Tra tensioni geopolitiche, dazi e guerre in Europa e Medio Oriente, il settore logistico italiano chiude il primo semestre in flessione. Ma Alessandro Petruzzi, head of Industrial & Logistics Italy di Cbre, spiega a Pambianco Real Estate perché i numeri vanno letti in controluce: il rallentamento è solo apparente. I retailer continuano a guidare la domanda, sostenuta da nuovi sviluppi e da un’offerta finalmente più moderna. Luglio e agosto – mesi solitamente calmi – stanno registrando un’attività insolitamente intensa, segno che la crescita c’è, anche se su nuovi binari.
Qual è lo stato di salute del mercato logistico italiano nel primo semestre del 2025?
“Il primo semestre ha sintetizzato gli elementi più critici dell’economia globale: tensioni geopolitiche, guerre commerciali, dazi, instabilità in Medio Oriente. Nonostante ciò, il mercato sta assorbendo questi shock. Abbiamo chiuso in flessione rispetto al 2024: 900.000 metri quadri contro una media “buona” che va dal milione al milione e due. Ma il dato non racconta tutto. Stiamo osservando una forte accelerazione proprio adesso, nei mesi estivi. Luglio – storicamente molto tranquillo – ci sta facendo correre. Questo perché molte transazioni hanno data di ingresso a settembre. Quindi la flessione registrata a giugno potrebbe essere in gran parte recuperata tra luglio e agosto”.
È una corsa per anticipare gli effetti di nuovi dazi o shock futuri?
“No, è tutto già inglobato nell’equazione. Non c’è panico, ma un approccio più riflessivo: si rivedono metrature, si allungano le negoziazioni, si cambia la tempistica. Il mondo è cambiato: se prima servivano 4.000 metri quadri, ora se ne chiedono meno, ma più funzionali. Il mercato non è fermo, si è solo adattato. È una crescita ricalibrata. Lo vediamo chiaramente nel segmento delle completion, i nuovi sviluppi. Il take-up è oggi quasi interamente rivolto al prodotto nuovo, di nuova generazione. Questo è fondamentale perché l’Italia ha sofferto a lungo per uno stock immobiliare obsoleto. Nel 2025 stimiamo circa 2 milioni di metri quadri di nuovi sviluppi, rispetto agli 1,7 milioni dello scorso anno. Di questi, tra il 40 e il 45% è già stato prelocato. E in alcuni casi i canoni sottoscritti sono superiori a quelli stimati inizialmente. Segno che il mercato sta reagendo bene”.
Chi sta guidando questa domanda?
“Sempre gli operatori logistici, ma soprattutto i retailer, trasversali: da chi fa food a chi vende magliette. Sono loro a vivacizzare il mercato, anche in questo contesto difficile. E gli strumenti che stanno emergendo – anche in termini di finanziamento e gestione – aiutano a sostenere il take-up. Le nuove richieste che stiamo raccogliendo ci portano a pensare che i due milioni di metri quadri assorbiti l’anno scorso possano essere raggiunti anche quest’anno, seppur con un po’ di ritardo. Il mercato ha subito scossoni, ma resta positivo. E strutturalmente più solido”.
In quali territori si manifesteranno i maggiori benefici o, al contrario, i principali svantaggi?
“Negli ultimi anni i mercati immobiliari della logistica si sono molto espansi. Dieci anni fa ne avevamo tre o quattro: i soliti. Milano, Bologna, Verona/Padova e, in misura minore, Roma. Oggi la situazione è molto diversa. L’espansione è partita dai core storici, ma ha seguito le direttrici autostradali. Milano, ad esempio, ha esteso la propria influenza lungo le principali arterie, anche grazie all’arrivo della A35. Il fenomeno del nearshoring porterà sicuramente un impatto, anche se meno marcato rispetto ad altre economie. È un tema più europeo che italiano. Stiamo seguendo il caso di un importante retailer internazionale che ha sempre gestito la logistica con un hub europeo e che ora vuole aprire un hub anche in Italia. È un segnale significativo, ma non rivoluzionario. Non cambierà completamente le carte in tavola. In Europa vedremo un impatto più forte, mentre in Italia sarà più relativo”.
Qual è allora la priorità per il mercato italiano?
“Il punto per me centrale non è tanto l’ampliamento territoriale, quanto il rinnovamento dello stock. Se il take-up è rivolto quasi esclusivamente al prodotto nuovo, significa che servono investimenti importanti e una forte collaborazione con le municipalità e la Pubblica Amministrazione. Questo rende più probabili gli sviluppi in mercati contigui a quelli già consolidati, lungo le principali direttrici infrastrutturali. Non credo vedremo la nascita di mercati completamente nuovi “dal nulla”. Un caso emblematico è il mantovano. Siamo in Lombardia, una regione ben dotata di infrastrutture, ma Mantova non aveva mai avuto una vocazione logistica. Ora l’espansione della logistica milanese verso sud ha portato anche questo territorio sotto i riflettori. Quindi sì, l’impatto ci sarà. Sarà importante, ma non epocale. Sarà l’effetto di una reazione distribuita, che si rifletterà sui mercati già esistenti, soprattutto quelli con margini di crescita e disponibilità di suolo e infrastrutture”.