L’intelligenza artificiale fa rotta sul mattone. Nel corso del 2025 a livello mondiale gli investitori continueranno a puntare sullo sviluppo di nuovi data center dando il via ai lavori per la realizzazione di 10 GW di capacità nei segmenti “hyperscale” e “colocation” e il completamento di 7 GW, per un valore di circa 170 miliardi di dollari. E’ quanto emerso dall’analisi realizzata da Jll dal titolo ‘Global data center outlook’ secondo cui, sulla base dell’attuale ritmo di costruzioni e progetti, questo segmento del mercato immobiliare dovrebbe espandersi con un Cagr del 15% al 2027, arrivando potenzialmente fino al 20%.
“L’AI di nuova generazione richiede una maggiore densità dei rack, con previsioni di potenze fino a 250 kW per rack”, spiegano gli esperti di Jll. “Questo significativo aumento di potenza comporta sfide nel raffreddamento, spingendo verso soluzioni innovative come il raffreddamento a liquido e, in futuro, il raffreddamento a immersione”. In quest’ottica, i data center si stanno evolvendo verso una maggiore efficienza spaziale ed energetica, riuscendo a concentrare una potenza significativamente superiore nello stesso spazio fisico, ottimizzando così il rapporto tra capacità computazionale e superficie occupata.
In base alle rilevazioni degli esperti di Jll, nonostante il suo forte impatto, nel 2030 l’AI rappresenterà meno del 50% della domanda totale dei data center, con workload tradizionali a minore intensità, come l’archiviazione dei dati e le applicazioni basate su cloud, che continueranno a costituire la maggior parte della richiesta.
“Al momento, quello dei data center rimane un settore altamente specializzato, caratterizzato da un numero limitato di transazioni di asset ogni anno”, avvertono gli analisti. “Questa peculiarità restringe le opportunità per gli investitori tradizionali di ottenere un’esposizione diretta attraverso l’acquisizione di immobili. Inoltre, la natura altamente tecnica e capital-intensive dei data center crea notevoli barriere all’ingresso per nuovi operatori”.
In questo contesto, gli investitori stanno adottando strategie alternative per partecipare al settore. “Il development financing è emerso come il principale canale di investimento, soprattutto per le società di private equity, che negli ultimi anni hanno svolto un ruolo predominante nel fornire capitale nelle operazioni di sviluppo”, si legge nello studio di Jll secondo cui, guardando al futuro, si prevede un cambiamento nelle dinamiche di investimento. Mentre il volume degli investimenti in M&A sembra destinato a diminuire, si prevede invece un aumento delle joint ventures, in particolare nei Paesi in via di sviluppo. Una tendenza che riflette la crescente importanza della collaborazione strategica e della condivisione del rischio in un settore in rapida evoluzione e geograficamente diversificato.
“L’Italia si sta affermando come uno dei mercati emergenti più dinamici in Europa. Milano, con la sua competitività in termini di costi e disponibilità di terreni, sta attirando investimenti significativi, con attuali 238 MW IT e oltre 300 MW IT pianificati per il prossimo quinquennio, testimoniato dal fatto che le richieste di connessione a Terna superano gli 8000 MW”, sottolineano gli analisti di Jll. Parallelamente, Roma sta guadagnando terreno come potenziale hub, anche grazie ai fondi del Pntt e ai progetti di digitalizzazione della Pubblica Amministrazione. Le previsioni indicano una crescita sostanziale, con un Cagr pari al 32% nei prossimi 5 anni, evidenziando il forte dinamismo del mercato italiano.
“Il mercato italiano dei data center sta attraversando una fase di grande trasformazione. Milano, in primis, e Roma sono al centro di questo sviluppo, con un forte interesse da parte di hyperscaler e investitori internazionali”, sottolinea Barbara Cominelli. amministratore delegato di Jll Italia. “L’Italia ha tutte le carte in regola per diventare una geografia strategica nel complesso dell’infrastruttura digitale europea, a condizione che riesca a bilanciare crescita, sostenibilità e innovazione tecnologica, affrontando le sfide legate all’efficientamento energetico, all’adeguamento delle infrastrutture e al rispetto delle normative ambientali”.