“Oggi siamo, a livello di gruppo, a un balance sheet di circa 23 miliardi di euro. Il 50% è rappresentato da uffici, il 30% da residenziale, prevalentemente in Germania, e il 20% da hotel. L’idea, nel lungo termine, è incrementare l’exposure sugli hotel e ridurre quella sugli uffici”. Lo ribadisce Alexei Dal Pastro, amministratore delegato Italia di Covivio, in occasione della presentazione dei risultati del 2024.
L’obiettivo, da qui al 2030, è di avere una suddivisione equa dell’esposizione tra le tre asset class. “Già con l’attività svolta nel 2024, l’esposizione verso gli hotel è aumentata. Abbiamo continuato a lavorare su tutte le nostre linee di business, mantenendo sempre alta la qualità del portafoglio, con immobili centralissimi e rispondenti alla normativa ESG. Il 98,5% dei nostri immobili è certificato da primarie agenzie. Il lavoro fatto nel 2024 ha prodotto un risultato ricorrente importante, in crescita del 10%”. Sul fronte dell’indebitamento, Covivio ha raggiunto l’obiettivo di scendere sotto il 40%, attestandosi al 38,9%.
“SCAVALLATA PARTE BASSA DEL CICLO. ORA INVESTIMENTI”
I numeri indicano un’inversione di tendenza: “Abbiamo scavallato la parte bassa del ciclo”. La crescita del portafoglio di Covivio su tutte le asset class nella seconda parte del 2024 si è attestata su una media dello 0,2%. “Come tutte le società quotate, veniamo da due anni di significative svalutazioni del portafoglio, principalmente a causa di un ‘effetto meccanico’ legato ai tassi di interesse. Nel secondo semestre dello scorso anno, i nostri peer hanno segnalato una inversione di tendenza, suggerendo la fine di un ciclo. Questo è un elemento fondamentale”. Dal Pastro sottolinea che, da una fase di “controllo del debito”, Covivio si sta ora muovendo verso una stabilità potenziale o addirittura una crescita, aprendo spazio a nuovi investimenti e sviluppo.
PERFORMANCE OPERATIVA E DIVERSIFICAZIONE GEOGRAFICA
Anche la performance operativa della società è solida: “I ricavi sono aumentati del 7%, mentre l’utile da attività ricorrente è cresciuto del 10%, superando le attese degli analisti”. A fronte di un valore patrimoniale di 23 miliardi di euro, la suddivisione geografica vede la Germania al 41%, la Francia al 34% e l’Italia al 17%. Il messaggio chiave è la diversificazione come punto di forza: “Siamo il REIT più diversificato”.
ROTAZIONE DEL PORTAFOGLIO E FOCUS SU HOTEL
Covivio ha condotto un’importante attività di vendita, raggiungendo nel 2024 l’ambizioso target di 1,5 miliardi di euro di dismissioni in due anni. “Abbiamo venduto per il 65% uffici in locazioni secondarie, oltre a hotel non strategici e residenze in Germania”. A fronte di 1,6 miliardi di vendite, Covivio ha effettuato 1,1 miliardi di investimenti, concentrati sugli hotel, con acquisizioni da Generali e operazioni con il gruppo Accor. Inoltre, il 25% degli investimenti è stato destinato a sviluppi in Italia, Francia e Germania. L’obiettivo strategico di lungo termine resta una suddivisione equa tra uffici, residenziale e hotel. Nel settore residenziale, la concentrazione sarà maggiore su Berlino, mercato con alta domanda.
GUIDANCE 2025+4% NEI RISULTATI RICORRENTI
Uno degli elementi più rilevanti è la rotazione degli uffici a favore degli hotel. “Cercheremo di vendere gli uffici periferici, non allineati alla domanda recente. Non avverrà dall’oggi al domani, dato che spostare il 10-15% di 23 miliardi è un’operazione rilevante. Tuttavia, siamo convinti di essere in una fase di cambio di ciclo e pronti a cogliere nuove opportunità. Per il 2025, prevediamo una crescita del 4% nei risultati ricorrenti”.
HOTEL, ESPANSIONE DELLA GESTONE DIRETTA
Covivio punta anche sulla gestione diretta, come già avvenuto con Wellio per gli uffici. “Vogliamo estendere questo approccio agli hotel e al residenziale. Con gli hotel, lo abbiamo già fatto con WiZiU, la nostra piattaforma di hotel management, con un modello di gestione diretta che rafforza il controllo e il valore degli asset. Stiamo studiando una formula pilota per il residenziale, seguendo il modello di operated hotels, residences e offices”.
NEL 2024 ROTAZIONI PER 250 MLN EURO
In Italia, il portafoglio da poco meno di 3 miliardi (97% a Milano) ha visto una forte rotazione verso le zone più centrali e attrattive. “Nel 2024, abbiamo realizzato una rotazione di circa 250 milioni di vendite, cedendo diversi immobili della nostra Sicaf”. Forte attenzione anche all’asset management, con focus sulla locazione. Inoltre, Covivio prevede l’apertura di un terzo Wellio a Milano.
UNIPOL? IN LINEA CON LA STRATEGIA
A fronte della possibile cessione di un pacchetto di alberghi da parte di Unipol per circa 1 miliardo di euro, Dal Pastro conferma che l’operazione “è in linea con la strategia di Covivio”. Tuttavia, ammette: “Lo abbiamo appreso dai giornali e temo che siamo in ritardo. Ad oggi, non c’è stato alcun contatto”. Qualsiasi accordo potrebbe spaziare dall’acquisizione alla co-gestione, fino alla partnership operativa. “Ciò che non può mancare è la componente immobiliare, elemento distintivo della nostra strategia”.