Dopo aver chiuso il 2024 con investimenti pari a 2,2 miliardi di euro, in crescita del 50% rispetto all’anno precedente, il 2025 del mercato immobiliare alberghiero si apre con un primo semestre da oltre 1,5 miliardi di euro e l’obiettivo di raggiungere e superare i 3 miliardi entro fine anno. Un risultato che, se confermato, segnerebbe un nuovo record per il comparto. La fotografia emerge dal Rapporto 2025 sul mercato immobiliare alberghiero, presentato nel corso dell’Hospitality Forum 2025, organizzato da Castello SGR e Scenari Immobiliari.
EUROPA: INVESTIMENTI +40% A 22,5 MLD €
A livello europeo il 2024 ha segnato una decisa ripartenza: gli investimenti nel comparto hanno toccato i 22,5 miliardi di euro, in crescita del 40% su base annua, il miglior risultato dal 2019. Sono state concluse circa 1.000 transazioni per un totale di oltre 120.000 camere, con un volume di portafogli pari a quasi 8 miliardi di euro, equivalente a più di un terzo del mercato. Regno Unito, Spagna e Francia dominano la scena, con rispettivamente 7,85 miliardi, 3 miliardi e 2,4 miliardi di euro. L’Italia, che segue da vicino, potrebbe insidiare il podio già entro fine anno.
IN ITALIA LUXURY E UPPER-SCALE DOMINANO IL MERCATO
Nel nostro Paese, il 60% degli investimenti registrati negli ultimi 18 mesi si è concentrato sulle classi luxury e upper-upscale, pari a 2,3 miliardi di euro. Solo nel 2024 sono state coinvolte oltre 6.500 camere, a testimonianza dell’interesse per prodotti a più alto valore aggiunto. Secondo Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, “le prospettive per il 2025 sono estremamente positive. Oltre ai numeri, crescono la domanda, i flussi turistici, il RevPar e l’ADR, con l’emergere di nuove dream destinations in aree fino a ieri marginali. Il futuro dell’ospitalità passa da un’offerta più integrata con il territorio, capace di rispondere con qualità e flessibilità alle nuove esigenze dei viaggiatori”.
Una visione condivisa da Giampiero Schiavo, AD di Castello SGR, secondo cui “il real estate alberghiero italiano sta vivendo un momento di grande vitalità, alimentato da un turismo in espansione, performance operative ai massimi storici e una crescente attrattività verso il capitale istituzionale. Per rendere strutturale questo slancio, serve ora investire con decisione in riqualificazione, sostenibilità e innovazione architettonica”.
IN AUMENTO LE TRANSAZIONI E LE CITTÀ COINVOLTE
Il mercato ha già registrato quasi 90 operazioni nel 2024 e nei primi mesi del 2025, con una distribuzione geografica sempre più ampia. Se Roma, Milano, Firenze e Venezia restano le mete principali, crescono anche realtà come Bologna, Napoli, Palermo, Genova e Verona, così come le località lacustri e balneari. Solo nel terzo trimestre 2024, il comparto ha attratto oltre 450 milioni di euro, con operazioni di rilievo come la cessione di un portafoglio extra-alberghiero tra Veneto e Toscana, la conversione di un immobile romano in hotel 5 stelle lusso, e il rafforzamento dell’interesse per il Sud Italia.
FATTURATO IMMOBILIARE ALBERGHIERO DI 3,4 MLD € NEL 2024, OBIETTIVO 3,7
Il patrimonio immobiliare ricettivo italiano ha superato nel 2024 i 160 miliardi di euro (+11% rispetto al 2023). Di questi, 133 miliardi sono riferiti a strutture alberghiere e 29 miliardi al comparto extra-alberghiero. Il fatturato immobiliare del comparto è salito da 3 miliardi nel 2023 a 3,4 miliardi nel 2024, con una previsione di 3,7 miliardi per il 2025 (+9%), superando i livelli record del 2019. I fondi immobiliari attivi sono oggi 79, con una presenza crescente di operatori internazionali (88% del totale) e solamente il 12% italiani. Il numero di asset in portafoglio è salito da 144 a 191, e le superfici ricettive gestite rappresentano ormai il 4% del patrimonio gestito complessivo.
Nel 2024, il valore aggregato degli asset immobiliari alberghieri è stato stimato in quasi 1.300 miliardi di dollari, il fatturato annuo complessivo generato dal settore hospitality a livello mondiale supera i 3.900 miliardi di dollari. In Italia le strutture extra-alberghiere hanno raggiunto i 180 milioni di presenze, con il comparto open air che ha generato un fatturato superiore agli 8 miliardi di euro, pari a circa l’8% del fatturato complessivo della ricettività turistica nazionale (hotel, campeggi, villaggi, agriturismi, b&b, …). Le previsioni per il prossimo quinquennio riguardano la crescita dell’offerta di glamping in Italia, che dalle 320 del 2025 raggiungerà le 400 entro il 2030.