Nessun ostacolo da parte dell’Europa all’imposizione di un tetto massimo per le provvigioni delle agenzie immobiliari pari al 4 % del prezzo di vendita o di locazione. Lo ha stabilito la Corte di Giustizia Ue dirimendo i dubbi sollevati dalla Corte Costituzionale slovena che era stata chiamata a esamina la costituzionalità della legge sui servizi di intermediazione immobiliare varata nel Paese.
Questa legge limita la provvigione applicata per i servizi in caso di acquisto, di vendita o di locazione di un bene immobile. Per quanto riguarda l’acquisto o la vendita, la provvigione non può eccedere il 4% del prezzo evidenziato nel contratto. Quanto alla locazione, il tetto massimo è pari al 4% dell’importo risultante dalla moltiplicazione del canone di locazione mensile per il numero di mesi per i quali l’immobile viene locato.
Dubitando della conformità di questa misura in relazione al diritto dell’Unione, la Corte costituzionale slovena ha adito la Corte di giustizia Ue.
Nella sua sentenza, la Corte ha ricordato che una misura come quella prevista dalla legge slovena può essere ammessa se: i) non è discriminatoria, ii) è giustificata da un motivo imperativo di interesse generale e iii) è proporzionata. La limitazione delle provvigioni non sembra discriminatoria, in quanto si applica indipendentemente dal luogo della sede della società immobiliare interessata.
Quanto alla giustificazione, la fissazione di un tetto massimo appare idonea a promuovere l’accessibilità di alloggi adeguati a prezzi ragionevoli, dato che l’importo della provvigione è probabilmente ripercosso sul prezzo di vendita o sul canone di locazione. Questo è particolarmente importante nei confronti delle persone vulnerabili, ossia i giovani, gli studenti, nonché le persone anziane.
La misura del tetto al 4% può inoltre contribuire alla protezione dei consumatori rafforzando la trasparenza dei prezzi e impedendo l’applicazione di tariffe eccessive.
Spetterà adesso alla Corte costituzionale slovena verificare se la limitazione delle provvigioni sia necessaria per raggiungere gli obiettivi evidenziati da Bruxelles e se non vi siano misure meno restrittive che permettano di ottenere lo stesso risultato. A questo proposito, la Corte slovena sarà tenuta a esaminare, tra l’altro, se il legislatore nazionale avrebbe potuto mettere in atto una misura specificamente mirata a tutelare i consumatori vulnerabili e se il compenso per i servizi di intermediazione immobiliare permetta alle società che li forniscono di coprire le proprie spese e di realizzare un utile ragionevole.