Il mercato immobiliare milanese continua a registrare prezzi elevati, sollevando preoccupazioni sulla sostenibilità per la classe media. Nonostante i costi in aumento, la domanda rimane stabile, alimentata dalla presenza di grandi aziende e da un’offerta abitativa limitata. Il blocco del ‘Salva Milano’ potrebbe frenare le nuove costruzioni, rendendo ancora più difficile un calo dei prezzi.
Parallelamente, le periferie stanno guadagnando attrattività, supportate da infrastrutture e servizi, mentre la percezione della sicurezza gioca un ruolo chiave nelle scelte abitative. Nei prossimi cinque anni, l’espansione in città come Bologna, Roma e Firenze e la partnership per gli affitti brevi aprono nuove opportunità di crescita. Tuttavia, l’evoluzione normativa sarà determinante per il futuro del settore. Ne abbiamo parlato con Leonardo Tantone, Amministratore Delegato di Welcome Home, società che si occupa della gestione completa di immobili residenziali in locazione per medi e lunghi periodi, principalmente sulla città di Milano.
Siete preoccupati per l’incremento dei prezzi?
“In un certo senso, sì. Da un lato, potremmo essere soddisfatti per il fatto che i guadagni siano aumentati, ma, in realtà, nutro preoccupazione. L’idea di una Milano con prezzi di locazione così elevati non mi piace. Noi trattiamo un prodotto essenziale, destinato alla classe media, che rappresenta il vero motore del Paese. La progressiva erosione della classe media è un problema serio: una stanza che costa mille euro al mese è insostenibile. Non basta fare paragoni con Parigi, Londra o Madrid, poiché il contesto italiano è profondamente diverso, tra tasse e un mercato del lavoro segue dinamiche differenti. Sarebbe necessario un sistema più equilibrato, con meno picchi nei prezzi”.
Quali sono le conseguenze di questo fenomeno?
“Stiamo osservando che, progressivamente, i risparmi dei nonni e dei genitori vengono erosi, poiché continuano a sostenere economicamente i figli anche molto tempo dopo il conseguimento della laurea. Questo modello non è sostenibile. Noi, che siamo tenuti a garantire l’affitto al proprietario, richiediamo che il reddito netto dell’inquilino sia almeno il doppio dell’importo dell’affitto; un tempo, chiedevamo addirittura il triplo. Nonostante ciò, nel 70-80% dei contratti risulta necessario un garante”.
Se i prezzi aumentano, non sarebbe logico aspettarsi una riduzione della domanda?
“La contrazione della domanda non c’è stata. I prezzi si sono stabilizzati, anche perché l’inflazione ha inciso molto. Tantissimi contratti sono indicizzati all’inflazione, quindi l’adeguamento è inevitabile. Inoltre, le spese condominiali, soprattutto quelle legate al costo del gas, sono aumentate sensibilmente: molte persone si sono trovate a pagare fino a 250 euro in più al mese. Tuttavia, siamo riusciti a crescere, e questo ci conferma la validità del nostro servizio, che punta a offrire un’esperienza ‘senza pensieri’. Oggi sempre più persone cercano qualcuno che gestisca i loro interessi immobiliari, perché semplicemente non hanno il tempo di farlo.”
Quale impatto avrà il blocco del ‘Salva Milano’ sul mercato?
“La sospensione del ‘Salva Milano’ contribuirà a frenare ulteriormente le nuove costruzioni e la conversione di vecchi capannoni in residenziale, che fino a oggi aiutavano a incrementare l’offerta abitativa. Bloccando questi interventi e con la difficoltà di costruire nuove abitazioni in città, l’unica alternativa rimane spostarsi nelle città limitrofe. Al massimo, i prezzi potranno stabilizzarsi, ma difficilmente diminuiranno. Per far scendere i prezzi bisognerebbe aumentare l’offerta, ma sappiamo che i margini di espansione sono molto limitati. D’altra parte, è improbabile che la domanda cali: Milano è il polo delle grandi aziende e, nonostante lo smart working abbia inciso leggermente, il fabbisogno abitativo resta altissimo.”
Milano continuerà a essere il fulcro del vostro business?
