nell’hinterland, alcuni conduttori stanno strategicamente selezionando spazi di rappresentanza in prestigiose aree centrali come Porta Nuova.”
“La domanda di spazi da parte di aziende del settore Life Science è in crescita, con un conseguente aumento della loro quota sul totale dell’assorbimento di spazi. La presenza di un ecosistema di ricerca e innovazione rappresenta indubbiamente un fattore trainante per questo trend. ll settore farmaceutico si distingue con un peso predominante, rappresentando circa il 50% dell’assorbimento totale del comparto, mentre sta assumendo sempre maggiore rilevanza il contributo delle aziende che integrano tecnologia e scienze della vita. Pur rimanendo cauti sulle prospettive future, prevediamo che il settore continuerà a mostrare una certa dinamicità, sostenuto dalla rilevanza del settore farmaceutico per l’economia locale.” conclude Francesca Fantuzzi, Head of Research di JLL Italia.