Il patrimonio edilizio italiano è tra i più datati d’Europa: oltre l’84% degli edifici è stato costruito prima del 1990 e il tasso annuo di rinnovamento è appena dello 0,85%, la metà rispetto a Francia e Germania. A oggi, il 79% degli immobili si trova ancora in una classe energetica inferiore alla D, mentre le emissioni del settore restano elevate: al ritmo attuale, la completa decarbonizzazione non avverrà prima del 2103, ben oltre gli obiettivi europei al 2050.
Questa situazione ha impatti concreti anche sulla spesa delle famiglie, cresciuta del 31% dal 2015, e rafforza l’urgenza di puntare su edifici più efficienti, intelligenti e sostenibili. In quest’ottica, lo Smart Building rappresenta una risposta concreta: un settore già oggi strategico per l’economia, con 163 miliardi di euro di fatturato e 419 mila addetti, e con un potenziale di crescita occupazionale significativo.
Per approfondire queste tematiche e proporre soluzioni concrete, la Community Smart Building di TEHA Group — con il supporto di partner come ABB, ANCE Lombardia, BTicino, IRSAP, KONE, MCZ Group e Principe Ares — presenta sette proposte per accelerare la transizione energetica e digitale del settore edilizio. Le azioni chiave individuate saranno analizzate in occasione del Forum Smart Building che si svolgerà il 28 maggio a Roma, agli Horti Sallustiani. L’evento sarà l’occasione per presentare i risultati del Rapporto Strategico 2025. Ne abbiamo parlato con Jacopo Palermo, Principal Real Estate Expert, Community Smart Building di TEHA Group
Il patrimonio edilizio italiano è molto datato. Quali sono le ragioni per cui il nostro Paese, rispetto ai partner europei, è così indietro?
“Senza andare troppo indietro nel tempo, l’Italia ha vissuto uno sviluppo immobiliare molto rapido negli ultimi decenni del secolo scorso, senza però aver poi sostituito il patrimonio edilizio attraverso demolizioni e ricostruzioni, come accade in altri Paesi europei. E non è un caso che tutto ciò vada letto anche alla luce del dato sul consumo di suolo, che si colloca tra i peggiori in Europa. Si è sempre privilegiato il nuovo, consumando suolo, anche per l’esistenza di vincoli sul patrimonio o per un approccio urbanistico che non prevede la sostituzione edilizia in modo semplice, come invece accade altrove.
Oggi ci ritroviamo con un patrimonio molto vetusto: secondo le statistiche – che variano – siamo abbondantemente oltre il 70% di edifici in classi energetiche molto basse (dalla E in giù), con consumi elevati. E questa situazione comincia a diventare critica anche per il rispetto dell’Agenda 2030.
“È un grande rischio, perché se siamo così lontani dagli obiettivi di decarbonizzazione dell’Agenda europea, l’Italia rischia grosso. Dal punto di vista delle sanzioni non mi so pronunciare, perché oggi non c’è ancora un quadro chiaro. Sì, esistono le procedure d’infrazione a livello europeo, ma il vero tema è che rischiamo un mercato immobiliare fondamentalmente bloccato, autoreferenziale, senza la capacità di attrarre investimenti diretti esteri, che è uno dei punti fondamentali nel settore del real estate. E noi, ovviamente, dal punto di vista del sentire comune, abbiamo in mente soprattutto l’esperienza personale, quindi il patrimonio residenziale e i piccoli proprietari. Ma anche il patrimonio non residenziale – uffici, direzionale, commerciale – ha lo stesso problema. E rischia di pagare un cosiddetto brown discount, cioè una svalutazione o mancata valorizzazione degli asset. Questo inibisce l’arrivo di capitali e blocca il mercato”.
All’interno del rapporto individuate sette proposte strategiche. Qual è, secondo lei, la priorità assoluta da cui partire per accelerare la transizione verso gli smart building?
“Secondo me, l’aspetto fondamentale è costruire e dotare gli edifici di un’infrastruttura da cui acquisire dati dal campo. Non è un caso che, nelle varie edizioni, uno dei temi centrali sia sempre stato l’obbligo dell’automazione. I nostri partner – leader nel settore della building automation – lo hanno evidenziato più volte: i prodotti ci sono, sono di qualità, ma serve poter catturare in modo semplice i dati sul comportamento dell’edificio. Si va dal misuratore di consumo di calorie di una casa unifamiliare, al sistema di billing di un edificio complesso, multi-tenant, e così via. La visibilità dei dati è un tema trasversale a tutte le filiere strategiche italiane. Non solo il real estate: potremmo tranquillamente estenderlo ad altri settori”.