“Attualmente, il 90% del nostro business è concentrato su Milano, e il mercato continua a essere molto attivo. Tuttavia, stiamo ampliando la nostra presenza nell’hinterland e sta funzionando. Il principio rimane lo stesso: il modello è solido, ma i canoni sono più bassi. Ad esempio, nella zona tra Mecenate e Forlanini, che è ancora formalmente Milano, si può acquistare a 4.000 euro al metro quadrato. Tuttavia, basta spostarsi di cinque minuti in auto perché il prezzo raddoppi, creando una situazione piuttosto estrema.”
Quali saranno le prospettive per il mercato immobiliare nei prossimi anni?
“Le periferie stanno acquisendo sempre più importanza e vitalità, grazie alla presenza di uffici e scuole, come nel caso dello Scalo di Porta Romana. Un fenomeno simile si sta verificando anche nella zona del Giambellino. Con l’arrivo della nuova linea della metro blu, aree come piazza Frattini e Tirana diventano più accessibili e quindi più appetibili per chi cerca soluzioni in affitto. Queste zone stanno diventando sempre più vive e attrattive.”
Il tema della sicurezza influisce sulle scelte abitative?
“Assolutamente sì. I genitori degli studenti fuori sede che vengono a Milano sono giustamente preoccupati e cercano soluzioni in zone che offrano, almeno a livello percettivo, una maggiore sicurezza, anche a costo di pagare di più. In ogni caso, ad oggi un rallentamento della domanda non si è verificato. Anche durante il Covid, con la diffusione dello smart working, ci aspettavamo un cambiamento radicale nel mercato immobiliare, ma alla fine non è stato così. L’idea che le persone si sarebbero allontanate da Milano per lavorare da remoto non si è concretizzata su larga scala: la città continua ad attrarre domanda abitativa e il bisogno di case resta altissimo.”
Quali sono le prospettive per i prossimi cinque anni?
“Innanzitutto, intendiamo espanderci in altre città oltre Milano, puntando su mercati come Bologna, Roma e Firenze. Queste città presentano un forte potenziale, sia per la domanda abitativa stabile che per le esigenze di affitti temporanei. Inoltre, abbiamo stretto una partnership con una società specializzata in affitti brevi. Questo ci permette di rispondere a esigenze di locazione che non rientrano nella tradizionale formula 4×4, offrendo soluzioni più flessibili per chi cerca una permanenza di durata inferiore. Si tratta di un passo strategico per intercettare nuove fasce di mercato e adattarci a un settore in continua evoluzione.”
Come funziona l’accordo con l’operatore?
“Al momento si tratta di una partnership commerciale focalizzata sugli affitti brevi, che rappresentano comunque una quota minoritaria del nostro business. L’obiettivo è ampliare la nostra offerta e rispondere a una domanda più flessibile. Siamo però in una fase di osservazione: vogliamo capire come evolveranno le normative in materia di affitti brevi prima di strutturare un eventuale sviluppo più ampio in questo settore.”
Come si risolve il tema dei prezzi delle abitazioni in affitto?
“Stiamo cercando in tutti i modi di calmierare i prezzi, ma non è facile. Un modello che potrebbe funzionare è quello adottato a Berlino, dove per legge i prezzi delle case non possono superare una certa cifra. In Italia, in passato, c’era una legge simile, l’equo canone, ma il risultato è stato che molti proprietari milanesi hanno preferito vendere le loro case. Le ragioni erano molteplici: tra manutenzioni straordinarie, insolvenza, periodi di vacancy e manutenzione ordinaria, i guadagni erano così bassi che si sono visti costretti a vendere. Quindi, o si impone un limite per legge, oppure bisogna aumentare l’offerta di abitazioni per riequilibrare il mercato. Bisogna collegare meglio l’hinterland con il passante ferroviario e con la metro. Solo in questo modo Milano può davvero diventare una metropoli moderna e inclusiva, con un’accessibilità più facile e un equilibrio tra centro e periferie. Potenziare queste infrastrutture permette di estendere le possibilità di abitare fuori dal centro, senza sacrificare la comodità di spostarsi velocemente in città, migliorando così la qualità della vita e l’offerta abitativa.”