Dall’intelligenza artificiale, alla blockchain passando per le tensioni geopolitiche ed economiche internazionali sono molti i fattori che stanno ridisegnando l’approccio agli investimenti da parte dei giovani. Una nuova tendenza alimentata dal processo di democratizzazione degli investimenti garantito dalle nuove tecnologie che permette di investire i capitali retail in asset fino a poco tempo fa appannaggio di investitori istituzionali.
Secondo una recente analisi condotta da Pwc, il valore degli asset under management nel comparto degli alternativi è passato infatti dai 12,8 miliardi di dollari del 2018 ai 18 miliardi del 2022 con la prospettiva di arrivare a superare i 25 miliardi nel 2027. E questo, grazie a un tasso di rendimento medio ben superiore a quello offerto dalle asset class tradizionali. Nei 5 anni considerati dagli esperti di Pwc, infatti, il ritorno medio (cagr) offerto dagli investimenti alternativi si è attestato in media all’8,9% annuo a fronte del 7,4% dei fondi che investono in azioni e obbligazioni.
Sarà per questo, o per un diverso approccio psicologico al mondo degli investimenti, che il modo di investire dei giovani sembra destinato a evolvere in maniera molto veloce incrementando la quota di capitali destinati ad asset tradizionalmente poco appetibili per il mercato dei piccoli risparmiatori. “Storicamente, le azioni hanno consentito agli investitori di accrescere il capitale nel tempo. Tuttavia, il numero di aziende quotate in Borsa è diminuito del 45% dal 2000 e oggi le società non quotate con ricavi per 100 milioni di dollari superano di più di 7 volte le aziende quotate”, ha spiegato Elyse Ausenbaugh, Global Investment Strategist di JP Morgan. “Limitare il proprio approccio d’investimento ai mercati quotati significa lasciarsi scappare ampie opportunità offerte dai mercati privati”.
OLTRE 68.000 MLD $ ALLA GEN Z ENTRO IL 2030
A sostegno di questa tesi, i risultati di uno studio condotto dal Private Bank Study of Wealthy Americans secondo cui, tra il 2020 e il 2030, oltre 68.000 miliardi di dollari di ricchezza passeranno dai boomers ai millennials e alla generazione Z andando a determinare una rivoluzione nel mondo dell’asset management. Basti pensare che oggi 3 investitori su 4 di età compresa tra i 21 e i 42 anni non credono che le azioni e le obbligazioni tradizionali possano garantire loro rendimenti superiori alla media. Mentre l’80% dei giovani investitori preferisce orientarsi verso asset class alternative per la gestione dei propri capitali, come il private equity, le materie prime e soprattutto il settore immobiliare. “Il 32% degli americani facoltosi considera gli investimenti immobiliari come una delle principali opportunità di crescita patrimoniale”, si legge nel 2024 Bank of America Private Bank Study of Wealthy Americans. In particolare, per gli investitori tra i 21 e i 43 anni (millennial e gen Z), il 31% identifica il real estate come un’opportunità chiave, seconda solo alle criptovalute”. Sempre secondo questo studio, il 72%dei giovani americani ritiene che non sia più possibile ottenere rendimenti superiori alla media investendo esclusivamente in azioni e obbligazioni tradizionali. Di qui, il 17% dei loro portafogli è allocato in investimenti alternativi, rispetto al 5% degli investitori più anziani. Ma il 93% prevede di aumentare l’esposizione a investimenti alternativi nei prossimi anni. “Nonostante l’interesse per il settore immobiliare, molti investitori trascurano la pianificazione della successione», ammettono gli analisti di Bank of America. «Il 48% non ha incluso asset tangibili come immobili, arte o collezioni nei propri piani successori e il 52% non dispone dei tre elementi base di un piano patrimoniale: testamento, direttive sanitarie avanzate e procura duratura. Fattori, questi, che potrebbero generare complicazioni nella trasmissione del patrimonio immobiliare alle generazioni future”.
I NUOVI INVESTIMENTI NEL MATTONE DI CARTA
Ma come investire in prodotti alternativi quali l’immobiliare anche in presenza di capitali limitati? Al di là dell’acquisto diretto di un immobile, sia esso un asset per uso proprio o da affittare, esistono oggi diversi strumenti alternativi per puntare una fiche sul mercato del real estate anche in presenza di un patrimonio limitato da dedicare a questo segmento di investimento. In primis, il crowdfunding immobiliare, un sistema che consente a più investitori di partecipare collettivamente al finanziamento di un progetto immobiliare, anche con somme molto contenute. Qui le piattaforme digitali fungono da intermediari tra sviluppatori immobiliari (che cercano fondi) e investitori (che vogliono ottenere un rendimento). Mentre i progetti proposti spaziano dalla ristrutturazione alla costruzione ex novo, con obiettivi di rendimento variabile in base al rischio e alla durata. Esistono due principali modelli, l’equity crowdfunding, dove si diventa soci del progetto e si guadagna da plusvalenze e affitti, e il lending crowdfunding, dove si presta denaro ottenendo interessi. Uno strumento alla portata quasi di tutti vista la possibilità di investire anche poche centinaia di euro ma che presenta un rischio elevato (i capitali sono esposti al rischio d’impresa e del mercato immobiliare) e una bassa liquidità con i fondi spesso bloccati per 12-36 mesi, senza possibilità di recesso anticipato.