E come si può accelerare in questo senso?
“È importante, anche perché la normativa europea stessa richiede risposte rapide. La Energy Performance of Buildings Directive prevede l’introduzione progressiva di indicatori e requisiti che, nei prossimi 4-5 anni, costringeranno ad acquisire questi dati per elaborare profili energetici degli edifici. Nel nostro lavoro come THEA, all’interno della Community Smart Building, abbiamo lanciato sondaggi e studi su questo tema. C’è ancora molta – lo dico senza connotazioni negative – ignoranza, nel senso di poca conoscenza, sia degli strumenti sia del fatto che i costi non siano così elevati come si pensa. C’è la percezione che lo smart building sia riservato a investitori professionali. In realtà, esistono tante soluzioni segmentate per diversi tipi di utenti. Uno degli obiettivi della Community è proprio quello di sviluppare consapevolezza e conoscenza del fenomeno, anche attraverso campagne informative”.
Parlando di cultura, competenze e consapevolezza, il tema delle competenze è forse uno dei punti più critici. Come si possono sviluppare?
“Ci sono due livelli. Le competenze di base, cioè capire come funziona un sistema domotico e come un utente può usare certi dispositivi, rientrano nella necessaria attività di dissemination. Vanno spiegate al cittadino comune. Le competenze più tecniche invece, quelle che servono per progettare o gestire sistemi avanzati, ci sono già in molte aziende. Il tema è trasferirle lungo la filiera. Non a caso, abbiamo attivato uno stream di lavoro con gli istituti tecnici, per stimolare la curiosità nei giovani e sviluppare competenze che possano diventare opportunità professionali”.
Nel rapporto, alla proposta n. 5, si parla di riformare gli incentivi e garantire una certa stabilità normativa.
“Sì, la stabilità del quadro legislativo è un presupposto trasversale. È un problema ben noto del sistema Italia. Quando si parla di investimenti strutturati – ad esempio per l’efficientamento di un condominio o per creare una comunità energetica – servono orizzonti temporali chiari. Un sistema di incentivi instabile, che cambia ogni anno, non favorisce la nascita di un mercato strutturato. In altri Paesi, il mercato dell’efficientamento è più maturo perché ci sono operatori intermedi – come le ESCo – che investono, assumendo il rischio. Da noi, tutto spesso ricade sul singolo proprietario”.
Dal punto di vista occupazionale, invece, che tipo di impatto può avere questa transizione?
“Abbiamo fatto uno studio basato sui codici ATECO: il perno principale è rappresentato dalle attività impiantistiche – impianti elettrici, meccanici, elettromeccanici. I numeri esatti li possiamo fornire, ma quello che emerge è che le competenze richieste dallo smart building evolvono rispetto a quelle tradizionali. Serve un’integrazione con competenze software e digitali, che stanno diventando trasversali a tutti i settori. Questo può anche generare una contaminazione positiva tra professionalità diverse”.
Per quanto riguarda il riscontro da parte delle istituzioni?
“Sin dall’inizio della terza edizione della Community, abbiamo riscontrato interesse e supporto istituzionale. È chiaro che quando si parla di incentivi, si deve sempre fare i conti con il budget statale. Ma posso dire, anche dal mio ruolo nell’Osservatorio sulla Rigenerazione Urbana, che il tema è sentito. Lo smart building è parte della rigenerazione urbana. In particolare, sta crescendo l’adozione di schemi di partenariato pubblico-privato, soprattutto nell’housing sociale, per sfruttare capitali e competenze private, senza pesare sul bilancio pubblico”.
Guardando al 2030, quali sono le prospettive e le difficoltà?
“Ci auguriamo uno snellimento sempre maggiore delle procedure, accompagnato da una campagna di sensibilizzazione. La filiera è pronta. Ci aspettiamo che questo tema diventi centrale nell’agenda politica, perché non si può parlare di risolvere il problema dell’housing senza immaginare un patrimonio edilizio in linea con gli obiettivi 2030”.