Spostare il più rapidamente possibile il cursore dagli investimenti greenfield a quelli brownfield per favorire l’economia circolare, rallentare il consumo di suolo e contenere i costi. Questa la formula vincente per l’edilizia del futuro che contempla anche la certezza nel binomio tempi-costi e una governance trasparente. Pochi e, solo apparentemente, semplici ingredienti che sono alla base del modello degli investimenti brownfield e delle risposte che esso si propone di dare ad un settore in cui alla tutela del territorio si associa strettamente la crescita economica.
Recupero del territorio e riconversione urbana sono due considerazioni ormai imprescindibili nella fase di selezione degli investimenti immobiliari, un settore che, ancora oggi, presenta un forte impatto in termini di emissioni e dove, all’innovazione dei processi di costruzioni e all’impiego di energie rinnovabili, appare necessario associare la tutela dell’ambiente attraverso le opportunità offerte dal riutilizzo in un’accezione che comprenda il suolo, i materiali ed i manufatti edilizi.
La sintesi alla complessità di questi temi può arrivare dal brownfield, una tipologia di investimenti che però, per affermarsi, come racconta Valentino Chiarparin, Country Manager di GSE Italia a Pambianco Real Estate “necessita di superare alcune sfide”. Le principali: “l’iter autorizzativo è complesso e spesso viene gestito da una moltitudine di enti che vengono coinvolti per l’ottenimento di un solo permesso. La mancanza di una governance chiara e trasparente complica un iter autorizzativo già molto articolato, portando a delle gravi incertezze sui tempi ma anche sui costi per l’;intervento stesso. Le nostre ultime commesse – GSE Italia è uno dei principali general contractor specializzato nella gestione integrata di progetti immobiliari – sono state sviluppate in edifici realizzati all’inizio del Novecento con notevoli quantità di amianto e di altri inquinanti. Oltre alla bonifica e della demolizione, abbiamo impiegato tutto il materiale riutilizzabile innescando un ciclo virtuoso che ha generato un considerevole risparmio nei costi di realizzo dell’opera, oltre ad un chiaro beneficio per l’ambiente. Quindi, “ciò che manca è sicuramente una governance a livello procedurale che permetta di far sì che un iter amministrativo funzioni veramente come una staffetta in cui tutti e quattro i corridori – e ce ne sono più di quattro nel nostro contesto – corrano nella stessa corsia e non perdano il testimone perché mancarlo significherebbe che un iter autorizzativo possa arrivare a ad impiegare anni prima della sua conclusione con un aggravio di tempi e costi sugli investitori che, dopo aver acquistato un’area e aver avviato la fase di costruzione dell’immobile, non sono in grado di metterlo a reddito”.
In un quadro così complesso occorre non trascurare le esigenze degli investitori i quali, nel prendere decisioni informate, richiedono una chiara definizione delle “regole del gioco” per operare in un contesto di mercato che debba assicurare chiarezza, trasparenza ed una regolamentazione che agevoli questo tipo di intervento. L’Italia si sta muovendo nella definizione di strategie che consolidino l’interesse di tali operatori attraverso nuova regolamentazione e criteri chiari e di facile attuabilità. “Al momento, quello che noi operatori vediamo in questo Paese è la volontà di incentivare gli interventi brownfield con una serie di nuove direttive ma che, come primo passaggio, hanno limitato fortemente i greenfield con il risultato che per cui si è chiusa una porta ma non se n’è aperta un’altra” ha commentato Chiarparin con una metafora. “Altro fattore molto importante è l’adozione di criteri ESG che hanno spinto le società a redigere bilanci di sostenibilità, mappando quelli che sono gli impatti sull’ambiente, sul contesto sociale e sulla governance con il risultato che oggi ci sono investitori che hanno deciso di orientarsi esclusivamente su sviluppi brownfield e altri che, osservando il trend, nonostante recenti dichiarazioni del Presidente Trump orientate all’uscita dai principali programmi di contenimento delle emissioni a livello globale, sono consapevoli che il processo si sia comunque innestato”.
