Il 2025 si profila come l’anno della piena affermazione dell’ospitalità italiana in tutte le sue declinazioni, in un contesto che segna il raggiungimento di una nuova maturità del turismo in appartamento e una straordinaria accelerazione del real estate alberghiero. Mentre da un lato cresce la domanda per esperienze autentiche, flessibili e integrate nel tessuto urbano – con un’offerta extra-alberghiera sempre più professionale e orientata alla qualità – dall’altro lato il settore alberghiero tradizionale conferma una traiettoria espansiva.
”Il 2025 si è dimostrato da subito un anno particolarmente sfidante per il mondo del turismo in Italia, caratterizzato da volumi di viaggiatori in costante crescita e in cerca di elevati standard di
ricettività” spiega Francesco Zorgno, presidente di CleanBnB, società quotata a Piazza Affari, attiva nei servizi completi di property management per il mercato degli affitti a breve e medio termine, che ha chiuso il primo semestre dell’anno con un gross booking di 23,19 milioni di euro, in aumento dell’8% rispetto al medesimo periodo dell’anno precedente.
In che direzione sta andando oggi il mercato degli affitti brevi in Italia?
“Stiamo vivendo un momento di consolidamento. Gli appartamenti ‘puri’ online sono circa 480.000, che salgono a 600.000 includendo anche stanze e strutture ibride. Ma è un dato fermo. Questo non è dovuto a nuove norme, ma a un vero e proprio cambiamento strutturale del mercato. La domanda continua ad aumentare – i viaggiatori crescono – ma l’offerta non è sempre adeguata alle loro aspettative”.
Qual è il punto di rottura tra domanda e offerta?
“L’ospite è molto più esigente. Non cerca più solo un prezzo basso, ma un’esperienza di qualità. Gli appartamenti devono essere accoglienti, ben arredati, spaziosi e dotati di tutti i comfort dichiarati. Non ci si accontenta più. Dopo la pandemia, molti viaggiatori si aspettano standard simili a quelli degli hotel. E questo ha alzato l’asticella per tutti”.
Chi riesce a rispondere a queste nuove esigenze?
“Solo chi gestisce in modo professionale. L’ospite si aspetta pulizie impeccabili, biancheria di qualità, assistenza continua e un’accoglienza precisa. Queste sono competenze che solo strutture organizzate riescono a garantire. Il 2025 è l’anno in cui il mercato si orienta chiaramente verso questo tipo di gestione. L’alternativa è l’uscita dal mercato. Gli immobili gestiti in modo improvvisato non funzionano più. Non ottengono prenotazioni, e quindi i proprietari abbassano i prezzi fino a non avere più convenienza. Il risultato è che escono dalle piattaforme. C’è un grande ricambio quotidiano: escono gli immobili non adeguati, entrano quelli nuovi, ma il saldo netto è negativo. È una selezione naturale”.
In questo scenario, qual è la priorità strategica?
“Dobbiamo costruire grandi portafogli immobiliari pensati fin dall’inizio per l’affitto. Diversi dal cosiddetto buy-to-rent, ovvero edifici esistenti semplicemente messi in locazione. Serve uno sforzo progettuale e costruttivo ad hoc, che consenta performance energetiche elevate, ottimizzazione dei costi e soprattutto un modello gestionale efficiente. È una rivoluzione, e non è affatto banale. Abbiamo identificato cinque sfide: due sono di visione – il lancio dell’affitto istituzionale residenziale e l’evoluzione degli strumenti di raccolta del capitale – e tre sono operative: contaminazione dei modelli, capacità di estrarre valore con la gestione e digitalizzazione. Tutti gli operatori devono muoversi in queste direzioni. È l’unico modo per allinearci agli standard europei”.
Che ruolo gioca la normativa in tutto questo?
“Pochissimo. Le vere trasformazioni non sono state dettate dalle leggi, ma dalle scelte degli ospiti. È il mercato che decide. Certo, ci sono regioni come la Liguria che hanno introdotto regolamentazioni severe, ma sane, che hanno fatto emergere il sommerso. E questo è positivo. Il problema nasce quando alcuni Comuni impongono vincoli urbanistici ideologici che bloccano l’attività. Sono scelte che non riducono gli affitti brevi, ma li spingono nell’irregolarità”.
In che modo?
“L’esempio di Barcellona è eloquente. Le restrizioni hanno solo fatto crescere l’offerta sommersa. Il numero di appartamenti non è calato, semplicemente non sono più tracciabili. Gli affitti non si abbassano, ma aumentano i prezzi degli hotel, creando distorsioni gravissime. L’unico vero rischio è che, così facendo, escano di scena proprio i gestori professionali, gli unici che lavorano seguendo le regole”.
Milano e Roma sembrano seguire traiettorie diverse. È così?
“Milano è il mercato più maturo. Da un anno e mezzo ha già intrapreso questo percorso di razionalizzazione. Il numero di immobili è stabile, le tariffe si sono assestate, il tasso di occupazione è sostenibile. Roma, invece, ha vissuto una fiammata speculativa nella seconda metà del 2024, con migliaia di nuovi annunci. Ma nella prima metà del 2025 è arrivata la realtà: tariffe in crollo e immobili non adeguati alle esigenze degli ospiti”.
Quali sono oggi le città a più alto potenziale?
“Napoli. È una città in piena espansione, con grande fascino sia per gli italiani sia per gli stranieri. I quartieri spagnoli, ad esempio, sono richiestissimi. Il marketing territoriale legato a cinema e serie TV ha rilanciato l’immagine di molte zone. Chi offre qualità, lì, lavora benissimo. È una delle grandi scommesse del futuro. Per il mercato italiano, la sfida è aumentare il livello medio dell’offerta ricettiva, puntare su una gestione professionale e costruire immobili adatti al mercato moderno. Solo così il settore potrà crescere in modo sano, sostenibile e in linea con i migliori standard europei. E solo così potremo rispondere davvero alla domanda – oggi molto chiara – degli ospiti”.