Nel pieno di una fase di riorientamento dei capitali globali verso mercati percepiti come più stabili e resilienti, l’Europa, e con essa l’Italia, si candida ad attrarre, e in parte già lo fa, investimenti. In questo senso il settore immobiliare torna a essere protagonista della trasformazione economica e urbana del Paese. Se ne è parlato in occasione del 1° Pambianco Real Estate Summit, nella sede di Borsa Italiana a Palazzo Mezzanotte.
L’evento, organizzato con il supporto di Bip, multinazionale di consulenza specializzata nel guidare le aziende nell’esplorazione e nell’adozione di soluzioni tecnologiche innovative, si è posto l’obiettivo di aprire un tavolo di confronto tra gli imprenditori e i manager del settore sulle sfide e opzioni strategiche di crescita per questo settore.
Ad aprire la giornata di lavori il saluto di David Pambianco, CEO di Pambianco, che ha introdotto questo nuovo appuntamento che va a completare il panel di summit verticali proposti dal gruppo ed il progetto di comunicazione dedicato al Real Estate che comprende la newsletter settimanale, il sito internet, la testata
Con i suoi 379 trilioni di dollari il Real Estate globalmente surclassa per volumi tutti gli altri settori. Il mercato italiano del Real Estate ha un valore patrimoniale pari a 6.500 miliardi di euro pari al 21,5 del PIL e un numero complessivo di occupati di quasi 2 milioni di persone. Come nel mercato globale anche in quello italiano il comparto residenziale vale l’80% del totale mentre Hotellerie e Retail valgono rispettivamente il 3% e il 2%. A presentare i numeri e i possibili sviluppi per il Real Estate Alessio Candi, Consulting & M&A Director Pambianco.
Dalla ricerca è emerso che, seppur ancora percentualmente piccolo, il settore dell’ospitalità ha in Italia importanti prospettive di sviluppo alla luce della forte vocazione turistica del nostro Paese che vanta il maggior numero di siti Unesco al mondo. A fronte di questo, la composizione della nostra offerta alberghiera è ancora costituita da una maggioranza di hotel di categoria bassa e medio bassa (il 55% degli hotel sono tre stelle) e scarseggiano le strutture di lusso che sono oggi solo il 2%. Questo dato è confermato anche dalla bassa penetrazione di catene internazionali, il 7% vs il 18,5% della media europea. Oggi questo fenomeno sta iniziando a registrare un’inversione di tendenza che può portare ad interessanti opportunità. Per quanto riguarda invece il retail, la richiesta e di conseguenza i valori di mercato restano alti nelle high street e nei centri storici mentre soffrono i mall, per via della concorrenza dell’e-commerce e le aree periferiche. Concludendo, un fenomeno sempre più rilevante è la “fluidità” fra i vari settori con brand del lusso che entrano nell’Hospitality, brand della ristorazione che si affiancano al lusso, e gruppi del lusso che entrano nel Real Estate.
Simona Dossena, Head of Strategy di BIP, ha evidenziato come, dopo tre anni di rallentamento, il mercato Real Estate globale abbia ripreso slancio nel 2024, registrando un incremento degli investimenti dell’11,5% su base annua. Anche l’Italia segue questo trend, con un rimbalzo degli investimenti pari al 57% e dando ulteriori segnali di crescita. Si sta osservando un’attenzione crescente da parte degli investitori verso asset ad alto potenziale di sviluppo come data center, logistica, living alternativo e hospitality. Allo stesso tempo, si registra una selettività sempre maggiore verso asset ESG-compliant e in grado di generare flussi resilienti. Milano conferma il suo ruolo di hub primario, concentrando il 28% degli investimenti nazionali, seguita da Roma e da un aumento delle operazioni anche in location secondarie. Il mercato italiano sta quindi progressivamente virando verso una logica funzionale e rigenerativa, tornando al centro delle strategie di allocazione dei capitali. Questo si traduce in opportunità concrete in asset ibridi, living alternativo, hospitality e rigenerazione urbana. Dalle analisi dell’Osservatorio BIP Corporate Finance & Strategy, emerge che i settori maggiormente interessati da transazioni nel primo trimestre del 2025 sono l’hospitality, che mostra la maggiore spinta e una significativa presenza di capitali esteri, seguita da logistica e asset alternativi. In recupero anche il retail high street e il segmento grocery.
Se fino a poco tempo fa la componente estera di capitale rappresentava solo il 30%, con una prevalenza di investitori europei e statunitensi, attualmente, la situazione si è radicalmente modificata: il 65% degli investimenti proviene da capitali internazionali, segno di un interesse crescente da parte di operatori globali, attratti da nuove asset class, da rendimenti più competitivi rispetto ad altri mercati maturi e da opportunità di riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente. Lo ha evidenziato il presidente di Confindustria Assoimmobiliare, Davide Albertini Petroni. Il mercato italiano ha oggi una composizione molto diversificata, grazie all’emergere di asset class alternative che affiancano le tradizionali. Tra queste, si segnalano: student housing, PRS (Private Rented Sector), Build to Rent, Senior living, Hospitality, Centri Logistici e Data center. Il veicolo principale per l’allocazione dei capitali istituzionali è rappresentato dai fondi immobiliari, oggi pari a circa 680 fondi gestiti da 50 SGR, per un totale di 140 miliardi di euro in gestione, equivalenti al 17% del patrimonio immobiliare complessivo italiano (escluso il residenziale). Questo dato resta sensibilmente inferiore rispetto alla media europea, dove la quota detenuta da investitori istituzionali varia tra il 40% e il 45%.