L’adozione di corretti criteri ESG, infatti, permette anche di avere dei finanziamenti agevolati, con oneri finanziari più bassi. Considerazioni finanziarie, associate ad un contesto competitivo in cui potranno emergere solo quei paesi che riescono a garantire degli asset e delle possibilità di investimento più sicure, con una maggiore redditività, sono gli elementi con cui l’Italia è chiamata oggi a confrontarsi. In un contesto così complesso, è necessario, dunque, individuare soluzioni rapide, efficienti ed attuabili: “una immediata potrebbe essere lo scomputo dei costi di bonifica dagli oneri di urbanizzazione secondaria o dagli oneri di monetizzazione quando si compie un intervento in un’area dismessa. Il costo per demolire e bonificare quel sito può rappresentare una componente rilevante nel computo totale cosa che rappresenterebbe uno svantaggio rispetto ad un’area greenfield. Decidere di applicare oneri più bassi in un caso di riqualificazione di un’area potrebbe essere un buon incentivo se, però, applicato in maniera uniforme su tutti i comuni e non in modo discrezionale. Un’altra conquista, più utile a livello di processo autorizzativo, potrebbe cessere quella di creare delle cabine di regia a livello centrale con soggetti in grado di dettare una linea con delle procedure più rapide per un intervento in un’area brownfield rispetto a un’area in greenfield. Infine, prevedere delle premialità fiscali intese come detrazioni o deduzioni potrebbe essere un’;altra strada per poter gestire quegli oneri maggiori di bonifica e smaltimento di materiali inquinanti che allora in quel caso possono essere anticipati dal soggetto privato ma possono essere detratti dalla tassazione, legando quello che è l’investimento con un beneficio distribuito nel tempo che rientrerebbe nel business plan dell’investimento.
Certezza delle regole, appunto. Questo è ciò che può muovere il cursore delle decisioni di investimento di operatori finanziari che, neutrali rispetto alla tipologia, possono far convogliare le loro scelte laddove ci sia una maggiore prevedibilità del risultato associato ad una necessaria convenienza economica: “Per rendere attrattivo un investimento brownfield rispetto ad uno greenfield lo sconto applicato dalle banche dovrebbe essere nell’intorno del mezzo punto percentuale (al momento siamo allo 0.2%). Raggiungere questo risultato non è semplice per il maggior rischio percepito di queste operazioni a causa della loro incertezza intrinseca che rende molto difficile fornire delle garanzie. Ancora una volta, una mano potrebbe arrivare dalla politica nel provare a rendere più snello ed efficace il processo proprio per aumentare la prevedibilità nella stima dei tempi di costruzione”.
L’Italia conserva la propria attrattività grazie alla qualità delle competenze presenti, alla propria supply chain e ad un tessuto imprenditoriale molto forte e riconosciuto a livello internazionale ma è necessario, per i soggetti interessati ad investire, fare ricorso ad operatori qualificati che possano aiutarli ad effettuare due diligence molto approfondite, anche dal punto di vista ambientale, anche al fine di diminuire la probabilità di incorrere in extra-costi che possano far venire meno la convenienza dell’investimento o, nei casi più complessi, l’investimento stesso: “due diligence approfondita, un contesto amministrativo favorevole ed una comunicazione chiara e trasparente sono gli ingredienti necessari per fronteggiare queste situazioni. GSE Italia è una azienda molto solida e liquida, la nostra capacità di cassa ci consente di presentarci come un partner affidabile per i nostri fornitori, che riescono così a garantirci i prezzi migliori e sicurezza nell’approvvigionamento. Questo genera un circolo virtuoso che si riflette anche nella gestione del rapporto con i clienti con i quali è così possibile gestire le criticità del mercato in cui operiamo. Un aumento di costi dato da condizioni oggettive può trasformarsi in un maggior valore di quelli immobili ed i prezzi di rivendita ne sono la testimonianza.
D’obbligo un commento sul decreto Salva Milano e sulla paralisi che sembra attanagliare la città.“L’impressione è che la discrezionalità di tipo amministrativo si sia tramutata in un supposto illecito troppo tardi. L’incertezza nell’interpretazione di alcune norme ha contribuito a sviluppare una serie di interventi messi sotto la lente in modo tardivo. Assicurare certezza è fondamentale per responsabilizzare e al tempo stesso eliminare il rischio percepito da chi si occupa di queste pratiche, evitando così di ristagnare nell’impasse in cui ci troviamo”.