La logistica si conferma una delle asset class più dinamiche del settore immobiliare, capace di adattarsi rapidamente ai cambiamenti economici e sociali. Per Scannell properties il percorso in Italia, iniziato nel 2019, si caratterizza per l’approccio selettivo agli investimenti, le sfide legate alla burocrazia. Dall’espansione post-Covid al consolidamento attuale, passando per il confronto tra mercati americani ed europei, emerge il ritratto di una logistica flessibile, resiliente e fondamentale per la competitività del Paese. Ne abbiamo parlato con Francesco Nappo, Italy Expansion Director di Scannell Properties.
La logistica è una delle asset class più dinamiche. Cosa la rende così particolare rispetto ad altri settori immobiliari?
“La logistica, a differenza di molte altre asset class immobiliari, è per sua natura flessibile e in continuo cambiamento. Non è statica: segue i tempi, i costi e le abitudini dei consumatori, e si adatta di conseguenza. Questo la rende più reattiva rispetto a settori più tradizionali. Ad esempio, durante il Covid abbiamo assistito a un’esplosione della logistica, dovuta all’improvviso incremento degli acquisti online. Quella fase ha accelerato un cambiamento ormai inevitabile: la logistica è diventata parte integrante delle nostre vite quotidiane”.
Quindi, anche in tempi incerti come questi, non teme troppo per il futuro del settore?
“Esatto. Le crisi vanno e vengono, ma la logistica si adatta. Certo, c’è grande incertezza: nessuno sa cosa succederà, il contesto globale è ancora molto volatile, tra guerre commerciali, inflazione, spostamenti di produzione, ecc. Tuttavia, dal nostro punto di vista, il 2025 è partito bene. La logistica sta mantenendo numeri interessanti per gli investitori, il capitale è rientrato e il settore rimane tra i più solidi insieme all’hospitality”.
Proprio parlando di hospitality, si osserva un grande fermento. È un trend che seguite?
“Lo osserviamo con interesse, ma il nostro focus in Italia è esclusivamente sulla logistica. In America siamo più diversificati, con investimenti anche in student housing, residenziale e altro, ma in Italia, ma in Italia ci concentriamo sul settore principale, la logistica. Dieci, quindici anni fa la logistica in Italia era marginale, oggi invece è tra le prime asset class nei report istituzionali”.
Come giudica l’evoluzione della percezione della logistica anche da parte degli utenti finali?
“C’è ancora molto da fare in termini di immagine. Purtroppo la logistica non è ancora percepita come “bella”. È vista come qualcosa di tecnico, poco affascinante e spesso poco qualificato. Questo crea ostacoli anche nelle interlocuzioni con le amministrazioni locali, che non sempre vedono di buon occhio nuovi insediamenti logistici. Tuttavia, la logistica porta benefici concreti: paga oneri importanti, riqualifica aree dismesse e garantisce un servizio essenziale alla cittadinanza”.
Essendo parte di un gruppo americano, può essere un vantaggio per le aziende italiane che guardano agli USA?
“Sicuramente. Essere un operatore americano ci aiuta, anche in termini di scala e network. Collaboriamo spesso con clienti statunitensi che vogliono espandersi in Europa e viceversa. I nostri clienti sono per lo piu’ internazionali: nei progetti built to suit -costruiti su misura- il 100% dei committenti e’ straniero”.
Dal 2019 a oggi, qual è stato il percorso della vostra azienda in Italia?
“Siamo entrati in un momento d’oro, e nei primi anni siamo cresciuti molto rapidamente. Poi, come è normale, c’è stata una fase di rallentamento, anche per effetto dell’eccesso di costruito. Oggi siamo in una fase di stabilizzazione: il 70% dei nostri progetti è built-to-suit, il 30% speculativo. Stiamo attenti alla vacancy rate, che è passata dallo 1,8% al 4,8% – sotto la media europea, ma da monitorare”.
Geograficamente dove siete più presenti? Avete progetti anche al Sud?
“Per i progetti built-to-suit, seguiamo il cliente ovunque: da Salerno a Cuneo, passando per Siena. Per quelli speculativi, invece, ci concentriamo sulle ‘prime’ location: Milano, Bologna, l’asse dell’A1 fino a Roma. Proprio a Roma stiamo completando un magazzino last-mile, appena fuori dal raccordo anulare, che sarà consegnato entro giugno”.
E nel campo dei data center o dello student housing?
“Nei data center siamo molto interessati: le dinamiche sono simili alla logistica, quindi ci sentiamo pronti. Lo student housing è un altro discorso: richiede personale esperto, urbanistica diversa e location in contesti urbani. Per ora, non abbiamo progetti attivi, ma monitoriamo il mercato”.
Avete citato più volte un approccio conservativo. È legato al contesto economico attuale?
“Sì. Fino al 2020 l’approccio era molto aggressivo. Si compravano terreni, si costruiva anche senza conduttori. Oggi si costruisce solo dove c’è domanda certa. Investiamo solo in location primarie e con progetti di qualità. Non vale più la logica del “più è meglio”, ma “meno, meglio”.
Dal punto di vista dei finanziamenti, come operate?
“Utilizziamo una leva finanziaria classica: 15-20% equity nostra, il resto debito, con finanziamenti da parte di istituti italiani o internazionali. Negli ultimi anni abbiamo finalizzato progetti green loan con il supporto di importanti gruppi bancari”.
E il piano di crescita? State assumendo o siete in fase di pausa?
“Non siamo in stand-by, ma stiamo ragionando in ottica selettiva. Crescere sì, ma con attenzione alla qualità, seguendo più da vicino i clienti piuttosto che inseguire la quantità.
Veniamo a uno dei grandi nodi italiani: burocrazia e permessi. Quanto influiscono?
“Tantissimo. La lentezza delle procedure, soprattutto quelle ambientali e urbanistiche, frena lo sviluppo. In Italia c’è grande attenzione – giustamente – al consumo di suolo, ma non si facilita abbastanza la riqualificazione di brownfield. Ci è capitato di dover abbandonare progetti enormi perché non era possibile ottenere autorizzazioni in tempi certi. Questo per un investitore è impattante, perché la logistica si basa su tempistiche precise. Se non posso dare una data certa al mio cliente, rischio di perdere l’intero progetto”.