I REIT
Come contropartita, la possibilità di ottenere un rendimento di tutto rispetto che si aggira in media il 7 e il 10% all’anno. Oltre al crowdfunding sempre più giovani si rivolgono al mercato immobiliare attraverso lo strumento dei Reit – Real Estate Investment Trusts ovvero fondi quotati in Borsa che investono in un portafoglio diversificato di immobili, come uffici, centri commerciali, strutture sanitarie, logistica o residenziale. Questi veicoli si comportano come società immobiliari quotate. Acquistando le loro azioni, infatti, si partecipa indirettamente alla proprietà e ai profitti generati dagli immobili (affitti o rivalutazione) con la differenza che in molti Paesi i Reit sono obbligati per legge a distribuire almeno il 90% degli utili sotto forma di dividendi. Rispetto al crowdfunding, i Reit garantiscono un altro livello di liquidità potendo essere acquistati e venduti facilmente in Borsa. Ma presentano una volatilità molto alta legata all’andamento dei mercati finanziari in generale.
Al di là di questo, i Reit promettono ai sottoscrittori dividendi periodici, spesso superiori a quelli di obbligazioni o azioni tradizionali oltre a una diversificazione geografica e settoriale. L’ultima frontiera degli investimenti immobiliari di nuova generazione è rappresentata dalla tokenizzazione immobiliare, una delle più recenti innovazioni del settore, resa possibile dalla diffusione della tecnologia blockchain. Si tratta della suddivisione di un immobile in token digitali che rappresentano una quota di proprietà o di rendimento (come se fosse una partecipazione). Questi token possono essere acquistati, detenuti o rivenduti da investitori, anche con capitali minimi, generalmente a partire da 50-100 euro. Alcune piattaforme (come RealT o Brickken) offrono rendimenti legati agli affitti degli immobili tokenizzati. E tutte le transazioni vengono registrate su blockchain, garantendo trasparenza e tracciabilità. Ma perché acquistare dei token immobiliari? Innanzitutto, perché permettono di investire in immobili di tutto il mondo con cifre molto ridotte generando al tempo stesso un rendimento periodico da affitti. Ma anche per la trasparenza e sicurezza garantita dalla blockchain che riduce il rischio di frodi e semplifica la gestione della proprietà. L’altra faccia della medaglia è data da una regolamentazione incerta, piattaforme poco consolidate con attori giovani e modelli di business ancora da testare. Senza tralasciare la liquidità limitata che potrebbe ostacolare la possibilità di rivendere velocemente o a prezzi soddisfacenti i propri token sulla piattaforma o su un mercato secondario poco sviluppato. Infine, per i più conservativi, esiste un altro strumento che permette di avvicinare i giovani a un investimento nel mondo immobiliare, senza distaccarsi troppo dai modelli tradizionali dei loro padri, più orientati all’azionariato o ai titoli obbligazionari.
GLI ETF IMMOBILIARI
Si tratta degli Etf immobiliari (Exchange Traded Fund) ovvero fondi passivi quotati in Borsa che replicano l’andamento di un indice legato al settore immobiliare come, ad esempio, un paniere di società che possiedono e gestiscono immobili commerciali, residenziali o industriali. A differenza dell’acquisto diretto di un immobile, investire in un Etf immobiliare non richiede grandi capitali: basta una piccola somma (a partire da poche decine di euro) per accedere a un portafoglio diversificato di asset immobiliari distribuiti a livello globale. I vantaggi principali per un giovane investitore, in questo caso, sono la liquidità dello strumento che lo differenzia, per esempio, dal crowdfunding o dai token immobiliari. Allo stesso tempo, gli investimenti in Etf presentano bassi costi di gestione, diversificazione di portafoglio e la possibilità di ricevere dividendi periodici derivanti dagli affitti incassati dalle società incluse nel fondo. Ma esistono anche alcuni svantagg. Il rendimento non è garantito e dipende dall’andamento del mercato immobiliare globale. E trattandosi di un investimento quotato, l’Etf può essere soggetto a volatilità di mercato. Infine, investendo in un Etf non si ha alcun controllo diretto sugli immobili, né si può intervenire nella sua gestione. In conclusione, dunque, oggi più che mai i giovani investitori hanno a disposizione un’ampia gamma di strumenti innovativi per accedere al mercato immobiliare. Un accesso democratizzato al real estate che rappresenta un cambiamento epocale rispetto al passato, in cui il “mattone” risultava una prerogativa quasi esclusiva di chi disponeva di grandi capitali. Questo trend, destinato a crescere nei prossimi anni, è sostenuto dall’evoluzione tecnologica e da una maggiore educazione finanziaria ma anche e soprattutto dal bisogno di investimenti tangibili in un mondo di giorno in giorno più instabile.