Il comparto immobiliare quotato, invece, mostra una debolezza strutturale: la sua capitalizzazione è scesa drasticamente dallo 0,4% allo 0,06% del totale della Borsa Italiana, contro una media europea del 2,6%, con benchmark significativi come Regno Unito (75 miliardi), Germania (70 miliardi), Francia (53 miliardi) e Spagna (27 miliardi). In considerazione di quanto sopra, le nuove destinazioni d’uso e i criteri ESG come driver degli investimenti comportano la trasformazione dell’industria immobiliare lungo tre principali direttrici: la contaminazione con altri settori, la crescita dell’Operational Real Estate (in Italia, questo mercato sta attirando sempre più attenzione da parte degli investitori, con un focus particolare su asset come alloggi per studenti, data center e immobili per il settore sanitario) e digitalizzazione del settore che diventa ‘Data Driven’.
Carlo Cerami, Presidente di Redo Sgr, ha messo in luce le lacune delle politiche pubbliche in tema di abitazione accessibile, sottolineando la necessità di una maggiore sinergia tra pubblico e privato. Redo, con il supporto di soci come Cassa Forense, Kryalos e Fondazione Cariplo, sta puntando su innovazione e digitalizzazione – dal digital twin ai materiali avanzati – per realizzare progetti sostenibili e resilienti.
Stephen Coticoni (CEO BNP Paribas Real Estate Advisory Italy) e Alexis Dubois (Unibail-Rodamco-Westfield), si sono concentrati sulla “rinascita” del retail. I due manager hanno da un lato analizzato il mercato degli investimenti da un punti di vista macro, dall’altro osservato come come i centri commerciali si stiano trasformando in spazi esperienziali, capaci di attrarre milioni di visitatori grazie a un mix tra contenuti culturali, entertainment e prossimità. Le nuove logiche di investimento – dai trophy asset ai brand emergenti – stanno ridisegnando la mappa dei flussi e delle opportunità.
Antonio Borgonovo, CEO di Yeldo Group, ha spiegato come la fintech stia ridisegnando l’accesso al capitale per gli sviluppatori, offrendo soluzioni flessibili tra i 5 e i 100 milioni di euro. “Democratizzare gli investimenti”, ha affermato, “significa aprire opportunità prima riservate ai grandi fondi anche a investitori più piccoli, ma qualificati”.
Benedetto Giustiniani (Generali Real Estate) ha illustrato le strategie europee del gruppo, con un portafoglio da 38 miliardi di euro e una forte focalizzazione su hotel di lusso e trasformazione urbana. Esempi emblematici, tra gli altri, Palazzo Cordusio a Milano e Alcalá a Madrid. Le partnership con Radisson e Rocco Forte confermano l’approccio globale e l’attenzione alla qualità iconica degli asset.
L’attenzione si è spostata sull’hospitality con Luca Boccato (HNH Hospitality) e Simone Giorgi (Park Hyatt Milano). Boccato ha parlato dell’evoluzione di HNH verso una partecipazione anche azionaria nei progetti alberghieri, come il Leon d’Oro a Verona, e dell’interesse per l’extended stay e la rigenerazione di edifici iconici. Giorgi ha invece raccontato l’evoluzione del Park Hyatt Milano, icona del lusso milanese, tra sostenibilità, wellness e nuove esigenze del turismo di fascia alta.
Prada, ha spiegato Maurizio Ciabatti, Chief Real Estate Officer di Prada Group, sta sviluppando progetti significativi a Milano e in altre location chiave, con un focus su retail evoluto e sul ruolo crescente del food all’interno delle strategie di brand experience. Ciabatti ha lasciato aperta anche la possibilità di futuri investimenti nell’hospitality, come già fatto da altri player del lusso.
Con la tavola rotonda tra Leonardo Cavalli (One Works) e Cino Zucchi (CZA), il dibattito si è spostato sulla dimensione culturale del costruire. Si è parlato del ruolo dell’architetto come mediatore tra capitale, progetto e responsabilità pubblica, delle nuove tecnologie e della rigenerazione di siti storici come opportunità di valore urbano.
Alberto Panfilo, CEO di Europa Gestioni Immobiliari (Poste Italiane), ha spiegato come il patrimonio immobiliare diffuso di Poste sia gestito con una logica imprenditoriale, pur nel perimetro istituzionale. La valorizzazione passa anche da nuove iniziative come i coworking, pensati per massimizzare l’efficienza e l’impatto sociale.
In chiusura, Riccardo Serrini, CEO di Prelios, ha delineato il ruolo sempre più centrale degli investimenti alternativi nel portafoglio immobiliare italiano. Hotel, data center e logistica sono settori in crescita, mentre gli NPL e gli UTP secured restano osservati speciali per le dinamiche di mercato. Le collaborazioni con le principali banche italiane stanno generando una nuova ondata di asset sul mercato.